TJCE - 3001152-81.2023.8.06.0002

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE FORTALEZA 10ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - PJE Rua Mário Mamede, 1301 - Fátima.

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Com isso, informou que o valor a ser devolvido aos autores seria de R$19.449,91 (dezenove mil, quatrocentos e quarenta e nove reais e noventa e um centavos).   A restituição ocorreria em 6 (seis) parcelas de R$3.241,65 (três mil, duzentos e quarenta e um reais e sessenta e cinco centavos).

Porém, até a manifestação da ré em sede de contestação, os autores informaram que o adimplemento das prestações estava ocorrendo de forma irregular.   Em contestação (id num. 89598024), aduz a promovida que, demonstrando sua boa-fé e intencionalidade, realizou  em favor dos Requerentes o pagamento das 3 (três) parcelas faltantes do distrato no valor total de R$ 9.724,96 (nove mil, setecentos e vinte e quatro reais e noventa e seis centavos) (id num. 89599577).   Roga a ré pela inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso em comento, vez que as partes agiram com base na autonomia de vontade para celebrar e rescindir o contrato de compra e venda.   Ademais, aduz pela impossibilidade de inversão do ônus da prova, devendo a parte autora se desincumbir do ônus probatório nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil.   Diante o exposto, requerem os promoventes que seja declarada como abusiva a multa rescisória no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), bem como a retenção de 6% (seis por cento) do montante pago a título de comissão de corretagem.   Aduzem os autores pela aplicação do percentual de 10% (dez por cento) a título de multa rescisória, devendo, assim, ser devolvida a quantia de R$7.818,31 (sete mil, oitocentos e dezoito reais e trinta e um centavos).   Dada a conduta abusiva da ré, solicitam os autores a condenação desta no pagamento de indenização a título de danos morais no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais).   Em réplica (id. num. 101808677), os autores reiteram e ratificam os termos da inicial.

Por fim, rogam pela procedência dos pedidos.   Oportunizada a composição amigável em audiência (id. num. 101845391), as partes declinaram de eventual acordo.   Eis o breve relatório.   Fundamentação.

Tratando-se o caso de relação jurídica de contrato de compra e venda de multipropriedade traçada entre a construtora e os autores, onde aquela se enquadra na hipótese prevista no art. 3º, do Código de Defesa do Consumidor, qual seja, fornecedora, sendo de rigor a aplicação do CDC.   No que se refere à inversão do ônus da prova pleiteado pelos demandantes com fulcro no art. 6º, VIII, do CDC, presente os requisitos da verossimilhança e da hipossuficiência das partes, inverto o ônus da prova nos termos do citado diploma protetivo.   Invertido o ônus probatório, este recai sob a requerida.   Em contestação (id num. 89520985), afirma a ré que os termos do distrato foram lidos e aceitos pelos promoventes, ocasião em que a multa de 25% (vinte e cinco por cento) e a incidência de 6% (seis por cento) de comissão de corretagem são plenamente devidas.   De outro lado, cumpre destacar que a lide versa sobre relação de consumo, assim como o instrumento particular de compra e venda (id num. 77444355) e distrato (id num. 77444356) possui características inerentes aos contratos de adesão que, por sua vez, não foram elididas pela requerida através de contraprova.   Logo, a sua execução deverá observar o disposto no art. 47, do CDC, isto é, a interpretação das cláusulas constantes tanto no instrumento particular de compra e venda quanto no distrato deverá ocorrer da maneira mais favorável ao consumidor.   Em adição, são consideradas como cláusulas abusivas aquelas que "estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade" (art. 51, IV, do CDC).   Em breve análise do contrato (id num. 77444355) e do distrato (id num. 77444356), identifica-se duas cláusulas que colocam os consumidores em patente desvantagem contatual, quais sejam, a cobrança de comissão de corretagem e a incidência de multa de 25% (vinte e cinco por cento) sob o valor pago.   Todavia, no tocante à comissão de corretagem, não há previsão desta no contrato de compra e venda, portanto não há que se falar na sua incidência em sede de distrato.   Corroborando com o presente entendimento, vejamos o presente julgado:   APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

DISTRATO PELOS COMPRADORES.

