TJCE - 3054244-06.2025.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO  FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA  34ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA  E-mail: [email protected] Telefone: (85) 3108-0830  Número do processo: 3054244-06.2025.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Atraso na Entrega do Imóvel] AUTOR: DANIEL MARTINS MAIA REU: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A, CONDOMINIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL FORTALEZA, HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTEIS LTDA.

DECISÃO Trata-se de ação rescisória c/c danos morais com pedido de tutela antecipada, ajuizada por Daniel Martins Maia em face de Venture Capital Participações S.A e outros.   Alega o autor que a demanda tem como objetivo a rescisão do contrato particular de promessa de venda e compra de fração de tempo de imóvel em multipropriedade, firmado pelas partes em 25/12/2018, e que tem como objeto o empreendimento Residence Club at the Hard Rock Hotel & Resort Fortaleza, localizado na Praia de Lagoinha, Paraipaba/CE.  Informa que os prazos de entrega firmados no contrato já decorreram, bem como o prazo de tolerância de 180 dias, sem que as unidades tenham sido entregues.

No ensejo, o autor afirma ter quitado o contrato conforme pactuado.   Postula inicialmente pelos benefícios da justiça gratuita e a concessão de tutela de evidência para que seja determinada a imediata restituição dos valores pagos pela autora, no importe de R$43.350,00 (quarenta e três mil trezentos e cinquenta reais) ou subsidiariamente o percentual mínimo de 75% (setenta e cinco por cento).

No mais, requer também que as rés se abstenham de cobrar taxas ou tributos decorrentes do imóvel em discussão, e sejam impedidas de excluir seu nome no cadastro de inadimplentes.   É o relatório.

Passo a decidir.   Inicialmente, defiro os benefícios da justiça gratuita.   A questão gira em torno de contrato particular de promessa de venda e compra de fração de tempo de imóvel em multipropriedade do empreendimento Residence Club at the Hard Rock Hotel & Resort Fortaleza (Id. 164813121), com aquisição em 25/12/2018, entrada/sinal no valor de R$ 7.650,00 (sete mil seiscentos e cinquenta reais) e o valor remanescente de R$ 32.200,00 (trinta e dois mil e duzentos reais) em parcelas.    O prazo para entrega do referido imóvel seria dia 25/12/2021, o contrato contempla ressalva de antecipação ou de postergação de 180 (cento e oitenta) dias.

Até o protocolo da ação o imóvel não foi entregue, sem concluir obras de infraestrutura.  A ação versa sobre negócio jurídico firmado entre as partes por meio de contrato de adesão, o que deveria implicar direitos e deveres proporcionais entre as partes, que são credoras e devedoras entre si. É, ainda, oneroso, por haver sacrifícios de natureza patrimonial para ambas as partes.  A relação estabelecida entre as partes é regulada pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), a situação de vulnerabilidade da parte autora justifica a aplicação das proteções típicas das relações de consumo.  A contratação se deu por meio de Termo de Adesão, em empreendimento de grandes proporções de multipropriedade, o que obriga a analisar as cláusulas contratuais sob essa ótica, em que a possibilidade de debate ou transigência entre os contratantes resulta da anuência de uma das partes às cláusulas impostas pela outra.  A condição da parte autora, incapaz de alterar as cláusulas que lhe são impostas, ou ainda de aplicá-las de forma indistinta quando privilegiam apenas uma das partes, criam ônus desproporcionais ao autor que precisa recorrer ao judiciário para conformar o termo que aderiu a um contrato equilibrado, os princípios gerais do contrato são suficientes para resolver a contenda.

Conforme já mencionado, trata-se de um contrato de adesão que potencializa a disparidade do poder negocial entre o predisponente e o aderente.  A parte promovida limita-se à conveniência da presunção de exigibilidade e validade das cláusulas contratuais sob a ótica da autonomia da vontade e do princípio do pacta sunt servanda, despreza a evidência da prática de ato que priva o adquirente do direito de receber de volta os valores que pagou administrativamente.  Aos princípios mencionados pela parte autora, que regem os contratos em geral e os de natureza adesiva, acrescento o sinalagma como uma de suas características ou a bilateralidade.

O contrato de adesão rege-se por princípios implícitos e expressos no Código Civil, dentre eles destaca-se o princípio da boa-fé objetiva que deve reger as relações jurídicas negociais.  A boa-fé é princípio normativo que exige honestidade, correção e lealdade na elaboração e execução das regras contratuais, conforme preceitua o art. 422 do Código Civil.

