TJCE - 0205802-05.2023.8.06.0112

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Juazeiro do Norte 1ª Vara Cível da Comarca de Juazeiro do Norte Rua Maria Marcionilia Pessoa Silva, 800, Lagoa Seca - CEP 63046-550  Fone: (88) 3571-8980, Juazeiro do Norte-CE - E-mail: [email protected]                                                           SENTENÇA                                                                            Processo n°:                     0205802-05.2023.8.06.0112 Apensos: [] Classe:  REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) Assunto:  [Requerimento de Reintegração de Posse] Requerente:  AUTOR: JOAO BATISTA MARTINS PRATA BRAGA Requerido:  REU: ARY QUEIROZ VIEIRA NETO             Vistos, etc., Trata-se de Ação de Reintegração de Posse C/C Indenização por Taxa de Ocupação promovido por João Batista Martins Prata Braga, em face de Ary Queiroz Vieira Neto, ambos fartamente qualificados nos autos, objetivando reaver a posse direta do imóvel adquirido por meio de leilão público extrajudicial, promovido pelo Banco Bradesco S/A, em 26 de julho de 2023.

Alega, em apertada síntese, que o imóvel em questão, constituído pelo apartamento n° 301 do Bloco 2 do Condomínio Residencial Puerto Montt, localizado na Rua Laura Avelar Botelho, n° 98, Bairro Planalto, Juazeiro do Norte/CE, encontra-se devidamente registrado na matrícula n° 18.370 do 5° Cartório de Registro de Imóveis de Juazeiro do Norte/CE - Cartório Padre Cícero.

Aduz que, o bem havia sido dado em alienação fiduciária à instituição financeira para garantir uma dívida contraída pelo requerido.

Assevera que, em decorrência da inadimplência do requerido, fora realizada a intimação para purgar a mora, porém sem sucesso, o que culminou na consolidação da propriedade do imóvel em nome do Banco Bradesco S/A, nos termos do artigo 26 da Lei n° 9.514/97.

Informa que a incorporação do bem ao patrimônio da instituição financeira ocorreu em 16 de setembro de 2021, conforme averbado na matrícula do imóvel (AV. 05/18370, de 16/09/2021).

Enfatiza que seguindo os trâmites legais, o imóvel foi levado a leilão público, sendo arrematado pelo autor, o qual firmou escritura pública de compra e venda para fins de transferência do domínio.

Na ocasião, foi-lhe atribuída a posse indireta do bem por meio de constituto possessório, além de todos os direitos e ações relacionados ao imóvel.

Aduz que consolidada a propriedade em nome do Banco Bradesco S/A e posteriormente alienada ao autor, o réu, que anteriormente detinha a posse direta do imóvel, se recusa a desocupá-lo de forma consensual.

Requer, ao final, a procedência da ação, com a restituição imediata da posse direta do bem, para que possa exercê-la em sua plenitude, visto que detém o domínio e os direitos legítimos sobre o imóvel.

Juntou documentos (id. 109801783, 109801784, 109801785, 109801786, 109801787, 109801788, 109801789, 109801790 e 109801791).

Recolheu custas (id. 109800147).

Foi concedida a antecipação da tutela pretendida, para reintegração de posse (id. 109800151).

Citado, o requerido apresentou contestação (id. 109800158).

No mérito, arguiu, em suma, que não houve, em momento algum, resistência ou oposição à posse e propriedade do imóvel em favor do Banco Bradesco S/A, conforme manifestado nos autos do processo nº 0058257-96.2021.8.06.0112, assim como, desde 05/02/2021, o réu não detém a posse do imóvel, o qual foi cedido mediante contrato de locação.

Pontuou que o imóvel encontra-se desocupado e vazio, como constatado pelo oficial de justiça em cumprimento de mandado.

Sustentou que não existem os pressupostos autorizadores da ação de reintegração de posse, uma vez que não há esbulho possessório a ser combatido.

Ao final, afirmou que diante da inexistência de ato de turbação ou esbulho e considerando que o imóvel está desocupado, requereu a extinção da presente ação possessória, com o reconhecimento da improcedência dos pedidos formulados pelo autor.