CLÁUSULA PENAL.

MULTA CONTRATUAL.

REDUÇÃO PARA RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO.

PERCENTUAL JUSTO E PROPORCIONAL.

RESTITUIÇÃO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS.

INEXISTÊNCIA DE POSSE OU PROPRIEDADE. ÔNUS DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA.

RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E, NO MÉRITO, PARCIALMETE PROVIDO. 1.

Preliminar: a apelante alega, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva ad causam em relação ao pedido de restituição das taxas condominiais.

Afirma ser responsável pela incorporação e construção do empreendimento Residencial Canto do Sabiá, não se envolvendo em momento algum com a instituição do condomínio deste empreendimento. 2.

Analisando-se a petição inicial verifica-se que a pretensão autoral cinge-se na determinação do responsável pelo pagamento das taxas condominiais vinculadas a imóvel objeto de contrato de compra e venda, sobre o qual houve distrato, tendo em vista que os promitentes compradores nunca estiveram em gozo da posse do imóvel.

Nesse cenário, diante da ausência de imissão da posse do imóvel aos compradores, é notória que a obrigação condominial de natureza proter rem é de responsabilidade da construtora e incorporadora, a qual detém a qualidade de titular do domínio e de possuidora do bem.

Portanto, por se tratar de pedido de ressarcimento de pagamento das taxas condominiais, as quais eram de responsabilidade da requerida, não há que se falar em ilegitimidade passiva da parte.

Preliminar rejeitada. 3.

Mérito: Rescindida a promessa de compra e venda por culpa de um dos contratantes, cabível a aplicação da multa instituída em cláusula penal do ajuste, cujo valor pode ser reduzido equitativamente.

No caso concreto, mostrando-se exorbitante o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) para retenção dos valores pagos, colocando o consumidor em posição de exagerada desvantagem, impõe-se a sua redução para o patamar de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos. 4.

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n.º 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão e não a partir da citação conforme exposto na sentença. 5.

No caso, por inexistir mora anterior da construtora, eis que a rescisão se deu por culpa dos autores, a incidência de juros de mora sobre o valor a ser restituído deve incidir somente a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória, momento em que é definido o percentual de retenção. 6.

RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO, somente para determinar que os juros moratórios incidam a contar do trânsito em julgado da sentença. (TJDFT - Acórdão 1785710, 0004702-58.2016.8.07.0001, Relator(a): ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/11/2023, publicado no PJe: 27/11/2023.)   APELAÇÃO.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO.

CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM.

LIMITES.

ESTIPULAÇÃO DE CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA EM CONTRATO DE ADESÃO SUBMETIDO AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS DO PAGAMENTO AO CONSUMIDOR.

PRÉVIA E CLARA INFORMAÇÃO.

ADMISSIBILIDADE.

REFORMA DA SENTENÇA.

REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL PARA 10% DO VALOR PAGO.

POSSIBILIDADE.

TAXA DE FRUIÇÃO.

FALTA DE PROVA.

LEI 13.786/2018.

IRRETROATIVIDADE.

SÚMULA 543 STJ.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA NÃO EQUIVALENTE.  1. "Embora seja possível a utilização da arbitragem como mecanismo extrajudicial de solução de conflitos, a própria legislação estabelece requisitos e impõe limites para a sua realização, especialmente no âmbito das relações de consumo. 2. 'Com a promulgação da Lei de Arbitragem, passaram a conviver, em harmonia, três regramentos de diferentes graus de especificidade: (i) a regra geral, que obriga a observância da arbitragem quando pactuada pelas partes, com derrogação da jurisdição estatal; (ii) a regra específica, contida no art. 4º, § 2º,da Lei nº 9.307/96 e aplicável a contratos de adesão genéricos, que restringe a eficácia da cláusula compromissória; e (iii) a regra ainda mais específica, contida no art. 51, VII, do CDC, incidente sobre contratos derivados de relação de consumo, sejam eles de adesão ou não, impondo a nulidade de cláusula que determine a utilização compulsória da arbitragem, ainda que satisfeitos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96' (STJ.

