TJCE - 0201302-22.2023.8.06.0167

   PODER JUDICIÁRIO  ESTADO DO CEARÁ   1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SOBRAL  Av.

Monsenhor Aloisio Pinto, 1300, Dom Expedito - CEP 62050-255, Sobral-CE - E-mail: [email protected]                         Processo nº: 0201302-22.2023.8.06.0167 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto:  [Adjudicação Compulsória, Promessa de Compra e Venda] Requerente: AUTOR: GILSON ALVES MONTE Requerido: REU: ANA THAYSSA TOMAZ LIMA         SENTENÇA     Trata-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada por GILSON ALVES MONTE em desfavor de ANA THAYSSA TOMAZ LIMA, ambos qualificados nos autos.     Frustrada a audiência de conciliação, a requerida opôs contestação e apresentou reconvenção (Id. 110631386).     Réplica à contestação e reconvenção (id. 115447693).      É o relatório, decido.     Defiro o pedido de gratuidade à requerida, considerando a baixa renda mensal recebida de um salário mínimo (Id. 111493373)     Inexistindo outras preliminares, registro que o feito comporta julgamento antecipado do mérito.     Isso porque as partes não se controvertem sobre a celebração do negócio jurídico preliminar - inclusive a concessão de procuração pública ao requerente, cingindo-se a controvérsia à possibilidade de registro da escritura definitiva na pendência de ordem de indisponibilidade - questão unicamente de direito.     A transmissão da propriedade imobiliária pela compra e venda - ato entre vivos - só ocorre pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis - sistema título e modo adotado pelo ordenamento brasileiro desde 1916, atualmente previsto no Código Civil de 2002, em seu art. 1.227:     Art. 1.227.

Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.     Para transferência dos direitos imobiliários, o Código Civil também exige a lavratura de escritura pública como requisito para transferência da propriedade, conforme disposto no art. 108 do Código Civil:     Art. 108.

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.     A amarração dos dispositivos legais citados é finalizada pela Lei de Registros Público ao prever que "no Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos o registro da compra e venda pura e da condicional" (art. 167, inciso I, item 29).     O Código Civil também permite que as partes firme um contrato preliminar de compra e venda, que permite que as partes possam registrar no Cartório de Registro de Imóveis e exigir a celebração do contrato definitivo, nos termos do art. 462 e 462 do Código Civil:     Art. 462.

O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.     Art. 463.

Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.     Parágrafo único.

O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.     Igualmente, a Lei de Registros Público disciplina a forma com que o contrato preliminar - por vezes denominado "escritura particular de promessa compra e venda", no seu art. 167, inciso I, itens 9,         Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.   I - o registro:         (...)  9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;  (...)  18. dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais e de promessa de permuta, a que se refere a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;  (...)  20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;  (...)  30. da permuta e da promessa de permuta;     Em suma, os contratantes não precisam lavrar a escritura pública imediatamente, podendo lavrar uma escritura particular - contrato preliminar, que deverá ser registrado na matrícula, podendo lavrar a escritura definitiva em momento posterior.     Acresça-se que o registro da promessa de compra e venda assegura ao promitente comprador o direito de registrar o contrato definitivo, independentemente de decisão judicial, mesmo que exista ordem de indisponibilidade, conforme art. 320-I, §2º, Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça - Foro Extrajudicial (CNN/CN/ CNJ-Extra):    § 3º A superveniência de ordem de indisponibilidade, salvo decisão judicial em sentido contrário, não impede o registro de título anteriormente prenotado, incumbindo ao registrador comunicar ao juiz a realização do ato de registro.    Todavia, havendo recusa do promitente vendedor, poderá o promitente comprador requerer ao juiz a adjudicação do imóvel, nos termos do art. 1.418 do Código Civil:    Art. 1.418.

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.    Portanto, a adjudicação compulsória exige, como pressupostos, a existência de compromisso de compra e venda de imóvel, a quitação do preço pactuado e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva (artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil).

