TJCE - 0275326-34.2023.8.06.0001

  ESTADO DO CEARÁ  PODER JUDICIÁRIO  TRIBUNAL DE JUSTIÇA  GABINETE DESEMBARGADOR EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE    Processo: 0275326-34.2023.8.06.0001 Classe: APELAÇÃO Apelante: Massa Falida de Terra Cia de Credito Imobiliario Apelado: Maria Valdelice Matos de Oliveira   Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E EMPRESARIAL.

APELAÇÃO CÍVEL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

MASSA FALIDA.

ATO DE CONSTRIÇÃO SOBRE IMÓVEL.

POSSE COMPROVADA POR MAIS DE VINTE ANOS.

CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE POSSE E DIREITOS.

BENFEITORIAS REALIZADAS.

PAGAMENTO DE IPTU.

IRRELEVÂNCIA DA AUSÊNCIA DE REGISTRO.

APLICAÇÃO DA SÚMULA 84/STJ. ÔNUS PROBATÓRIO NÃO SATISFEITO PELA MASSA FALIDA.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME Apelação cível interposta pela Massa Falida de Terra Cia de Crédito Imobiliário contra sentença da 2ª Vara Empresarial da Comarca de Fortaleza/CE que julgou procedentes os embargos de terceiro opostos por Maria Valdelice Matos de Oliveira, determinando o cancelamento do mandado de arrecadação sobre imóvel situado no Loteamento Praia da Tabuba, objeto da matrícula nº 1121 do Cartório de Registro de Imóveis de Caucaia/CE, e confirmando a posse da embargante. /II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de registro da escritura pública de compra e venda inviabiliza a proteção possessória via embargos de terceiro; (ii) estabelecer se a embargante comprovou a posse mansa, pacífica e contínua do imóvel, afastando a constrição determinada na falência.

III.

RAZÕES DE DECIDIR Os embargos de terceiro são meio processual adequado para afastar constrição judicial sobre bem possuído por terceiro não integrante da demanda originária (CPC, art. 674).

O STJ pacificou, na Súmula 84, que é admissível a oposição de embargos de terceiro com base em posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro imobiliário.

No caso dos autos, a autora comprovou que se encontra na posse do imóvel desde 09/04/2001, conforme Contrato Particular de Concessão de Posse e Transferência de Direitos às fls. 24/26, que se encontra formalmente sem vícios (assinado pelos contraentes, por duas testemunhas, com firma reconhecida da assinatura da autora em 12/07/2001), além do que apresentou fotos de que no local está edificada uma casa, com deck e piscina, com muro em perfeitas condições de manutenção, comprovando que a parte efetivamente utiliza e realiza benfeitorias no imóvel, como se verifica nas fotos de fls. 5 e 6, da petição inicial.

Anexou a requerente, também, que o IPTU do imóvel encontra-se em seu nome, pagando regularmente os impostos relativos ao bem.

Logo, a autora logrou êxito quanto à demonstração dos fatos constitutivos do seu direito, ao passo em que a massa falida acionada,

por outro lado, nada trouxe ao feito para contrapor o pedido inicial, não se desincumbindo do ônus previsto no art. 373, do CPC, segundo o qual, cabe ao réu, a prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Como bem observado pelo juízo a quo, "a falência da TERRA CIA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO foi decretada em 02/05/2014, tendo somente no ano de 2023, a Administradora Judicial requerido a arrecadação do bem, devidamente autorizada pelo Juízo".

O ônus da prova quanto a fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado cabia à Massa Falida, nos termos do art. 373, II, do CPC, mas não foi cumprido.

IV.

DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido.

Tese de julgamento: Os embargos de terceiro constituem meio processual idôneo para afastar constrição sobre bem possuído por terceiro estranho à lide.

A ausência de registro de escritura não afasta a proteção possessória quando comprovada a posse mansa, pacífica e contínua do imóvel.

A Súmula 84/STJ assegura a defesa possessória mesmo com compromisso particular desprovido de registro.

O ônus probatório da massa falida quanto a fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado não cumprido impõe a manutenção da sentença de procedência.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II, 674, 675 e 678.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 84; STJ, REsp 1861025/DF, Rel.

Min.

Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 12/05/2020, DJe 18/05/2020; STJ, REsp 1787877/BA, Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 01/12/2020, DJe 24/03/2021; STJ, AgInt no AREsp 2159270/MT, Rel.

Min.

Raul Araújo, 4ª Turma, j. 28/11/2022, DJe 02/12/2022.   ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara de Direto Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Fortaleza, 27 de agosto de 2025.   Presidente do Órgão Julgador   Exmo.

Sr.

EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE Relator   RELATÓRIO Cuida-se de recuro de apelação interposto por Massa Falida de Terra Cia de Credito Imobiliario em face de sentença proferida pelo Juiz de Direito da 2ª Vara Empresarial, de Recuperação de Empresas e de Falências do Estado do Ceará, que julgou procedentes os embargos de terceiro movidos por Maria Valdelice Matos de Oliveira, o que fez nos seguintes termos: "(…) Isto posto, julgo procedente o pedido autoral, nos termos do art. 487, I, c/c art. 678, do CPC, para determinar o cancelamento definitivo do mandado de arrecadação, determinado por este Juízo, em face do imóvel correspondente ao lote 3 e parte do lote 4 da Quadra 36, da Rua Projetada nº 44, do Loteamento Praia da Tabuba, objeto da matrícula nº 1121, do Cartório de Registro de Imóveis de Caucaia/Ce.

Confirmo a decisão liminar às fls. 117/118, concedendo a manutenção da posse do bem à requerente".

Sustentou que "Isto posto, julgo procedente o pedido autoral, nos termos do art. 487, I, c/c art. 678, do CPC, para determinar o cancelamento definitivo do mandado de arrecadação, determinado por este Juízo, em face do imóvel correspondente ao lote 3 e parte do lote 4 da Quadra 36, da Rua Projetada nº 44, do Loteamento Praia da Tabuba, objeto da matrícula nº 1121, do Cartório de Registro de Imóveis de Caucaia/Ce.

Confirmo a decisão liminar às fls. 117/118, concedendo a manutenção da posse do bem à requerente"; que "Cumprindo com suas obrigações legais, a Administradora Judicial empreendeu diversos esforços para localizar bens em nome da sociedade falida, com o desiderato de tomar posse destes para posterior alienação e utilização dos valores decorrentes para pagamento dos credores" e que "5.

No decorrer dessas buscas, a Administradora encontrou os lotes 3 e 4 da quadra 36 do Loteamento Praia da Tabuba, objeto da matrícula 1121 do Cartório de Registro de Imóveis de Caucaia/CE".

E prosseguiu dizendo que: "por mais que se admita o tempo decorrido desde a decretação da falência até o pedido de arrecadação do bem, há de se concordar que tal acontecimento não desmonta o direito desta recorrente, tendo em vista a propriedade do imóvel e a incontestável ausência do prazo necessário para a aquisição do bem por parte da embargante, considerando a interrupção da prescrição aquisitiva de propriedade em decorrência da liquidação e da falência da Terra".

Argumentou, ainda, que "diferentemente do que aduz a parte adversa, não houve a devida comprovação da alegada posse do imóvel por período superior a 20 anos" e que "embora a suplicante sustente a posse pelo referido período e a suposta utilização do bem para moradia e lazer, a documentação acostada não foi suficiente para comprovar tais alegações".

Por fim, requereu o provimento do recurso, para reforma da sentença.

Contrarrazões ofertadas. É o relatório.

VOTO.

Exercendo juízo de admissibilidade, verifico o atendimento de todos os requisitos intrínsecos e extrínsecos que o compõem, levando-o ao qualificativo da positividade e, assim, ao conhecimento do recurso.

Conheço, pois, do apelo.

Busca a parte recorrente a reforma da sentença do juízo a quo, que julgou procedentes os pedidos veiculados nos embargos de terceiro movidos pela autora/apelada, determinando "o cancelamento definitivo do mandado de arrecadação, determinado por este Juízo, em face do imóvel correspondente ao lote 3 e parte do lote 4 da Quadra 36, da Rua Projetada nº 44, do Loteamento Praia da Tabuba, objeto da matrícula nº 1121, do Cartório de Registro de Imóveis de Caucaia/Ce".

No caso, a recorrente, ao ajuizar os embargos de terceiro, pretendeu a cessão do ato de constrição (arrecadação) do imóvel implementado nos autos da ação de falência da acionada.

