TJCE - 0271509-59.2023.8.06.0001

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO.

ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA.

RESCISÃO CONTRATUAL.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.

DANO MORAL CONFIGURADO.

RECURSO DESPROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação Cível interposta por VBG Realizações Imobiliárias Ltda ME, Júlio Jorge Vieira Filho e Bárbara Falcão de Oliveira Jorge Vieira contra sentença da 3ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Parcelas Pagas, Danos Morais e pedido de tutela de urgência ajuizada por Aeliton Belarmino Simplício, julgou procedentes os pedidos autorais para: (i) declarar a rescisão do contrato de compra e venda com devolução integral das parcelas pagas; (ii) condenar ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00; (iii) condenar ao pagamento de cláusula penal por mora, conforme pactuado contratualmente.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu por culpa da construtora ou por vontade do consumidor; (ii) estabelecer se é devida a restituição integral das parcelas pagas, inclusive o sinal; (iii) determinar se o atraso na entrega do lote justifica indenização por danos morais.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A cláusula de tolerância contratual não afasta automaticamente a responsabilidade da construtora, sobretudo na ausência de justificativa idônea e de comprovação da conclusão da infraestrutura essencial do loteamento. 4.

A construtora ultrapassou o prazo previsto contratualmente, inclusive o período de tolerância de 180 dias, sem comprovação de caso fortuito ou força maior, configurando inadimplemento contratual por culpa exclusiva da empresa, nos termos dos arts. 389, 395 e 475 do Código Civil. 5.

Conforme a Súmula 543 do STJ, é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos quando a resolução do contrato decorre de culpa exclusiva do vendedor/construtor. 6.

O valor pago a título de sinal deve ser devolvido integralmente, nos termos do art. 418, parte final, do Código Civil, por se tratar de inadimplemento de quem o recebeu. 7.

O atraso prolongado e injustificado na entrega do lote frustrou legítimas expectativas do consumidor, ultrapassando o mero aborrecimento e configurando dano moral indenizável.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1.

A extrapolação do prazo contratual e do período de tolerância para a entrega de lote urbano, sem justificativa plausível e sem conclusão da infraestrutura básica, caracteriza inadimplemento contratual por culpa exclusiva da construtora. 2.

A rescisão contratual motivada pelo inadimplemento do vendedor enseja a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, inclusive o valor do sinal, nos termos da Súmula 543 do STJ. 3.

O atraso injustificado na entrega do lote pode configurar dano moral indenizável, quando frustra as legítimas expectativas do consumidor.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 393, 395, 418 e 475; CDC, arts. 6º, VIII, e 12; CPC, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJCE, Apelação Cível nº 0008117-41.2017.8.06.0066, Rel.

Des.

Francisco Luciano Lima Rodrigues, j. 14.07.2020; TJCE, Apelação Cível nº 0054799-21.2021.8.06.0064, Rel.

Des.

Maria Regina Oliveira Câmara, j. 11.09.2024; TJCE, Apelação Cível nº 0003135-35.2018.8.06.0167, Rel.

Des.

Emanuel Leite Albuquerque, j. 12.03.2025.

A C Ó R D Ã O Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em conhecer do recurso para lhe negar provimento, nos termos do voto do Relator, parte integrante desta decisão.   Fortaleza, data da assinatura digital   JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente do Órgão Julgador Exmo.

Sr.

EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE Relator   RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por VBG REALIZAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA ME, JÚLIO JORGE VIEIRA FILHO e BÁRBARA FALCÃO DE OLIVEIRA JORGE VIEIRA, contra a sentença proferida pelo douto Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Parcelas Pagas c/c Danos Morais e pedido de tutela de urgência, ajuizada por AELITON BELARMINO SIMPLICIO, julgou procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:   "(…) Diante do exposto, julgo procedente o pedido, declarando resolvido o mérito do processo, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC, e assim o faço para: a) declarar a rescisão do contrato de compra e venda objeto da ação com o retorno das partes ao estado anterior, de modo que deve o vendedor restituir ao consumidor imediatamente o valor recebido em parcela única, montante a ser apurado em liquidação de sentença; b) Condenar o requerido ao pagamento dos danos morais, no valor de R$ 5.000 (cinco mil reais), em favor da parte autora, incidindo juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação (art. 405, CC/02), bem como correção monetária a contar da data desta sentença, a teor da Súmula 362 do STJ. c) condenar a requerida a pagar, a título de cláusula penal, multa moratória de 2%sobre o valor do imóvel, somado a 0,2% para cada dia de atraso, conforme item 6, atualizado monetariamente, devidamente corrigido pelo INPC desde a data do atraso (fim da primeira prorrogação) até a data da rescisão do contrato, com juros de mora de 1% ao mês, a partir da data do vencimento da obrigação; Condeno também as Rés no pagamento das custas processuais e dos honorários do causídico constituído pela parte autora, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre os valores a serem restituídos (...)."   Em suas razões recursais, os apelantes sustentam que "(…) o contrato firmado entre as partes não possui nenhum vício ou ilegalidade reconhecidos judicialmente, sendo, portanto, plenamente válido e regular, carecendo, o pleito da autora, do devido amparo legal. . (...)." Continuam alegando que "(…) todas as obras de infraestrutura já foram finalizadas conforme fotos colacionadas(…)".

Argumentam, ainda, que "(…) a parte autora pretende a rescisão contratual por vontade própria, uma vez que não tem interesse em realizar os pagamentos das parcelas mensais, deixando assim de executar o contrato firmado, deverá ser retido o valor referente ao sinal, nos termos do art. 418 do Código Civil (...)." Aduzem, também, que "(...)diante da excludente de ilicitude preconizada na verba legal acima invocada, bem como pela clarividente ausência de nexo de causalidade entre as supostas lesões experimentadas pela Apelada e as providências de segurança que são de responsabilidade do Apelante, cogente se mostra a reforma integral da decisão recorrida, culminando na integral rejeição da postulação indenizatória aforada." Ao final, postulam pela reforma da sentença "(…) para que haja o reconhecimento: I - da resilição contratual de forma unilateral pelo autor/apelado, ao não pagar as parcelas firmadas no contrato de compra e venda; II - da não ocorrência de dano moral, posto que não comprovado a situação de abalo superior ao mero aborrecimento; III - do não preenchimento ou da não comprovação (posto que só fez a juntada de uma conta bancaria, não comprovando sua atual situação financeira), no presente caso, dos requisitos autorizadores para a concessão da gratuidade judiciária; C- Não aplicar o benefício da inversão do ônus da prova, uma vez que o mesmo não é hipossuficiente, nem há relação de consumo; D- Em pedido alternativo, que seja rescindindo o contrato nos moldes das leis nº 6.766/79 e 10.406/02, conforme a clausula 8.4 contrato firmado, garantindo as retenções contratuais e legais pactuado entre as partes; E- a reversão/revogação das benesses da justiça gratuita pelos fatos acima expostos; F- Condenar o autor em pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência fixados entre 10% a 20% do valor da condenação nos termos do art. 85, § 1º do CPC, em virtude da formação do contraditório." Contrarrazões - id. 19093646. É o relatório.

VOTO Exercendo o juízo de admissibilidade, verifico o atendimento de todos os requisitos intrínsecos e extrínsecos que o compõem, levando-o ao qualificativo da positividade e, assim, ao conhecimento do recurso.

Inicialmente analiso a preliminar de impugnação a gratuidade judiciária concedida ao autor.

Da impugnação à gratuidade da justiça - Não merece prosperar o argumento dos apelantes, posto que apresentado sem qualquer elemento probatório ou indiciário capaz de afastar a presunção de veracidade decorrente da declaração de hipossuficiência firmada pelo autor/recorrido.

Nesse diapasão, é sólido o entendimento deste Tribunal de Justiça acerca da possibilidade de deferimento da assistência gratuita judiciária, quando a parte se incumbe de declarar seu estado de hipossuficiência, e a presunção de veracidade não é elidida por outros fundamentos.

Senão, vejamos: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

EMPRÉSTIMO CONSIGNADO.