Nesse sentido:    A adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda, com posse, preço quitado, não encontra êxito em obter o título definitivo de propriedade do imóvel, pela recusa do promitente vendedor em efetivá-la, conforme o art. 1.418, do Código Civil;  (...)  (TJCE; AC 0010119-27.2010.8.06.0034; Aquiraz; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel.

Des.

José Krentel Ferreira Filho; Julg. 30/04/2025; DJCE 02/05/2025)      No caso dos autos, o requerente firmou o contrato preliminar no dia 18/01/2017, conforme instrumento Id. 110631399, porém nunca levou o contrato a registro, conforme determina o Código Civil, não podendo atribuir à promitente vendedora a responsabilidade pela sua omissão.    Pelo contrário, o autor admite que somente iniciou o processo de registro em 2022, quando já existia ordem de indisponibilidade dos bens, averbadas em 2019, o que impedia e impede a transmissão da propriedade, sendo irrelevante a manifestação de vontade da requerida para o registro da transmissão.    Até 2019, antes da averbação das ordens judicias de bloqueio da matrícula, a requerida poderia recusar lavrar a escritura definitiva e obstar a transferência do imóvel, no entanto, em 2022, a requerida já não poderia mais assegurar a transmissão do imóvel, conforme precedentes:    Tese de julgamento: 1.

A existência de bloqueio judicial sobre o imóvel impede a caracterização de recusa injustificada do promitente vendedor, afastando o interesse processual para a ação de adjudicação compulsória.   (TJGO; AC 5748569-57.2022.8.09.0017; Terceira Câmara Cível; Rel.

Des.

Fernando Braga Viggiano; DJEGO 28/08/2025)    Registre-se, ainda, que a requerida outorgou poderes ao requerente, ainda em janeiro de 2017, para que, caso não pretendesse registrar o contrato preliminar, alienasse os imóveis a terceiros, conforme procuração pública Id. 110631400.    A conduta do autor viola o princípio da boa-fé nos negócios jurídicos a conduta do requerente em, num primeiro momento, celebrar dois negócios jurídicos: promessa de compra e venda e outorga de poderes para vender a terceiros, e, depois de anos, insatisfeito com indisponibilidade que somente afetam o registro pela omissão do autor em não registrar o contrato preliminar, pretender desfazer os negócios jurídicos encetados.    Isso porque todas as ordens de insdisponibilidade ocorreram mais de dois anos depois do negócio jurídico, tendo o autor tempo suficiente para exercer uma das opções de que dispunha: registrar o contrato preliminar ou vender os imóveis a terceiros.    O promovente não notificou a requerida para firmar a escritura pública definitiva, não demonstrando sequer que a requerida tenha resistido conforme alegado na inicial, que em contestação não apresentou oposição à celebração do negócio, pelo contrário, acreditava que o autor já havia registrado o negócio jurídico.    O autor, em sua desídia de registrar o contrato preliminar ou vender o imóvel a terceiro - munido com a procuração, assumiu o risco de ver os imóveis bloqueados ou penhorados, o que de fato ocorreu dois anos depois do negócio, não podendo imputar à requerida a culpa pela sua inércia.    Assim, a princípio, inexistiria interesse processual do autor, todavia, com o reconhecimento do pedido pela requerida - em relação a sua concordância com a conclusão do negócio firmado em 2017, cabível a homologação em relação à lavratura da escritura definitiva.    Contudo, o registro da escritura definitiva não pode ser promovido nesse momento, considerando a existência de indisponibilidades na matrícula, que impedem a sua transmissão até que o autor obtenha autorização judicial de cada juiz que as determinaram.

Nesse sentido:    8.

Portanto, considerando a existência de averbações de indisponibilidade e de registro de penhora anteriores ao pedido de adjudicação, inclusive, antes da prolação da sentença homologatória do acordo celebrado entre as partes ora litigantes 06/04/2016 (fl. 84 - 0888129-15.2014.8.06.0001), não resta evidenciado o direito da parte exequente/agravante à adjudicação imediata do bem imóvel objeto da matrícula nº. 35.924.  9.

