TJCE - 0221026-88.2024.8.06.0001

-   9ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA     PROCESSO: 0221026-88.2024.8.06.0001 - APENSOS/DEPENDENTES:[] CLASSE: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) ASSUNTO: [Despesas Condominiais] POLO ATIVO: MARIA OZELIA ANDRADE MESQUITAPOLO PASSIVO: CONDOMINIO BEACH VILLAGE RESIDENCE   SENTENÇA Vistos, etc.   MARIA OZÉLIA ANDRADE REGES, opõe Embargos à Execução de que trata o processo apenso sob o nº 0200780-71.2024.8.06.0001, contra ela aforada por Condomínio BEACH VILLAGE RESIDENCE, já devidamente qualificados nos autos.   Em breve exposição fática, o Exequente pleiteia a cobrança de débito condominial relativo a unidade 103, TORRE SUL, do Condomínio Exequente (Avenida Zezé Diogo, 6280, Praia do Futuro, CEP 60.182-026, Fortaleza/CE) do Condomínio BEACH VILLAGE RESIDENCE que correspondem ao valor de R$ 13.507,02 (treze mil, quinhentos e sete reais e dois centavos), no momento do ingresso da Execução em apenso.   Nos embargos à execução (ID. 90690904), a parte requer os benefícios da justiça gratuita; o efeito suspensivo da lide; que seja reconhecido o excesso de execução em relação aos valores de cotas condominiais relativas ao "acordo" realizados, pelos valores referentes a juros para a advocacia "Talita de Farias Azin Sociedade Individual de Advocacia" e pelos juros e mora pelo valor cobrado com a expedição da matrícula do imóvel.

Alega também a impenhorabilidade do bem.   Em decisão de ID. 90688123 foi deferido a justiça gratuita da parte embargante, bem como foi indeferido o efeito suspensivo.   Na impugnação dos embargos (ID. 90690889) a embargada pleiteia os benefícios da justiça gratuita do condomínio, pugna sobre os benefícios da justiça gratuita da executada.

Informa sobre o acordo firmado em 28/02/2020 pela parte embargante, relata sobre a legalidade da cobrança de encargos em favor do escritório, relata também sobre a ausência de inclusão da inadimplência de dezembro de 2022.

Argumenta sobre a legalidade da cobrança da expedição da matrícula incluída na planilha do débito, bem como alega a penhorabilidade do bem.   Em decisão de ID. 90690894, os litigantes foram intimados para virem a se compor amigavelmente, trazendo aos autos acordo que desejassem celebrar, e no mesmo prazo, não havendo acordo, caso não houvesse mais produção de provas, haveria o anúncio do julgamento do processo no estado no estágio atual.   Em ID. 9285354, a embargada informou que não possuía provas a apresentar e solicitou o julgamento do feito no estado em que se encontrava.   A embargante em ID. 906990897 apresentou réplica a impugnação dos embargos.

Informou que buscou fazer um acordo amigavelmente, bem como tentou resolver as pendências com a síndica não logrando êxito.     Por fim, diante da não composição amigável entre as partes e a produção de novas provas, o feito retornou concluso para o julgamento.   Relatei.

Decido.   Os Embargos ora examinados são referentes a execução por eles adversada é alusiva às taxas condominiais devidas por unidade de propriedade da embargante no Condomínio exequente.   Em relação ao pedido da parte embargante, considero o direito da autora em relação ao referido benefício da justiça gratuita, já deferido em decisão de ID. 91876384.

Efeito suspensivo indeferido em mesma decisão de ID. 91876384.

Mantenho a gratuidade da justiça da embargada, conforme decisão de ID.90895281 do processo em apenso.

A embargante alega que não realizou nenhum acordo acerca de taxa condominial referente ao ano de 2019.

Em impugnação aos embargos em ID. 90690889 houve a comprovação do acordo realizado bem como a assinatura de concordância, sendo desarrazoado a argumentação da embargante.   A respeito do excesso à execução alegado pela embargante na exordial, o Código de Processo Civil discorre: Art. 917.