IMPUGNAÇÃO AO DEFERIMENTO DE JUSTIÇA GRATUITA.

PARTE HIPOSSUFICIENTE.

AUSÊNCIA DE PROVA EM CONTRÁRIO.

MANUTENÇÃO DO BENEFÍCIO.

CONTRATO BANCÁRIO.

VALIDADE.

IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO AUTORAL.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.

A presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, feita exclusivamente por pessoa natural, tem natureza relativa, admitindo prova em contrário.

Na hipótese dos autos, o apelado impugnou a concessão do benefício sem justificar seu pedido e apresentar provas de que a parte não seria hipossuficiente.

Ademais, não existem nos autos elementos que evidenciem a falta dos primeira instância. (...) 3.

Em razão da sucumbência da apelante nesta segunda instância, majoram-se os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, com execução suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, por ser a recorrente beneficiária da justiça gratuita. (...) (TJ-CE - AC: 00081174120178060066 CE 0008117-41.2017.8.06.0066, Relator: FRANCISCO LUCIANO LIMA RODRIGUES, Data de Julgamento: 14/07/2020, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 15/07/2020).

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

INDEFERIMENTO DE GRATUIDADE JUDICIÁRIA NA ORIGEM.

AFRONTA AO PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DO ACESSO À JUSTIÇA.

DECLARAÇÃO DE POBREZA.

PRESUNÇÃO DE VERACIDADE NÃO ELIDIDA POR OUTROS FUNDAMENTOS.

GRATUIDADE JUDICIAL CONCEDIDA.

O artigo 98 do Código Processual Civil dispõe que "a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei." A simples declaração firmada pela parte, de que não pode arcar com as custas processuais sem prejuízo do sustento de sua família, é suficiente para a obtenção do benefício. (TJCE.

Processo nº 0000259-26.2018.8.06.0000 - Relator: FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE - Órgão julgador: 4ª Câmara Direito Privado - Data do julgamento: 11/06/2019 - Data de publicação: 12/06/2019).

PROCESSUAL CIVIL.

PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA.

DESATENÇÃO ÀS EXIGÊNCIAS DO ART. 373 DO CPC.

HIPOSSUFICIÊNCIA DEMONSTRADA NESSA INSTÂNCIA.

DECLARAÇÃO DE INCOMPETÊNCIA RELATIVA.

CRITÉRIO DE FIXAÇÃO TERRITORIAL.

DECRETAÇÃO DE OFÍCIO.

IMPOSSIBILIDADE.

DECISÃO DESCONSTITUÍDA.

AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

Preliminarmente, observo que intimado o polo adverso às contrarrazões foi apresentada impugnação à Justiça gratuita concedida à agravante.

Ocorre que, deferida a gratuidade pelo Relator, o impugnante tem o dever de provar os motivos que o levaram a contrariar a assertiva judicial; entretanto, no caso este não cumpriu as exigências do art. 373 do CPC.

Ademais, dos documentos acostados em sede de agravo de instrumento e no processo de origem, não se verifica qualquer prova apta a obstar a presunção da declaração firmada pela recorrente de não suportar as despesas processuais sem prejuízo de sua sobrevivência.

Portanto, mantêm-se a gratuidade judiciária deferida em sede de recurso.

Questão preliminar desprovida. 2.

O cerne da controvérsia diz respeito à competência para processamento da ação indenizatória, ajuizada fora do domicílio da autora; consistindo a análise recursal na possibilidade de o magistrado declinar da competência de ofício determinando a remessa dos autos à Comarca em que reside a demandante. 3.

A competência relativa deve ser alegada como questão preliminar de contestação (art. 64 do CPC) e, no caso, ainda não se formara a tríade processual. 4.

Outrossim, incabível decretar de ofício a competência de natureza relativa, a teor do enunciado da Súmula 33 do STJ. 5.

Assim, ante a falta de impugnação acerca da competência perante o juízo de primeiro grau, mostra-se prematura a decisão, o que impõe que seja desconstituída.