Réplica (id. 109800168).

Decisão (id. 109801775), anunciou o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355 do CPC. É o breve relatório.

DECIDO.

As circunstâncias da causa evidenciam a desnecessidade de produção de outras provas, comportando perfeitamente o julgamento antecipado da lide, em homenagem aos princípios da celeridade e economia processual, conforme exegese do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Estabelecidas as premissas de julgamento, passo à análise de mérito.

A questão de mérito envolve análise da prova documental tão somente para fins de se analisar o direito possessório.

Não cabe discussão ou decisão judicial acerca de domínio, em ação possessória.

No mesmo sentido, na possessória, não cabe análise de eventual vício da vontade (vício do consentimento), ou mesmo de vícios sociais na prática de atos jurídicos (a alegada invalidade do procedimento extrajudicial para venda do bem).

Depreende-se dos autos que o imóvel foi adquirido do Banco Bradesco S/A, pela parte autora, aos 26/09/2023 (vide Livro: N-16 FLS.: 120-121, id.109801790), depois do requerido haver perdido o bem por meio da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, o que ocorreu na data de 16/09/2021 (vide AV. 05/18370, id. 109801785).

A compra foi feita por meio de arrematação em leilão extrajudicial, tudo conforme ata de arrematação (id. 109801789).

Com efeito, conforme dispõe o art. 30 da Lei 9.514/97, com a venda do imóvel que segue à consolidação da propriedade pelo fiduciário, autoriza-se a reintegração de posse (inclusive liminarmente) em nome do adquirente: Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei.   Compulsados os autos, depreende-se que o autor juntou aos autos a certidão da matrícula individualizada do imóvel adquirido (id. 109800174 - p. 06/07), tudo levando a crer que foi formalizada o registro na matrícula do imóvel posteriormente à distribuição da ação, ato indispensável para a eficácia do instituto, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, que aponta expressamente que a propriedade fiduciária de coisa imóvel se constitui mediante registro, no competente Cartório de Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Assim estabelece o art. 23 da Lei 9.514/1997, in verbis: Art. 23.

Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único.

Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

No presente caso, a certidão apresentada aos autos, demonstra que a consolidação da propriedade em nome do Banco Bradesco S.A. foi averbada em 16/09/2021 (AV-0005-0018370) (id. 109800174 - p. 05), enquanto a escritura pública de compra e venda referente ao leilão realizado foi datada de 26 de setembro de 2023 (id. 109801790), ocasião em que a tutela de reintegração de posse teria sido deferida levando em consideração o instrumento público de compra e venda do referido imóvel.

Nesse tocante, a constituição da propriedade ocorreu em 31 de outubro de 2023 (id. 109800174 - p. 06), data posterior ao protocolo da ação e ao deferimento da tutela de urgência de reintegração de posse, não havendo que se falar em constituição de propriedade antes do devido registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Observa-se, do dispositivo retromencionado, que a propriedade fiduciária se constitui mediante o registro do contrato que lhe serve de título, obrigação essa que compete a ambas partes.

Contudo, não houve a constituição da propriedade fiduciária em razão da ausência do registro do contrato no competente Cartório de Imóveis.

Logo, não seria legítimo requerer judicialmente a reintegração de posse de um bem cuja propriedade ainda não foi constituída, tampouco pleitear a cobrança de taxa de ocupação pela utilização do imóvel.

Sobre o tema, vale destacar recente precedente do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Pátrio: CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.

CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

AUSÊNCIA DE REGISTRO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS.

GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA.

ART. 23 DA LEI Nº 9.514/1997.

PROCEDIMENTO PREVISTO NO ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997.

NÃO APLICAÇÃO.

RESCISÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE COM RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

POSSIBILIDADE.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.

SIMILITUDE FÁTICA.

AUSÊNCIA. 1.

Ação ajuizada em 21/10/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 01/09/2021 e concluso ao gabinete em 28/03/2022. 2.

O propósito recursal é decidir se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia, em instrumento particular de compra e venda de imóvel, impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro do contrato no competente Registro de Imóveis. 3.

No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; e b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei nº 9.514/1997, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4.