O sinalagma, por sua vez, proporciona um parâmetro para aferir a justiça e paridade nas relações contratuais, o qual serve tanto como um teto para conter o impulso do contratante em posição mais vantajosa de estipular cláusulas leoninas, quanto funciona como piso, para evitar o aniquilamento dos direitos elementares da parte mais vulnerável.  Fica evidente que, ao obstruir o exercício de direitos inerentes à relação de consumo, o demandado atrai para si desdobramentos que não se limitam à simples correção monetária e ajustes dos valores investidos.

A cláusula que contempla a possibilidade de rescindir unilateralmente em favor do promovido não pode ameaçar o equilíbrio econômico-financeiro da relação.

Se um detém a possibilidade de fazê-lo, ao outro deve ser devida a possibilidade de denunciar o contrato com o restabelecimento do status quo ante, para garantir a preservação dos direitos e a intenção do contrato inicialmente acordados.  Não é do réu, mas do adquirente, a prerrogativa de declarar inapelavelmente se as atividades programadas por ele para a aquisição do imóvel serão prejudicadas com a alteração do prazo de entrega.

Em questões dessa natureza, com valores de investimento na casa das centenas de milhares a atitude de resistência toma configuração de insolvência e má-fé.  De tal sorte, admitir a discricionariedade de submeter a parte contrária a espera indefinida pela entrega já superada sem a correspondente contrapartida de devolução atualizada e com compensação proporcional pela imobilização do capital viola o equilíbrio que deve reger contratos (ou cláusulas) válidas.

Ausente previsão de desistência e ressarcimento dos prejuízos que a alteração unilateral acarreta viola-se o equilíbrio contratual e permite concluir pela aplicabilidade recíproca da cláusula que prevê vantagens unilaterais e substanciais.  Há de se observar que, em casos análogos, a jurisprudência tem admitido, inclusive, a devolução das parcelas já pagas, conforme Súmula 543, do STJ:  Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.  Assim sendo, se, ante a manifestação inequívoca da parte autora de que não pretende manter o contrato, pode até obter a devolução das parcelas já pagas e desta maneira deve-se reconhecer a probabilidade do direito da autora de não manter o contrato de compra e venda do imóvel, sem prejuízo de arcar com eventual multa contratual, a ser resolvida posteriormente.  Em sede de cognição inicial considero presente o perigo de dano, consistente na possível inclusão do nome da parte promovente em cadastros negativos de crédito ou em cartórios de títulos e documentos para protesto, além da probabilidade do direito invocado para fins de rescisão contratual, contudo observando em tese os regramentos contratuais e a legislação vigente afeito ao caso concreto sub examem.  Do exposto decido:   Admito recíproca a cláusula décima nona (Id. 164813121), sobre a faculdade de rescisão do contrato em caso de não cumprimento de qualquer cláusula por ambas as partes.   Defiro a tutela provisória de urgência inaudita altera pars, nos termos dos artigos 294 e 300, ambos do CPC, para determinar à promovida:   a) proceda a devolução integral de 100% dos valores pagos pela parte autora referente ao contrato nº H1-01544, devidamente corrigidos, no prazo de até 60 (sessenta) dias a contar da intimação, nos termos do art. 43-A da Lei de Distrato, sob pena de execução provisória com adoção de medidas de busca e constrição do patrimônio da ré.   b) se abstenha de cobrar quaisquer encargos incidentes sob o contrato, bem como de lançar o nome da parte autora nos cadastros de inadimplentes.  Em caso de descumprimento faculto à autora expropriação de bens do réu para fazer frente às cobranças que descumprirem esta decisão na razão do dobro do que lhe estiver sendo cobrado, nos termos dos artigos 139, IV; 297 e 536, todos do CPC e art. 84 do CDC.   Após, por se tratar de lide que admite a autocomposição, designe-se audiência inaugural de conciliação, remetendo-se os autos ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos desta Comarca (CEJUSC) para realização do ato (CPC, artigos 165 e 334).   Cite-se e intime-se a parte requerida, para comparecer à audiência inaugural de conciliação/mediação, a ser designada pela CEJUSC para data oportuna, observados os prazos mínimos de antecedência da citação/intimação para a referida audiência, devendo o mandado, ainda, constar a advertência de que a ausência injustificada da parte implicará na aplicação da multa prevista no Código de Processo Civil e de que, no caso do demandado, o prazo para apresentar contestação iniciar-se-á da data da audiência, caso a conciliação reste infrutífera.   Fortaleza/CE, 14 de julho de 2025.

JORGE DI CIERO MIRANDA Juiz