Recurso conhecido e provido. (TJCE 06232434720218060000 CE 0623243-47.2021.8.06.0000, Relator: HERÁCLITO VIEIRA DE SOUSA NETO, Data de Julgamento: 21/07/2021, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 23/07/2021) Dessa forma, uma vez que se presume verdadeira a alegação de insuficiência de recursos veiculada por pessoa natural e não foi demonstrado pelos apelantes indícios que levassem este Juízo a entender o contrário, mantenho a gratuidade judiciária concedida.

Rejeito, portanto, a impugnação.

Do mérito - Insurgem-se os Recorrentes contra sentença prolatada pelo juízo a quo que, ao julgar procedentes os pleitos veiculados na exordial, determinou a rescisão do contrato de compra e venda do lote objeto da ação, a devolução integral dos valores adimplidos ao autor/apelado, pagamento de indenização por dano moral em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e condenação da empresa a pagamento de cláusula penal, multa moratória de 2%sobre o valor do imóvel, somado a 0,2% para cada dia de atraso.

Pois bem.

Nos contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos, o cumprimento tempestivo das obrigações assumidas é essencial para a segurança jurídica e a confiança legítima do consumidor, conforme os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (artigos 421 e 422 do Código Civil).

O atraso injustificado na entrega de lote por parte da construtora caracteriza inadimplemento contratual, nos termos dos artigos 389 e 395 do Código Civil, especialmente quando não há nenhuma demonstração concreta da conclusão da infraestrutura essencial (como pavimentação, rede elétrica, esgoto e água encanada), tampouco a apresentação de justificativas plausíveis para a demora.

Na situação fática posta em deslinde, a construtora ultrapassou o prazo contratualmente previsto para a entrega dos lotes e o período de tolerância de 180 dias, não demonstrando evento fortuito ou de força maior que tenha impossibilitado o cumprimento da obrigação no prazo ajustado (art. 393 do Código Civil), bem como não há comprovação da finalização da infraestrutura básica, requisito essencial para a regularização do loteamento e a consequente entrega efetiva e utilizável do bem.

Assim, ausente qualquer prova de conclusão das obras de infraestrutura, bem como inexistente justificativa idônea para o atraso, configura-se o inadimplemento contratual, ensejando a responsabilização dos recorrentes.

Resta presente, então, a culpa exclusiva da empresa pela inadimplência contratual, ao atrasar injustificadamente a obra do imóvel, e que, aliada à perda do interesse do demandante na manutenção do contrato, torna plenamente cabível a rescisão do negócio jurídico nos termos do art. 475.

No ensejo, anoto que o Superior Tribunal de Justiça já sedimentou, através da Súmula 543, o entendimento de que em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da incorporadora/construtora, decorrente no atraso da entrega do bem, o promitente comprador terá direito à restituição integral, imediata, atualizada e em parcela única, de todos os valores pagos à incorporadora/construtora.

Eis o teor do enunciado, in verbis: "Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

STJ. 2ª Seção.

Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015 (Info 567) Nesse cenário, o demandante/apelado faz jus à restituição integral dos valores por ele desembolsados para adimplemento do contrato em comento, incluindo o sinal, a teor da segunda parte do art. 418 do Código Civil, o qual dispõe que "se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado'', além de multa moratória.

Nesse sentido: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL.

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO.

RESCISÃO CONTRATUAL.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.

CLÁUSULAS ABUSIVAS.

RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME Agravo interno interposto por Meruoca Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda. e outro contra decisão monocrática que negou provimento ao seu apelo e manteve a sentença da 2ª Vara da Comarca de Sobral/CE.

A sentença julgou procedente a ação de rescisão contratual ajuizada pelo ora recorrido, declarando a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, proibindo a negativação do autor nos cadastros de inadimplentes, desobrigando-o do pagamento das parcelas vincendas e determinando a devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros de mora.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) verificar se o atraso na entrega do imóvel, alegadamente causado por fatores externos como crise financeira e condições climáticas, exime a construtora de responsabilidade; e (ii) definir se a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos ao consumidor deve ser mantida.

III.

RAZÕES DE DECIDIR O atraso na entrega do imóvel, mesmo considerado o prazo de tolerância contratual, configura inadimplemento da construtora.