No regime especial da Lei nº 9.514/97, o registro do contrato no competente Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária de coisa imóvel e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5.

Na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei nº 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste, com a restituição dos valores pagos, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nestes dispositivos. 6.

Hipótese em que, embora o contrato tenha sido celebrado em 20/11/2017, na data do ajuizamento da ação pelo adquirente do imóvel (21/10/2020), pleiteando a rescisão do contrato, não havia o registro deste no competente Registro de Imóveis, razão pela qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente - recorrido - tinha o direito de rescindir o ajuste, com a restituição de parte do valor pago, sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. 7.

Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1987389 SP 2022/0050671-4, Data de Julgamento: 30/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2022) (g.n) DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.

CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

AUSÊNCIA DE REGISTRO.

GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA.

VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM.

DESNECESSIDADE.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE. 1.

Ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel cumulada com pedido de devolução das quantias pagas. 2.

Ação ajuizada em 22/03/2017.

Recurso especial concluso ao gabinete em 14/12/2020.

Julgamento: CPC/2015. 3.

O propósito recursal é definir i) se a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária enseja, quanto ao pleito de restituição de valores pagos, a necessidade de observância do procedimento previsto na Lei 9.514/97, ainda que ausente o registro do contrato; e ii) se a recorrente possui direito à retenção do valor pago a título de sinal pelo comprador do imóvel. 4.

No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 5.

No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 6.

Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. 7.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias.

Precedentes. 8.

Recurso especial conhecido e não provido, com majoração de honorários. (STJ - REsp: 1911050 SP 2020/0329385-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 04/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/05/2021) (g.n)  EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

EXTINÇÃO DO PROCESSO POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.

AFASTAMENTO.

CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO ( CCB) GARANTIDA POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

APLICAÇÃO DA LEI Nº 9514/97.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL.

SENTENÇA CASSADA. 1- O artigo 30 da Lei nº 9.514/97 não deixa dúvida que, restando consolidada a propriedade fiduciária, cabe ao credor o manejo da ação de reintegração de posse para reaver o bem que se encontra ocupado por terceiro. 2.

A teor do art. 23, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97, com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Nessas condições, o exercício da posse indireta autoriza o ajuizamento de ação de reintegração de posse pelo credor fiduciário.

APELO CONHECIDO PROVIDO. (TJ-GO 00391499620158090051, Relator: ALTAMIRO GARCIA FILHO, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 24/03/2023)  EMENTA: EMPRESARIAL.

IMPUGNAÇÃO AO CRÉDITO.

CRÉDITO COM GARANTIA FIDUCIÁRIA.

AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO COMPETENTE.

INAPLICABILIDADE DO ART. 49, § 3º, DA LEI N. 11.101/05.

NÃO CONSTITUÍDA A PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA.

ART. 23 DA LEI N. 9.514/97. - Malgrado enquadrem-se os créditos fiduciários na exceção prevista no § 3º do art. 49, da Lei 11.101/2005, é imprescindível o cumprimento de requisito legal a fim de investir-se na qualidade de proprietário fiduciário, qual seja, registro do contrato em cartório competente - Hipótese na qual deve ser revista a decisão recorrida que excluiu o crédito com garantia de alienação fiduciária do quadro geral de credores, uma vez que inaplicável o disposto no art. 49, § 3º, da Lei n. 11.101/2005. (TJ-MG - AI: 00818369420198130000, Relator: Des.(a) Alberto Vilas Boas, Data de Julgamento: 06/08/2019, 1ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/08/2019) De rigor, à luz dessas considerações, o desacolhimento da pretensão inaugural é medida que se impõe.

DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE a ação, extinguindo o processo, com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência, condeno o autor ao pagamento de custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, estes fixados em 10% (por cento) do valor atualizado da causa, nos moldes do previsto no artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil.

Certificado o trânsito em julgado, e decorrido o lapso acima mencionado, sem manifestação da parte, arquive-se com a devida baixa na distribuição.

Revogo a Liminar deferida (id. 109800151).

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Expedientes necessários.   Juazeiro do Norte/CE, data da assinatura eletrônica.   YANNE MARIA BEZERRA DE ALENCAR Juíza de Direito