REsp 1169841/RJ, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/11/2012, DJe 14/11/2012). 3.

Assim, em contrato que envolva relação de consumo celebrado na vigência do CDC, é nula a cláusula contratual que, inserida unilateralmente pelo fornecedor em um contrato de adesão, impõe, prévia e abstratamente, a utilização compulsória da arbitragem (artigo 51, inciso VII do CDC), o que, por si só, leva à rejeição da preliminar arguida pela apelante. ( )" (Acórdão 984539, 20140110557770APC, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/11/2016, publicado no DJE: 31/1/2017.

Pág.: 646/656) 2. "Segundo definido pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938, apesar de a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem incumbir, em regra, ao vendedor (incorporadora/construtora), é possível a transferência dessa obrigação para o consumidor (comprador) desde que haja clareza e transparência na informação, tendo em vista o inafastável dever contratual de informação atribuído ao fornecedor na relação de consumo.

Tese firmada no julgamento de recurso especial repetitivo (REsp 1551956/SP)" ( ) (Acórdão 1250289, 00192175120148070007, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 20/5/2020, publicado no DJE: 3/6/2020.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) 3. "A questão referente à abusividade do percentual de retenção previsto no contrato e no termo de distrato foi corretamente dirimida pela sentença que reconheceu, em favor da compradora, a possibilidade de revisão da cláusula de decaimento fixada pelo fornecedor em patamar excessivo, reduzindo-a para 10% (dez por cento) do montante efetivamente pago a ser restituído em parcela única, percentual razoável e que se encontra em conformidade com a jurisprudência dominante deste Tribunal para o caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel por iniciativa do comprador, permitindo a indenização devida à vendedora sem, contudo, ocasionar enriquecimento indevido" (Acórdão 1305187, 07030157320198070009, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 25/11/2020, publicado no DJE: 21/1/2021.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) 4. "Não merece prosperar a tese de incidência da taxa de fruição em razão da rescisão contratual, uma vez que o recorrente não logrou êxito em demonstrar a efetiva ocupação/fruição do imóvel pelo promitente comprador (CPC, Art. 373, II). ( ) (Acórdão 1201284, 07109194820188070020, Relator: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 10/9/2019, publicado no DJE: 19/9/2019.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) 5. "A restituição deve ainda ser imediata, em parcela única conforme dispõe o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça." ( ) (Acórdão 1250289, 00192175120148070007, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 20/5/2020, publicado no DJE: 3/6/2020.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) 6.

Recurso conhecido, preliminar rejeitada e, na extensão, apelo parcialmente provido. (TJDFT - Acórdão 1358792, 0700514-12.2020.8.07.0010, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/07/2021, publicado no PJe: 12/08/2021.)   Tendo em vista a ausência de disposição expressa acerca da comissão de corretagem, tal ônus recai sob o promitente vendedor, por isso, tem-se que a cobrança de 6% (seis por cento) prevista no distrato é indevida.   Ademais, no que se refere à aplicação de multa de 25% (vinte e cinco por cento), conforme observado, a referida multa se mostra como desproporcional ao caso em comento, ocasião em que compreendo a redução desta para o percentual de 10% (dez por cento).   Em razão disso, tendo os promoventes efetuado o pagamento de R$29.213,21 (vinte e nove mil, duzentos e treze reais e vinte e um centavos), aplicando-se o percentual de 10% (dez por cento), assiste à requerida o direito de reter o montante de R$2.921,32 (dois mil, novecentos e vinte e um reais e trinta e dois centavos) a título de distrato.