Eventos como crise financeira, dificuldades na obtenção de mão de obra e materiais, chuvas intensas e pendências administrativas junto a órgãos públicos são riscos inerentes à atividade empresarial e não eximem a construtora de sua obrigação contratual.

A construtora deve arcar com as consequências de sua mora, sendo inviável transferir ao consumidor os prejuízos decorrentes da falta de planejamento e execução do empreendimento.

A cláusula contratual que impedia a rescisão do contrato pelo consumidor restou corretamente declarada nula, pois contraria normas do Código de Defesa do Consumidor.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na Súmula 543, reconhece o direito do consumidor à restituição integral e imediata dos valores pagos quando a rescisão do contrato decorre de culpa exclusiva da incorporadora/construtora.(…)(Apelação Cível - 0003135-35.2018.8.06.0167, Rel.

Desembargador(a) EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  12/03/2025, data da publicação:  12/03/2025) G.N   (…) EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÕES CÍVEIS.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PRELIMINAR.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

REJEITADA.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS .

DEVOLUÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

CITAÇÃO .

INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97.

DANOS MORAIS.

CONFIGURADO .

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.Tratam-se de recursos de apelações cíveis interpostos em face de sentença proferida pelo Juiz de Direito da 2ª Vara da Comarca de Maracanaú/CE, que julgou procedentes os pleitos autorais da ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos c/c indenização por danos morais c/c pedido de tutela de urgência .

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Preliminar de ilegitimidade passiva. 3 .Cinge-se a controvérsia em saber se houve ou não a existência de atraso na entrega dos lotes adquiridos pelo recorrido e a consequente responsabilidade pelos danos decorrentes.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 4.Por força da aplicabilidade da teoria da aparência em prol do consumidor, pelas circunstâncias que envolvem o contrato de compra e venda, há de se reconhecer a responsabilidade solidária entre as incorporadoras, em face da expectativa criada da sua posição como terceira interveniente no contrato .

Preliminar rejeitada. 5.Do que consta dos autos, as obras não foram entregues no prazo avençado entre as partes, de modo que ultrapassado o prazo para entrega do imóvel, justifica-se o desinteresse na manutenção do contrato decorrente da impontualidade. 6 .O atraso na entrega do imóvel justifica a resolução da promessa de compra e venda e torna imperativa a restituição de todos os valores pagos pelo promitente comprador. 7.Quanto aos danos morais, não se pode descartá-los, rebaixando-os ao mero aborrecimento, quando resta delineada considerável tardança na conclusão do empreendimento, que resultou na própria rescisão do contrato, em razão do legítimo desinteresse das adquirentes em mantê-l 8.Além disso, o atraso na entrega do imóvel frustrou as expectativas dos promitentes compradores, o que afeta a esfera psicológica, descaracterizando o mero aborrecimento .

IV.

DISPOSITIVO 4.

Recurso desprovido.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso, para, no mérito, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator .

Fortaleza, data da assinatura digital.

FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 00507267520208060117 Maracanaú, Relator.: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 27/11/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2024) G.N   DIREITO DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C PLEITO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS.

REVELIA DA DEMANDADA.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NO CRONOGRAMA.

RESCISÃO CONTRATUAL OCASIONADA POR CULPA DA EMPRESA REQUERIDA.

APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ.

DIREITO À DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUINDO O SINAL.

INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.

DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS RECURSOS CONHECIDOS DESPROVIDO PARA A PARTE PROMOVIDA E PROVIDO PARA OS CONSUMIDORES .

SENTENÇA REFORMADA. 1.

Trata-se de Apelação interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda objeto da lide e determinar a devolução integral da quantia paga pelo autor, corrigida pelo IGP-M, desde os desembolsos e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês (simples) a contar do trânsito em julgado. 2.

Nos casos de revelia do réu, situação que se verifica na hipótese, há presunção relativa de veracidade da narrativa fática do autor, mas tal circunstância não impede o cotejo do relato com as demais provas acostadas aos autos, tampouco obsta a adoção de conclusão jurídica diversa da defendida pelo demandante. 3.