Nos embargos à execução, o executado poderá alegar: (...) § 3º Quando alegar que o exequente, em excesso de execução, pleiteia quantia superior à do título, o embargante declarará na petição inicial o valor que entende correto, apresentando demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo. § 4º Não apontado o valor correto ou não apresentado o demonstrativo, os embargos à execução: I - serão liminarmente rejeitados, sem resolução de mérito, se o excesso de execução for o seu único fundamento; A parte embargante não comprovou com exatidão o valor da cobrança abusiva alegada além de não apresentar a planilha de débitos para comprovar o excesso de execução.

Diante do exposto, é entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EMBARGOS À EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL -EXCESSO DE EXECUÇÃO - INDICAÇÃO DO VALOR - MEMÓRIA DE CÁLCULO - EXIGÊNCIA DO ART. 917, § 3o, CPC/15 - DESCUMPRIMENTO - NÃO CONHECIMENTO DA MATÉRIA - ART. 917, § 4o, II, CPC/15 - RECURSO DESPROVIDO. - Quando se alega em embargos de execução, entre outras, a tese de excesso de execução, nos termos do art. 917, §§ 3º e 4º, CPC/15, a parte embargante deve indicar o valor que entende correto, apresentando, ainda, demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo, sob pena de não conhecimento de tal alegação - Recurso não provido.(TJ-MG - AI: 10000205675051001 MG, Relator: José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 09/03/2021, Câmaras Cíveis / 18a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/03/2021).

Não menos importante, a parte embargante foi chamada ao feito em ID. 90690894 para informar se desejaria produzir provas além daquelas presentes nos autos, sob pena de julgamento do feito no estado que se encontrava.

Ocorre que não houve a apresentação de provas em relação ao excesso de execução. É de responsabilidade dos condôminos o pagamento dos débitos de taxas condominiais, pela constituição da natureza propter rem, diante de ser uma cobrança vinculada.

Entende-se: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COTAS DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO.

OBRIGAÇÕES DE NATUREZA PROPTER REM.

PROPRIETÁRIOS DO BEM.

RESPONSABILIDADE. 1.

As obrigações condominiais têm natureza propter rem, vinculando-se à coisa, e não à pessoa do morador da unidade no momento da constituição do débito, e, dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento de cotas de despesas de condomínio recaem tanto sobre o proprietário do imóvel quanto sobre o ocupante da unidade a qualquer título, seja como compromissário comprador, locatário, comodatário, dentre outros. 2.

Basta a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor do imóvel para que esteja configurada a sua responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. 3.

Ao condomínio é facultado o exercício do direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou quem esteja na posse do bem, podendo a ação de cobrança ser ajuizada contra um ou outro, individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo. 4.

Apelação do primeiro réu desprovida. 5.

Apelação da segunda ré desprovida.(TJ-DF 07124792520188070020 DF 0712479-25.2018.8.07.0020, Relator: HECTOR VALVERDE, Data de Julgamento: 15/04/2020, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 04/05/2020 .

Pág.: Sem Página Cadastrada).   Ademais, conforme disposto no art. 1.345 do Código Civil: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao Condomínio, inclusive multa e juros moratórios".

Nesse sentido, o ordenamento jurídico brasileiro dispõe de grande autonomia para os condomínios, permitindo que os mesmos estipulem taxas e valores condominiais da forma que entenderem necessário, portanto que seja respeitado, no caso do Condomínio Edilício, o disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil e o que lhe cabe na Lei nº4.591/64. É importante destacar o disposto no art. 1.336: Art. 1.336.

São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (...) § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Assim, conclui-se da validade dos valores cobrados pelo condomínio embargado, o que afasta os argumentos de excesso à execução formulados pela parte autora.

Em relação a cobrança de encargos em favor do escritório, esta se resta válida.

Isto porque é previsto em contrato aprovado pela assembleia do condomínio.

A jurisprudência pátria tem o seguinte entendimento: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ASSESSORIA CONSULTORIA E ADMINSTRAÇÃO CONDOMINIAL.