Em contrapartida, deve a ré proceder à restituição da quantia de R$ 6.803,00 (seis mil, oitocentos e quarenta e um reais e noventa e oito centavos), ou seja, 9.724,00, valor esse pagos a titulo de antecipação de 03 parcelas faltantes abatido do valor de R$ 2.921,32, perfazendo um total de R$ 6.803,00.   Outrossim, considerando que o contrato foi celebrado em 11/08/2018, data anterior à entrada em vigor da lei 13.786/18, não se aplicam as disposições trazidas pela referida legislação.

Deve-se, portanto, ater-se à incidência dos juros demora após o trânsito em julgado desta  sentença.   Corroborando com o presente entendimento, vejamos a Tese 1002 firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) para o caso em comento: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.".   No tocante ao dano moral, rogam os autores pela condenação da ré no pagamento de indenização a título de danos morais em razão dos dissabores, dos transtornos e violação dos atributos de personalidade, bem como em atenção à teoria do desvio produtivo.   Em que pese aduzirem o desgaste e desvio do tempo produtivo em detrimento das tentativas de resolução do caso em comento, os promoventes não apresentaram prova mínima capaz de aferir a existência de nexo causal entre a conduta da promovida e os prejuízos alegados.   Nesse sentido, vejamos semelhante caso:   APELAÇÃO CÍVEL.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

PERTINÊNCIA SUBJETIVA DA DEMANDA RECONHECIDA EM RELAÇÃO ÀS PESSOAS JURÍDICAS CORRÉS.

EMPRESAS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO.

UNIDADE COMPARTILHADA.

MULTIPROPRIEDADE.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO/COTA FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018.

DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES.

CLÁUSULA PENAL.

RETENÇÃO DE 25% SOBRE O VALOR PAGO.

POSSIBILIDADE.

CLÁUSULA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.

PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO.

TEMA 938 DO STJ.

DANO MORAL POR PERDA DE TEMPO ÚTIL.

PREJUÍZO NÃO COMPROVADO.

HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.

PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.

NÃO INCIDÊNCIA.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.  [...]  2.

O contrato em questão foi assinado já na vigência da Lei 13.786/2018, comumente chamada Lei do Distrato, a qual disciplina a resolução do contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária.  3.

O art. 67-A da Lei 13.786/2018 limita a pena convencional a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga pelo comprador de unidade imobiliária em incorporação imobiliária, sem necessidade de o incorporador fazer prova do prejuízo efetivamente suportado. 2.1 O c.

Superior Tribunal de Justiça admite a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago pelo adquirente para contratos firmados sob a vigência da Lei 13.786/2018. 2.2 Elementos indicativos de abusividade não há na cláusula contratual em que ajustado o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção da quantia paga pelo adquirente em caso de desfazimento do contrato por inadimplemento que lhe seja imputável.

Estipulação conforme a lei.  4.

Havendo norma contratual com expressa previsão de pagamento, pelo comprador, de quantia certa a título de comissão de corretagem, a qual veio clara e objetivamente discriminada como despesa a ser suportada pelo adquirente da unidade imobiliária na contratação do negócio de compra e venda, plenamente válida é a disposição que obriga o pagamento do valor assim estipulado, conforme tese fixada pelo c.

STJ no Tema 938.

Reconheceu a Corte de Justiça, em precedente vinculante, a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que lhe tenha sido previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma e, com o destaque, o valor da comissão de corretagem.  5.

Para caracterização da teoria do desvio produtivo do consumidor com ocorrência de perda de tempo útil mister venha demonstrado o dispêndio de tempo excessivo ou o desvio de atividades.