A cláusula pertinente do contrato previa que o empreendimento seria entregue ao COMPRADOR na data de 30 de novembro de 2020.

Acrescente-se, no entanto, que há, também, cláusula que estabelece uma tolerância de 180 dias do prazo previsto para a entrega, independente de motivação, o que é considerado lícito, reputando-se abusiva apenas a prorrogação indefinida por caso fortuito ou força maior, conjuntura que sequer restou demonstrada. 4.

Dessa forma, a data final da data de entrega do lote, após prorrogação pelo prazo de 180 dias, somada da prorrogação por mais 100(cem) dias, seria até o mês de agosto de 2021, limite que não foi respeitado pela vendedora, conforme ela própria admite. 5.

Não há comprovações, ademais, de que o autor encontrava-se inadimplente durante o período previsto para entrega do imóvel. 6.

Referido fato deve ser considerado verídico não só em razão da revelia, mas também tendo em vista a ausência de comprovação, por parte da empresa demandada, de que o cronograma do empreendimento encontrava-se regular naquela ocasião, ônus que lhe incumbia a teor do art. 6º, VIII e do art. 12, ambos do CDC. 7.

A cessação dos pagamentos configura, nesse caso, exercício regular de direito, para mitigar futuros prejuízos.

A propósito, o enunciado 437 do Conselho da Justiça Federal prevê que ¿a resolução da relação jurídica contratual também pode decorrer do inadimplemento antecipado¿, caracterizado, na hipótese, pelo atraso no cronograma, ainda que anterior à data de entrega do imóvel. 8.

Sendo da vendedora a culpa pelo distrato, é certo que as condições contratuais impostas quanto à devolução dos valores quitados não se mostram em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça exposto na Súmula 543, segundo a qual "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. " 9.

Nesse cenário, o demandante faz jus à restituição integral dos valores por ele desembolsados para adimplemento do contrato em comento, incluindo o sinal, a teor da segunda parte do art. 418 do Código Civil. 10.

Quanto ao modo de devolução dos valores pagos pelo autor, deverá se dar de forma integral e imediata, nos termos da Súmula 543, do STJ. (...) (Apelação Cível - 0054799-21.2021.8.06.0064, Rel.

Desembargador(a) MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  11/09/2024, data da publicação:  11/09/2024) APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

PLEITO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ.

INEXISTÊNCIA DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE .

NÃO CUMPRIMENTO DO CONTRATO NO PRAZO PREVISTO.

CARACTERIZADA A CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA DEMANDADA.

CLÁUSULA CONTRATUAL DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE.

IRRELEVÂNCIA ANTE AS DISPOSIÇÕES DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR .

MORA QUE JUSTIFICA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM O RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO SINAL DADO COMO PRINCÍPIO DE PAGAMENTO .

DANO MORAL CONFIGURADO.

FRUSTRAÇÃO NA ENTREGA DO IMÓVEL, A DESPEITO DO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES A CARGO DO PROMITENTE COMPRADOR.

VALOR COMPENSATÓRIO QUE DEVE SER REDUZIDO A FIM DE SE ADEQUAR AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

QUANTUM INDENIZATÓRIO ALTERADO PARA R$ 10 .000,00 (DEZ MIL REAIS).

JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DA CITAÇÃO.

CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO.

PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS DO STJ E DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA .

PROVIMENTO PARCIAL DO APELO. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00061384020178190209 202400157434, Relator.: Des(a).

SERGIO RICARDO DE ARRUDA FERNANDES, Data de Julgamento: 01/08/2024, DECIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 1ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 06/08/2024)   Quanto aos danos morais, em que pese o mero inadimplemento contratual não ensejar, por si só, dano extrapatrimonial indenizável, o atraso prolongado e exacerbado na entrega do lote gera, a meu sentir, desconfortos que ultrapassam o mero aborrecimento ao promitente adquirente, que é o caso dos autos.

Nessa toada: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÕES CÍVEIS.

RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA.

DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS PROMOVIDAS.