FALTA DE AUTORIZAÇÃO OU APROVAÇÃO DA ASSEMBLÉIA GERAL.

CONTRATAÇÃO QUE EXORBITA OS ATOS DE ADMINISTRAÇÃO ORDINÁRIA DO SÍNDICO.

NEGÓCIO JURÍDICO IRREGULAR.

PROVA DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS.

IRRELEVÂNCIA.

NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO PRÓPRIA CONTRA O SÍNDICO DEPOSTO.

RECURSO DESPROVIDO. 1.

O art. 1.348 do CC dispõe sobre os poderes ordinários de administração do síndico, que não pode celebrar contratos alheios à gestão do condomínio, sem a autorização ou aprovação da assembléia, salvo nas hipóteses de emergência. 2.

O contrato de prestação de serviço de assessoria e administração de condomínio, assinado pelo síndico, se enquadra na hipótese descrita no § 2º do art. 1348, razão pela qual necessitava de aprovação da assembléia para ser considerado válido e regular. 3.

Nesses casos, caberia à interessada em contratar com o condomínio, se certificar previamente sobre a outorga de poderes ao síndico para realização do negócio jurídico. 4.

O condomínio não pode ser responsabilizado pela contratação irregular feita pelo síndico deposto.

Nesse caso, eventual pedido de cobrança deverá ser realizado em ação própria e em desfavor do responsável pela contratação. 5.

Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 20.***.***/6019-47 DF 0015625-46.2016.8.07.0001, Relator: LUÍS GUSTAVO B.

DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 31/01/2018, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 06/02/2018 .

Pág.: 446/454).(grifo nosso).   Em relação a cobrança da expedição da matrícula incluída na planilha do débito, esta pode ser realizada, diante ser necessário para o ajuizamento da ação a apresentação da matrícula atualizada o imóvel.

Entende-se:   AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO FISCAL.

DÍVIDA DE IPTU.

CITAÇÃO POR EDITAL.

PENHORA.

BEM IMÓVEL.

CERTIDÃO DE REGISTRO DO BEM.

PROVA DA PROPRIEDADE.

NECESSIDADE. ÔNUS DO EXEQUENTE.

APRESENTAÇÃO DE MATRÍCULA ATUALIZADA DO IMÓVEL.

A necessidade de apresentar a certidão da matrícula do imóvel para que a penhora seja realizada por termo nos autos tem por finalidade não somente a segurança jurídica, como, também, resguardar direitos de terceiros de boa-fé.

A comprovação da propriedade do bem antecede o próprio ato constritivo, de forma que a exigência de juntada de certidão atualizada do imóvel pela parte exequente, não se mostra desarrazoada, tendo em vista a ausência de prova pré-existente nesse sentido.

A Matrícula atualizada do imóvel evita a ocorrência de atos nulos e/ou passíveis de discussão no futuro.

DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. (TJ-RJ - AI: 00725003020218190000, Relator: Des(a).

ANDRE LUIZ CIDRA, Data de Julgamento: 21/10/2021, DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/10/2021).       Apelação Cível n. 5063242-62.2020.8.09.0051 Apelante: Município de Goiânia Apelado: Condomínio Residencial Parque das Flores Relator: Reinaldo Alves Ferreira Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

DÍVIDA DE TAXAS CONDOMINIAIS.

TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ÔNUS DA PROVA DO ADIMPLEMENTO.

ENCARGOS MORATÓRIOS.

MAJORAÇÃO DA VERBA ADVOCATÍCIA SUCUMBENCIAL EM GRAU RECURSAL.

I As taxas de condomínio podem ser cobradas pela via executória, bastando estar a pretensão juris satisfativa amparada em certidão de matrícula do imóvel, na convenção do condomínio, nos boletos das contribuições vencidos e não pagos e na planilha de débito, sendo prescindível a apresentação da ata da assembleia que aprovou o valor da taxa exequenda.

