TJCE - 0280177-19.2023.8.06.0001

  ESTADO DO CEARÁ  PODER JUDICIÁRIO  FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA  36ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA  Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Setor Verde, Nível 3, sala 310, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 - (85) 3108-0872 - [email protected]          0280177-19.2023.8.06.0001 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) [Perdas e Danos, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Tutela de Urgência] AUTOR: CORNELIO NOGUEIRA DIOGENES REU: CDT INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA    SENTENÇA    I.

RELATÓRIO Trata-se de Ação de Ressarcimento por Descumprimento Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais, ajuizada pelo ESPÓLIO DE MARIA MABLE DIÓGENES CABRAL, neste ato representado por seu inventariante, Sr.

CORNÉLIO NOGUEIRA DIÓGENES, devidamente qualificado nos autos, em face de CDT INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA., igualmente qualificada.

Conforme narrado na petição inicial, a controvérsia tem origem em um Contrato Particular de Permuta celebrado em 06 de maio de 2014 (ID 117341809, fls. 32-49), por meio do qual a de cujus Maria Mable Diógenes Cabral permutou um imóvel de sua propriedade, situado na Rua Barão de Aracati, nº 545, em Fortaleza/CE, com a Requerida, CDT Incorporações Imobiliárias Ltda., para fins de incorporação imobiliária.

Em contrapartida, a Sra.

Maria Mable receberia uma área privativa equivalente a 480m² no empreendimento a ser edificado.

Inicialmente, essa área corresponderia às unidades 201, 901, 902 e 1702, conforme o primeiro aditivo contratual, sendo atribuído ao negócio o valor de R$ 2.000.000,00 (ID 117341823, fls. 53-54).

Posteriormente, por meio de um terceiro aditivo, o projeto foi alterado, e a área de torna passou a ser identificada pela unidade 1400 (com 300m²) e parte da unidade 600 (fração de 180m²), estabelecendo-se, ainda, a propriedade condominial entre a permutante-proprietária e terceiros (ID 117341804, fls. 57-59).

O prazo para a conclusão do empreendimento foi fixado em 36 (trinta e seis) meses, a contar da expedição do alvará de construção, que ocorreu em 14 de junho de 2018 (ID 117341803, fl. 50).

Assim, a data limite para a entrega das unidades seria 14 de junho de 2021.

O Autor alega que, até a propositura da demanda, as obras sequer foram iniciadas e que o imóvel original foi demolido pela construtora (ID 117341806, fls. 4-6).

Diante do alegado inadimplemento da Requerida, o Espólio de Maria Mable Diógenes Cabral não busca a rescisão contratual, mas sim o ressarcimento pecuniário equivalente aos 480m² pactuados, cujo valor é estimado em R$ 4.736.640,00.

Adicionalmente, pleiteia a aplicação da cláusula penal diária de R$ 66,00, indenização por danos morais no montante de R$ 30.000,00 e lucros cessantes correspondentes aos aluguéis não auferidos, calculados em R$ 160.636,80 (ID 117341806, fls. 23-24).

O processo foi distribuído em 29 de novembro de 2023 (ID 117342996).

Em 09 de fevereiro de 2024, o Autor protocolou petição para juntada de documentos comprobatórios da inadimplência da construtora (ID 117341790).

Em 14 de fevereiro de 2024, foi juntado Aviso de Recebimento (AR) (ID 117343014) e a respectiva certidão (ID 117341791).

Em 14 de março de 2024, foi realizada audiência de conciliação no Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania do Fórum Clóvis Beviláqua, conforme Termo de Audiência (ID 117341799).

As partes compareceram, mas não lograram êxito em alcançar um consenso, sendo os autos remetidos ao Juízo de Origem (ID 117341802).

Em 04 de abril de 2024, a Requerida, CDT Incorporações Imobiliárias Ltda., apresentou sua Contestação e Reconvenção (ID 117341806), acompanhada de diversos documentos (IDs 117341803 a 117341823).

Na Contestação, a Ré arguiu preliminarmente a não incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC), sob o argumento de que a de cujus não se qualificava como consumidora final, mas sim como investidora com finalidade especulativa, dada a posse de residência própria e a previsão contratual de não incidência de multa para imóveis vendidos ou alugados (ID 117341806, fl. 48).

No mérito, defendeu a total improcedência da demanda, alegando que o inadimplemento não lhe era imputável, mas sim ao Autor, que teria omitido o não cumprimento de uma obrigação essencial: a regularização do imóvel permutado.

A Ré sustentou que o imóvel não possuía matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), sendo identificado apenas por transcrição (ID 117341805, fls. 51-52), o que impedia o registro da incorporação e, consequentemente, o início da construção e a transferência da titularidade das unidades prometidas.