RECURSO DO AUTOR PROVIDO.

RECURSOS DAS RÉS DESPROVIDOS.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão de contrato cumulada com pedido de lucros cessantes.

O autor postulou a rescisão contratual, restituição integral dos valores pagos, lucros cessantes e danos morais em razão de atraso na entrega de loteamento.

A sentença rescindiu o contrato por culpa exclusiva das promovidas e determinou a restituição integral dos valores pagos, rejeitando os demais pedidos.

Vip Imobiliária Ltda e Sobi Empreendimentos Imobiliários Ltda alegaram preliminares de ilegitimidade passiva, cerceamento de defesa, prescrição da taxa de corretagem, impossibilidade de devolução integral e inadequação do índice de correção monetária.

O autor apelou para incluir danos morais e lucros cessantes.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve responsabilidade das rés pelo inadimplemento contratual e consequente devolução integral dos valores pagos; (ii) estabelecer se é cabível a condenação ao pagamento de danos morais e lucros cessantes ao autor; (iii) determinar se há prescrição quanto à restituição da taxa de corretagem; e (iv) definir o índice de correção monetária aplicável à restituição dos valores pagos.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A responsabilidade solidária das rés se justifica pela sua participação no contrato e pela aplicação da teoria da aparência, conforme o art. 25, §1º, do CDC e jurisprudência do STJ (Súmula 543). 4.

A alegação de cerceamento de defesa não prospera, pois a apelante deixou de arguir a nulidade na primeira oportunidade, caracterizando preclusão, além de não demonstrar prejuízo processual. 5.

O inadimplemento contratual decorreu de atraso superior a um ano na entrega do loteamento, após o prazo contratual e de tolerância, autorizando a rescisão contratual por culpa exclusiva das promovidas (CC, art. 475). 6.

A devolução integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, é devida nos termos da jurisprudência do STJ (AgInt no AREsp 2151315/SP), pois o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva das rés. 7.

A cláusula contratual prevê o INCC/FGV como índice aplicável até a entrega do empreendimento, devendo ser mantido para atualização dos valores, dada a rescisão anterior à entrega. 8.

O atraso na entrega da obra, aliado ao abandono do empreendimento, excede o mero inadimplemento e configura dano moral indenizável, no valor de R$ 5.000,00, com correção pelo INPC desde o arbitramento e juros de mora desde a citação. (...) (Apelação Cível - 0152178-59.2018.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  06/06/2025, data da publicação:  06/06/2025) G.N   Direito do consumidor.

Recursos de apelação cível.

Ação de rescisão de instrumento de compra e venda c/c devolução de quantias pagas, multa contratual e indenização por danos morais e materiais.

Atraso na entrega do imóvel comercializado.

Caso fortuito e força maior não comprovados.

Falha na prestação do serviço.

Rescisão contratual por culpa da construtora.

Restituição integral dos valores pagos.

Incidência da Súmula nº 543/STJ.

Danos morais devidos.

Majoração do quantum indenizatório por se mostrar razoável e proporcional ao dano experimentado pela autora.

Substituição da cláusula penal pela condenação em lucros cessantes, posto que fixada contratualmente em valor inferior ao da locação.

Precedentes do STJ.

Juros de mora.

Termo inicial.

Data da citação.

Recurso da autora conhecido e parcialmente provido.

Apelo da ré conhecido, todavia, desprovido.

Sentença reformada em parte.

Inversão do ônus sucumbencial.

I.

Caso em Exame 1.

Recursos de apelação cível objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda c/c devolução de quantias pagas, multa contratual, indenização por danos morais e materiais.

II.

Questão em discussão 2.

O cerne da controvérsia consiste em analisar se a autora faz jus à rescisão do contrato de promessa de compra e venda em virtude do inadimplemento da vendedora, bem como se têm direito à devolução integral dos valores despendidos na aquisição do bem, à reparação por danos morais e aos lucros cessantes.

Consiste, também, em verificar se o termo inicial dos juros de mora estabelecido na sentença deve ser modificado, bem como verificar se houve sucumbência recíproca das partes.

III.

Razões de decidir 3.