Eventuais aborrecimentos e frustrações da vida cotidiana não geram direito à indenização por dano moral.  [...] (Acórdão 1864468, 0703122-79.2022.8.07.0020, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/05/2024, publicado no PJe: 07/06/2024.)   Logo, não há que se falar em indenização a título de danos morais com base na teoria do desvio produtivo.   Outrossim, no que se refere à incidência de danos morais diante da retenção indevida, cumpre destacar que a mera cláusula abusiva de retenção da quantia paga a título de multa compensatória não possui condão suficiente a ensejar a condenação do réu no pagamento de indenização a título de danos morais, sob pena de banalização do instituto indenizatório.   Senão vejamos a jurisprudência nesse sentido:   APELAÇÃO CÍVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA (BENS IMÓVEIS).

RESCISÃO DO CONTRATO.

TERMO DE QUITAÇÃO.

PAGAMENTO NÃO DEMONSTRADO.

DEVOLUÇÃO.

PARCELA ÚNICA.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

IPCA.

CLÁUSULA PENAL.

RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS APORTADAS.

PERCENTUAL NÃO ABUSIVO.

DANO MORAL INOCORRENTE.

Rescisão de contrato.

Devolução dos valores.

Diante da alegação de ausência de pagamento, o ônus de comprová-lo era da parte ré/apelada, nos termos do artigo 373, II, CPC, trazendo aos autos os respectivos recibos, por exemplo.

Tendo em vista que a ré deixou de fazer prova do pagamento, o fato tornou-se confesso, de modo que cabível a determinação de devolução dos valores.

Súmula 543, STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Percentual de retenção. [...] Dano moral.

O autor não logrou comprovar a efetiva ocorrência do dano, pois a mera ausência de pagamento dos valores acordados no distrato pela construtora é suficiente para provar o abalo extrapatrimonial.

DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO.

UNÂNIME. (TJRS - Apelação Cível, Nº *00.***.*59-17, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em: 22-11-2019)   Portanto, não tendo a parte autora comprovado a efetiva ocorrência do dano extrapatrimonial, não há que se falar em indenização a título de danos morais.

DISPOSITIVO Isto posto, julgo procedente em parte os pedidos formulados pela parte autora, condenando a requerida à restituição da quantia de R$6.803, (seis mil oitocentos e três reais) na sua forma simples com base nos fundamentos apresentados.

Deixo de condenar a ré no pagamento de indenização a título de danos morais com base nos fatos e fundamentos apresentados.

No que se refere ao dano material, correção monetária a partir da interposição da ação, tendo por base o IPCA (atualização dada pela Lei n. 14.905/2024) e juros de acordo com a taxa Selic (Lei nº 14.905/2024).   Alexandre Carvalho Macedo           Juiz Leigo  Nos termos do art. 40 da Lei nº 9.099/95, homologo a minuta de sentença elaborado pelo Juiz Leigo, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

P.R.I.

Fortaleza, data da assinatura digital.                                                    HEVILÁZIO MOREIRA GADELHA                                            JUIZ DE DIREITO RESPONDENDO    

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 10ª UNIDADE DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS     PROCESSO: 3001152-81.2023.8.06.0002 PROMOVENTES: FILIPE LIMA PORTELA e AMANDA ROCHA LIMA PROMOVIDA: VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S/A     DESPACHO     Cls.   Verifico que designada foi audiência conciliatória para a data de 28/06/2024, às 09:30 horas.   Verifico, ainda, que, conforme conteúdo do AR (ID 84931491, pág. 21), a empresa promovida não foi localizada no endereço indicado (motivo: "MUDOU-SE"), inviabilizando sua citação para comparecer a audiência conciliatória.   Assim, determino a intimação da parte promovente, para no prazo de quinze dias, informar um endereço válido, correto e atual da parte demandada ou requerer o que entender de direito para estes fins, sob pena de indeferimento da exordial.   Sendo indicado o novo endereço da promovida, em hábil tempo para realização do ato audiencial, renovar, de logo, sua citação, caso contrário, redesignar a audiência, realizando-se os expedientes intimatórios com as advertências de estilo.   Expedientes necessários.   Fortaleza/CE, data da assinatura digital.     Maria do Socorro Montezuma Bulcão Juíza de Direito