Ademais, não se constata nos autos a ciência de todos os credores com pedido de indisponibilidade e de penhora anteriores ao pedido de adjudicação/alienação, situação que inviabilizada também o pedido de adjudicação, nos termos do artigo 889, do CPC.    (TJCE; AI 0621001-18.2021.8.06.0000; Terceira Câmara de Direito Privado; Relª Desª Lira Ramos de Oliveira; DJCE 06/10/2022; Pág. 219)    Não obstante a impossibilidade de adjudicação compulsória na pendência de indisponibilidade do bem, admite-se a lavratura da escritura pública definitiva do bem tornado indisponível, justamente porque o título não transmite a titularidade, sendo necessário o registro, conforme previsto no parágrafo único do art. 320-F do  CNN/CN/ CNJ-Extra:    Parágrafo único.

A existência de ordem de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública, mas obriga que as partes sejam cientificadas, bem como que a circunstância seja consignada no ato notarial. (incluído pelo Provimento n. 188, de 4.12.2024)    Assim, possível a homologação do reconhecimento da procedência parcial do pedido apenas para assegurar ao autor o suprimento da vontade para que seja lavrada a escritura definitiva dos imóveis.    Conforme cláusula terceira do contrato firmado entre as partes, o requerente se comprometeu a arcar com as "despesas com a transcrição do imóvel, a ser realizada quando da quitação do valor acertado neste instrumento".     Todavia, não se pode imputar ao autor a multa pela omissão na transmissão do imóvel, considerando que seria necessário firmar o contrato definitivo, cujo aperfeiçoamento dependeria da vontade da autora.    Também não há falar em dano moral pela mera omissão do autor, especialmente quando o aperfeiçoamento do negócio dependeria da sua vontade.    Ante o exposto, resolvo o mérito da demanda, nos termos do art. 487, incisos I e III, alínea a, do Código de Processo Civil, para homologar a transação em relação ao suprimento da vontade da requerida para lavrar a escritura definitiva de compra e venda dos imóveis em nome do requerente, devendo a requerida exibir sua certidão de casamento e, se for o caso, registro do pacto antenupcial, julgando improcedentes os demais pedidos da inicial e da reconvenção.    Expeça-se alvará de suprimento da manifestação da vontade da requerida ANA THAYSSA TOMAZ LIMA, brasileira, casada, dentista, CPF: 024.877.063- 25, RG 2003002253068, residente na Rua João Cordeiro, nº 688, apartamento 502, Bairro Centro - Fortaleza - CE - CEP: 60110-300 para lavratura da escritura pública que vise a transferência dos imóveis qualificados nas matrículas 8410 e 8411, devendo constar na escritura pública a ciência das partes da existência de indisponibilidades, nos termos do parágrafo único do art. 320-F do  CNN/CN/ CNJ-Extra.    Considerando não ter a requerida dado causa à demanda, condeno o requerente no pagamento das custas processuais e nos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

Pela rejeição da reconvenção, condeno a requerida a pagar honorários advocatícios os quais arbitro em 10% (dez por cento) da reconvenção, observando-se nos dois casos o art. 98, §3º, do CPC.      Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.   Havendo a interposição de recurso de apelação, considerando que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (art. 1.010 §3º CPC), intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias úteis.   Apresentadas preliminares nas contrarrazões acerca de matérias decididas no curso da lide que não comportavam recurso de agravo de instrumento, intime-se a parte contrária para se manifestar especificamente sobre esse ponto, no prazo de 15 (quinze) dias úteis (art. 1.009, §2º, do CPC).   Escoado o prazo sem manifestação, após certificação pelo cartório, ou juntadas as contrarrazões sem preliminares ou sobre estas já tendo a parte contrário se manifestado, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com nossas homenagens.  Sobral/CE, 16 de setembro de 2025       ANTONIO WASHINGTON FROTA   Juiz de Direito