Para tanto, alegou em sua exordial que (i) em 09 de abril de 200 1, celebrou Contrato Particular de Cessão de Posse e de Direitos com os antigos possuidores do imóvel fixado no lote 3 e parte do lote 4 da quadra 36 da Rua Projetada nº 44, da Tabuba, objeto da matrícula 1121 do Cartório de Registro de Imóveis de Caucaia/CE; (ii) Os antigos possuidores, José Orlando A lves dos Santos e Sandra Lúcia Alves Gurgel, por sua vez, haviam celebrado Contrato Particular de Cessão de Posse e de Direitos com o possuidor ante rior do imóvel retro mencionado em 01 de janeiro de 1999 , de modo que a Embargante é detentora dos direitos da posse mansa e pacífica do imóvel em questão há mais de 23 anos; (III) A Embargante e sua família realizaram diversas benfeitorias no imóvel, onde eri giram uma casa de veraneio, com piscina, deque, contando com uma área construída de 1.050m², que é utilizada tanto para o lazer, quanto para aluguel que gera renda à Embargante; (iv) A Embargante, outrossim, realiza o pagamento d o IPTU do imóvel desde que adquiriu o seu direito de posse , quando inicialmente detinha valor venal de R$ 16.407,48, passando o seu valor venal para a quantia de R$ 200.182,22 após a realização de to das as benfeitorias; (v) em 2 7 de outubro do corrente ano, fora colocado por baixo de sua porta Mandado de Arrecadação de Imóveis, dentre os quais se encontrava o imóvel objeto desta ação, por for ça de determinação judicial da 2ª VARA EMPRESARIAL, DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESAS E DE FALÊNCIAS DA COMARCA DE FORTALEZA/CE , em processo de Falência da parte Embargada, que teve sua falência decretada em 02/05/2014, mais de 15 após o exercício da posse man sa e pacífica pela Embargante.

Pois bem.

De acordo com o art. 674 do CPC, "quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro", considerando-se terceiro, para o ajuizamento dos embargos, "o proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor" (§1º).

Segundo o art. 675 do CPC, "os embargos podem ser opostos a qualquer tempo no processo de conhecimento enquanto não transitada em julgado a sentença e, no cumprimento de sentença ou no processo de execução, até 5 (cinco) dias depois da adjudicação, da alienação por iniciativa particular ou da arrematação, mas sempre antes da assinatura da respectiva carta".

Pelo magistério de Daniel Amorim Assumpção Neves1, "os embargos de terceiro são ação de conhecimento de rito especial sumário, de que dispõe o terceiro ou a parte a ele equiparada, sempre que sofra constrição de um bem do qual tenha posse (como senhor ou possuidor) em razão de decisão judicial proferida num processo do qual não participe".

E continua: "O objetivo da ação de embargos de terceiro é desconstituir a constrição judicial com a consequente liberação do bem.

Também pode ser utilizada preventivamente, com o propósito de evitar a realização da constrição, conforme expressa previsão do art. 674, caput, do novo CPC. […] Registre-se entendimento do Superior Tribunal de Justiça pela inadmissão de presunção de ciência do ato de constrição judicial, sendo indispensável que o terceiro tenha efetiva ciência da turbação judicial para que seja iniciada a contagem de seu prazo para a interposição do embargos de terceiro.

Significa dizer que se o terceiro tiver ciência do esbulho judicial somente quando o arrematante foi emitido na posso do bem, é a partir desse momento que se conta o prazo de embargos, e não do ato de arrematação".

Pela própria redação do caput, do art. 674 do CPC, que estabelece, repito, que "quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo" poderá valer-se de embargos de terceiro, vejo que o legislador deixou ampla as hipóteses de cabimento da oposição, cuja legitimidade também se estende ao "adquirente de bens cuja constrição decorreu de decisão que declara a ineficácia da alienação realizada à fraude à execução" (art. 674, §2º, II, CPC), constituindo meio visando combater ato de constrição judicial.

A respeito: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE AJUIZADA POR TERCEIRO.

TURBAÇÃO DECORRENTE DE DECISÃO JUDICIAL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

INTERDITOS POSSESSÓRIOS.

POSSIBILIDADE. ÁREA EM REGIÃO DE CONFLITO DE DIVISAS.

ACO N. 347 DO STF.

COMPETÊNCIA.

PREVENÇÃO.

ART. 95 DO CPC/1973 (ART. 107 DO CPC/2015).

JUÍZO EXECUTIVO.

COMPETÊNCIA FUNCIONAL. 1.

O nosso sistema jurídico autoriza, para além da turbação de fato, a possibilidade da turbação de direito da posse, tendo, ainda, previsto remédio processual adequado para a defesa da posse do terceiro esbulhada por ato judicial - os embargos de terceiro, instituto de natureza mandamental destinado à defesa de bens ou de direitos indevidamente atingidos por uma constrição judicial, seja o terceiro proprietário (inclusive fiduciário), seja possuidor (CPC, art. 674), sendo distribuídos por dependência ao juízo que ordenou a constrição (CPC, art. 676). 2. "A utilização dos embargos de terceiro é facultativa; decorrido o respectivo prazo, o terceiro cuja posse foi turbada por ordem judicial, alegadamente mal executada, pode defendê-la por meio da ação de reintegração.

Recurso especial conhecido e provido" (REsp n. 150.893/SC, Rel.

Min.

Ari Pargendler, Terceira Turma, julgado em 11/12/2001, DJ 25/03/2002). [...] 8.

Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1787877/BA, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/12/2020, DJe 24/03/2021) Como entende o ilustre Daniel Amorim Assumpção Neves2, por constrição judicial entende-se o ato judicial por meio do qual o "terceiro sofre alguma espécie de constrição de algum bem de seu patrimônio.