A CDT invocou a subcláusula 2.1.1 do contrato de permuta (ID 117341809, fl. 33), que impunha à permutante-proprietária a obrigação de transferir a propriedade do imóvel para a incorporadora, obrigação essa que se transferiu aos herdeiros após o falecimento da Sra.

Maria Mable.

A Ré informou ter tentado regularizar a situação junto ao CRI, mas se deparou com exigências (como a averbação do CPF da de cujus) que só poderiam ser atendidas pelo inventariante do Espólio, conforme Nota Devolutiva do Cartório de Registro de Imóveis (fl. 205, mencionada na contestação).

A CDT argumentou que, enquanto o título translativo não fosse registrado, o alienante (Espólio) continuaria sendo o dono do imóvel, nos termos do art. 1.245, § 1º, do Código Civil, e invocou a exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do Código Civil).

Impugnou o valor pleiteado pelo Autor, reiterando o valor contratual de R$ 2.000.000,00, e defendeu a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes ou outros danos materiais, citando o Tema 970 do STJ, bem como a improcedência do pedido de danos morais.

Por fim, requereu o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC, e a não inversão do ônus da prova.

Na Reconvenção, a CDT Incorporações Imobiliárias Ltda. propôs uma Ação de Obrigação de Fazer contra o Espólio, buscando compeli-lo a cumprir a obrigação de transferir a propriedade do imóvel para a Reconvinte, após atender às exigências do Cartório de Registro de Imóveis.

A Reconvinte alegou que o contrato de permuta não estabeleceu prazo para o cumprimento dessa obrigação pelo permutante, e que a subcláusula 6.2 previa a necessidade de documentação em perfeita ordem.

Diante do caráter infungível da obrigação, a CDT requereu a aplicação dos arts. 497 e 498 do CPC para que o Juízo fixasse um prazo razoável para o cumprimento da obrigação.

Pleiteou tutela de urgência, com base no art. 300 do CPC, para que fosse assinado um prazo de 30 (trinta) dias para o Reconvindo providenciar a abertura da matrícula do imóvel, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00, alegando a probabilidade do direito e o perigo de dano decorrente da insegurança jurídica e dos prejuízos pela impossibilidade de lançar o empreendimento.

Em 05 de abril de 2024, foi proferido despacho (ID 117342976) intimando a parte autora para apresentar réplica à contestação no prazo de 15 dias.

Em 22 de maio de 2024, o Espólio de Maria Mable Diógenes Cabral apresentou sua Réplica à Contestação e Impugnação à Reconvenção (ID 117342977), acompanhada de duas escrituras públicas lavradas em 17 de julho de 2017: uma Escritura Pública de Novação de Dívida (ID 117342978) e uma Escritura Pública de Compra e Venda (ID 117342979).

Na Réplica, o Autor defendeu a aplicação do CDC, invocando a teoria finalista mitigada e a vulnerabilidade técnica do proprietário do terreno.

Refutou a tese da Ré sobre a responsabilidade pela regularização do imóvel, alegando que a de cujus outorgou procuração pública à incorporadora em 17 de julho de 2017 (fls. 197/200, conforme ID 117342977), conferindo-lhe plenos poderes para solicitar a abertura de matrícula e o registro da escritura de permuta.

O Espólio sustentou que a culpa pela ausência de regularização seria exclusiva da incorporadora, que, mesmo com poderes e acesso aos herdeiros, permaneceu inerte.

Reiterou o descumprimento contratual da incorporadora, invocando o pacta sunt servanda e o art. 389 do Código Civil, e manifestou não ter mais interesse na continuidade da obra, pugnando pelo ressarcimento monetário.

Defendeu a pertinência dos danos morais e lucros cessantes, e a possibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, argumentando que a multa diária era ínfima em comparação com os aluguéis não auferidos.

Na Impugnação à Reconvenção, o Espólio reiterou que a de cujus outorgou plenos poderes à incorporadora para a regularização do imóvel, e que a inércia da Reconvinte demonstrava seu descaso, impugnando o pedido liminar.

Em 24 de maio de 2024, foi proferida decisão (ID 117342981) intimando as partes para, em 10 (dez) dias, esclarecerem sobre a possibilidade de composição amigável e, em caso negativo, se desejavam produzir provas, especificando-as, sob pena de o silêncio ser interpretado como anuência ao julgamento do processo no estágio atual.

Em 20 de junho de 2024, o Autor peticionou (ID 117342988) requerendo a produção de prova testemunhal.

Contudo, em 04 de julho de 2024, o Espólio protocolou nova petição (ID 117342989), renunciando expressamente à prova oral anteriormente requerida e pugnando pelo julgamento antecipado da lide, com base na teoria da causa madura (art. 355, I, do CPC).

Em 10 de setembro de 2024, a CDT Incorporações Imobiliárias Ltda. apresentou uma Petição (ID 117342995), funcionando como tréplica, manifestando-se sobre a réplica do Autor e os documentos novos (as escrituras públicas).