Resta evidenciada a culpa exclusiva da acionada pela inadimplência contratual, ao atrasar injustificadamente a obra do imóvel e que, aliada à perda do interesse da parte autora na manutenção do contrato, torna plenamente cabível a rescisão do negócio jurídico nos termos do art. 475 do CC, devendo aquele que deu causa à resolução contratual, no caso a empresa, proceder à devolução integral dos valores comprovadamente pagos pelo empreendimento, com acréscimo de correção monetária e de juros moratórios. 4.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou, em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1635428/SC, Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, Julgado em 22/05/2019), tese que impossibilita, em regra, a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal moratória nas demandas que versam sobre atraso na entrega de imóveis (Tema 970). 5.

No entanto, a regra nem sempre é aplicável, principalmente nas hipóteses em que a cláusula penal moratória é fixada contratualmente em valor inferior ao da locação. 6.

Em análise do caso concreto, tem-se que a cláusula 21ª do contrato previu a aplicação de cláusula penal em caso de a alienante não concluir e entregar, dentro do prazo convencionado, já incluído o prazo de tolerância de 180 dias, o imóvel comprado pela parte autora. 7.

Como se observa, estava previsto que, na hipótese de inadimplemento da alienante, esta pagaria à parte adquirente, a título de pena convencional, a quantia equivalente a 0,3% do valor total do contrato, corrigido pelo INCC, por mês de atraso, exigível até a data da emissão do habite-se, ao passo que a jurisprudência consolidada do STJ considera que o valor equivalente ao aluguel oscila de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor do imóvel. 7.

Na espécie, o atraso na entrega do empreendimento é incontroverso, pois a própria demandada não negou tal fato.

Inobstante isso, deve-se levar em consideração que somente o atraso prolongado e exacerbado na entrega do imóvel é passível de gerar danos morais ao promitente comprador, pois frustra as expectativas do adquirente quanto ao planejamento de sua moradia por tempo indeterminado. 8.

Na espécie, restou clara a angústia vivenciada pela autora, que, mesmo cumprindo pontualmente as suas obrigações, viu-se sem a contraprestação devida pela promovida, ora apelante, experimentando danos que não podem ser compreendidos como mero aborrecimento, pois se protraíram por longo período. 9.

Nessa senda, é o caso de se manter a indenização por dano moral em favor da autora, no entanto, majorando-a para o quantum de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por se mostrar razoável e proporcional ao dano experimentado, bem como se adequar aos parâmetros usualmente fixados por esta egrégia Corte em situações assemelhadas. 10.

Entende a corte superior que a contagem dos juros de mora a partir do trânsito em julgado se dá excepcionalmente nos casos dos contratos de promessa de compra e venda, cuja resolução tenha se dado por culpa do contratante, o que não se demonstra no caso concreto, tendo em vista que a culpa pelo desfazimento do negócio se deu pelo atraso na entrega do imóvel, no prazo acordado, pela parte contratada.

IV.

Dispositivo 11.

Recurso da autora conhecido e parcialmente provido.

Apelo da demandada conhecido, todavia, desprovido.

Sentença reformada em parte.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os membros da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade de votos, em conhecer dos recursos, para DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO INTERPOSTO PELA AUTORA e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO MANEJADO PELA DEMANDADA, nos termos do voto do Desembargador Relator.

Fortaleza, data da assinatura digital.

DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente/Relator (Apelação Cível - 0234486-16.2022.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  05/02/2025, data da publicação:  05/02/2025) G.N   E assim é que, ante aos fundamentos fáticos e jurídicos acima declinados, voto pelo conhecimento do presente recurso de apelação, mas para negar-lhe provimento, mantendo inalterada a sentença atacada.

Em decorrência da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo recorrente de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento), nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil/2015. É como voto.

Fortaleza, data da assinatura digital EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE Desembargador Relator     

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA 1ª Câmara de Direito PrivadoINTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTOData da Sessão: 30/07/2025Horário: 14:00:00             Intimamos as partes do processo  0271509-59.2023.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para Data/Horário citados acima.

Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail: [email protected]