Tradicionais exemplos de constrição judicial constavam no rol exemplificativo do art. 1.046, caput, do CPC/1973: penhora, arresto, sequestro, busca e apreensão, imissão na posse etc […]".

Conforme tem entendido o STJ, "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro (Súmula 84/STJ)" (STJ - AgInt no AREsp: 2159270 MT 2022/0197926-5, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 28/11/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/12/2022), sendo este o caso dos autos.

Com efeito, tem-se a que a jurisprudência da Corte Superior já é pacífica na direção de permitir o manejo dos embargos de terceiro para proteger a posse do bem contra a penhora, ainda que a promessa de compra e venda tenha sido celebrada por instrumento particular desprovido de registro no cartório imobiliário.

A respeito: PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO .

APLICAÇÃO DA SÚMULA 84/STJ.

POSSE NÃO CONCRETIZADA EM RAZÃO DE O IMÓVEL AINDA ESTAR EM FASE DE CONSTRUÇÃO.

AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. 1 .

Embargos de terceiro, por meio dos quais se objetiva desconstituir penhora de imóvel ocorrida no bojo de cumprimento de sentença. 2.

Ação ajuizada em 08/05/2018.

Recurso especial concluso ao gabinete em 23/01/2020 .

Julgamento: CPC/2015. 3.

O propósito recursal é definir se é aplicável, na espécie, a Súmula 84/STJ ("É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro") quando ainda não houve a entrega das chaves ao promitente comprador. 4 . É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro.

Aplicação da Súmula 84/STJ. 5.

Na petição inicial dos embargos de terceiro, o embargante deverá fazer prova sumária de sua posse ou de seu domínio e da qualidade de terceiro, oferecendo documentos e rol de testemunhas . 6.

Na hipótese, o imóvel adquirido só não estava na posse da recorrida em razão de ainda estar em fase de construção, razão pela qual o instrumento particular de compra e venda colacionado aos autos - ainda que desprovido de registro - deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro. 7.

Ademais, o instrumento de compra e venda foi firmado em data anterior ao próprio ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora do bem, não havendo que se falar em fraude à execução ou má-fé da parte adquirente . 8.

Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1861025 DF 2019/0312188-5, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/05/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/05/2020) Nesta ordem de ideias, à luz do enunciado da Súmula n. 84/STJ, é irrelevante o fato de não haver registro da escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), notadamente quando ausente prova da má-fé da parte adquirente (no caso, terceiro embargante) e quando há prova insofismável - como no caso concreto - de que o embargante/apelada entrou na posse do imóvel antes mesmo da realização da constrição judicial em 2023.

No caso dos autos, a autora comprovou que se encontra na posse do imóvel desde 09/04/2001, conforme Contrato Particular de Concessão de Posse e Transferência de Direitos às fls. 24/26, que se encontra formalmente sem vícios (assinado pelos contraentes, por duas testemunhas, com firma reconhecida da assinatura da autora em 12/07/2001), além do que apresentou fotos de que no local está edificada uma casa, com deck e piscina, com muro em perfeitas condições de manutenção, comprovando que a parte efetivamente utiliza e realiza benfeitorias no imóvel, como se verifica nas fotos de fls. 5 e 6, da petição inicial.

Anexou a requerente, também, que o IPTU do imóvel encontra-se em seu nome, pagando regularmente os impostos relativos ao bem.

Logo, a autora logrou êxito quanto à demonstração dos fatos constitutivos do seu direito, ao passo em que a massa falida acionada,

por outro lado, nada trouxe ao feito para contrapor o pedido inicial, não se desincumbindo do ônus previsto no art. 373, do CPC, segundo o qual, cabe ao réu, a prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Como bem observado pelo juízo a quo, "a falência da TERRA CIA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO foi decretada em 02/05/2014, tendo somente no ano de 2023, a Administradora Judicial requerido a arrecadação do bem, devidamente autorizada pelo Juízo".

Logo, comprovada a posse realizada pela requerente/apelada no imóvel por mais de vinte anos, é o caso de acolher o pedido dos embargos de terceiro, pelo que a sentença não deve ser modificada.

E é assim que, pelo exposto, conheço do recurso e nego-lhe provimento.

Majoro os honorários recursais em 1% sobre o valor da causa, observada a regra da gratuidade da justiça. É como voto.   Fortaleza/CE, 27 de agosto de 2025.   EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE Desembargador Relator 1Manual de Direito Processual Civil.

Salvador: Ed.

JusPodivm, 2017. p. 987. 2Manual de Direito Processual Civil.

Salvador: Ed.

JusPodivm, 2017. p. 987.