II ? Enquadrando-se no conceito de despesas necessárias à administração e manutenção do bem, as taxas de condomínio possuem natureza propter rem, podendo ser exigidas tanto do proprietário quanto de quem exerce a posse direta e/ou indireta, a quem incumbe comprovar o adimplemento da obrigação.

III ? Tendo em vista que a relação jurídica celebrada entre os litigantes é de cunho estritamente patrimonial e privado, deve o Ente Municipal submeter-se aos encargos moratórios estipulados aos demais condôminos, sendo, pois, a convenção do condomínio eficaz para regular as relações entre os condôminos.

IV ? Ficando o Embargante/Apelante vencido também neste grau recursal, devem os honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em 1º grau de jurisdição ser majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da execução, em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do CPC/2015.

Apelação cível conhecida e desprovida.

Sentença mantida. (TJ-GO 5063242-62.2020.8.09.0051, Relator: REINALDO ALVES FERREIRA, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/03/2022).     No que diz respeito a impossibilidade de vir a ser penhorado o seu imóvel, por constituir um bem de família é de todo irrelevante. É de entendimento dos nossos Tribunais:   AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO IMÓVEL - BEM DE FAMÍLIA - IMPENHORABILIDADE -EXCEÇÃO - CONDOMÍNIO - CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL. - Nos termos do artigo 3º, inciso IV, da Lei nº8.009/90, o imóvel residencial da entidade familiar é impenhorável, salvo para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. -"Consolida-se, nesta Corte, entendimento jurisprudencial no sentido de que passível de penhora o imóvel residencial da família, quando a execução se referir a contribuições condominiais sobre ele incidentes" (REsp 152.520/SP, Rel.

Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA)" (TJMG, Agravo de Instrumento nº 1.0000.21.94898- 9/001, DJe de 15.10.21).     AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE COBRANÇA.

FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

PENHORA DE IMÓVEL.

BEM DE FAMÍLIA.

DÍVIDAS CONDOMINIAIS.

EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE.

EXCESSO DE PENHORA.

AUSÊNCIA DE AVALIAÇÃO DO BEM.

DESPROPORCIONALIDADE.

NÃO AFERIÇÃO.

PENHORA MANTIDA.

RECURSO IMPROVIDO. - A impenhorabilidade dobem de família dimana do direito fundamental à moradia, a fim de assegurar-se a tutela do patrimônio mínimo existencial, como forma de garantia de vida digna. - Uma das exceções legais à impenhorabilidade é a cobrança de valores relativos ao próprio bem (art. 833, §1° do CPC; art. 3°, IV, Lei n. 8.009/90).Assim, possível a penhora de bem de família quando a dívida É oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais. - Não tendo sido realizada a avaliação do bem, não há como se concluir, a priori, pela desproporção entre o valor do bem e o valor da execução, motivo pelo qual, no estado do processo, impossível aferir-se excesso de penhora" (TJMG, Agravo de Instrumento nº 1.0145.13.034681-3/001, DJe de 07.12.18).       AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

OMISSÃO.

NÃO CARACTERIZADA.

DESPESAS CONDOMINIAIS.

PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA.POSSIBLIDADE.

AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.

Não se viabiliza o recurso especial pela violação dos arts. 489, § 1º, III e IV, 1.022, II e 1.025 do CPC quando, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. 2.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais. 3.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2030636 PR 2021/0394855-3, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2022).     Assim, pelos fatos e fundamentos acima indicados, julgo improcedentes os seus Embargos.

Condeno a embargante ao pagamento das verbas sucumbenciais, a honorária de 10% (dez por cento) sobre o valor da execução, atualizado pelo INPC.

Prossiga-se com a execução.

Uma vez que concedo a embargante os beneficiários da gratuidade da Justiça, sobre a condenação acima se aplicam as regras dos §§ 2º e 3º do art. 98 do CPC.   Traslade-se cópia desta decisão para os autos da execução.   P.R.I.

Fortaleza, na data da assinatura digital.

ANA LUIZA CRAVEIRO BARREIRA Juíza de Direito