A Ré arguiu preliminar de ausência de interesse de agir do Autor, sustentando que a Escritura Pública de Novação de Dívida (ID 117342978) estabeleceu uma condição para a obrigação da CDT de registrar a incorporação: a apresentação, pelo Autor, da documentação do imóvel em perfeita ordem e isenta de vícios.

A Ré argumentou que o Autor não produziu prova de que essa condição foi satisfeita antes da propositura da ação, o que, nos termos do art. 121 do Código Civil, impõe a extinção do processo sem resolução de mérito (art. 485, VI, do CPC).

A CDT reiterou que a obrigação de sanar os óbices registrais era do Espólio, e que as mensagens de WhatsApp (fls. 101 e ss, mencionadas na contestação) demonstravam que o Espólio estava ciente e, posteriormente, abandonou essa obrigação.

Subsidiariamente, a CDT reiterou os pedidos de improcedência da ação principal e procedência da reconvenção.

Em 10 de janeiro de 2025, foi proferido Despacho (ID 132115214) deferindo a produção de prova oral para oitiva de testemunhas, considerando o rol apresentado no ID 117342988 (pelo Autor), e determinando a inclusão do feito em pauta de audiências.

Em 29 de janeiro de 2025, o Espólio de Maria Mable Diógenes Cabral protocolou petição intitulada "CHAMAMENTO AO FEITO" (ID 133825744), expressando surpresa com o despacho de 10/01/2025, alegando que já havia desistido da prova oral e que o prazo da parte adversa para especificar provas havia decorrido sem manifestação.

O Autor requereu a desconsideração do despacho e o julgamento antecipado da lide.

Em 14 de fevereiro de 2025, o processo foi remetido ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos (CEJUSC 1º Grau) (ID 136066756), sendo devolvido à origem em 20 de fevereiro de 2025 (ID 136716980). É o relatório.

Passo a fundamentar e decidir.

II.

FUNDAMENTAÇÃO A presente demanda, em sua complexidade fática e jurídica, exige uma análise detida das preliminares arguidas e do mérito tanto da ação principal quanto da reconvenção, à luz dos princípios contratuais e processuais que regem o ordenamento jurídico brasileiro.

A.

Das Preliminares A.1.

Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor A Requerida, CDT Incorporações Imobiliárias Ltda., arguiu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) ao caso em tela, sob o fundamento de que a de cujus Maria Mable Diógenes Cabral não se enquadrava na definição de "consumidor final" prevista no art. 2º do CDC, por possuir residência própria e ter celebrado o contrato de permuta com finalidade especulativa, visando à reintrodução das unidades no mercado (ID 117341806, fl. 48).

Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem adotado uma interpretação mitigada da teoria finalista, reconhecendo a aplicabilidade do CDC mesmo quando o adquirente não é o destinatário final fático do produto ou serviço, desde que demonstrada sua vulnerabilidade.

A vulnerabilidade, nesse contexto, não se restringe apenas ao aspecto econômico, mas abrange também a hipossuficiência técnica, jurídica e informacional.

No caso dos autos, a relação jurídica estabelecida entre a proprietária do terreno e a incorporadora, em um contrato de permuta por unidades a serem construídas, insere-se em um cenário de assimetria de informações e poder negocial.

A incorporadora, CDT, atua como fornecedora, detendo o know-how técnico, jurídico e mercadológico inerente à atividade de construção e incorporação imobiliária.

A de cujus, Maria Mable, embora proprietária do terreno, não participava ativamente do risco do empreendimento ou de sua gestão, limitando-se a ceder o bem para a construção em troca de futuras unidades.

Ainda que se admita uma possível intenção de revenda ou locação das unidades por parte da de cujus, o que poderia sugerir uma finalidade especulativa, tal circunstância, por si só, não é suficiente para afastar a proteção consumerista.

A hipossuficiência técnica da proprietária do terreno perante a complexidade da atividade de incorporação imobiliária é manifesta.

A CDT, como incorporadora, é a parte que detém o controle sobre o projeto, a execução da obra, os prazos, as licenças e a regularização do empreendimento.

A proprietária do terreno, mesmo que com algum conhecimento do mercado imobiliário, não possui a mesma expertise e capacidade de influência sobre os aspectos técnicos e burocráticos da incorporação.

Nesse sentido, a relação estabelecida entre as partes se amolda aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, em virtude da vulnerabilidade técnica e informacional da parte autora em face da expertise e do domínio da cadeia produtiva pela incorporadora.

A aplicação do CDC, portanto, é medida que se impõe, o que, por sua vez, autoriza a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, quando presentes a verossimilhança das alegações ou a hipossuficiência do consumidor, requisitos que se mostram presentes no caso concreto.

A.2.

Da Ausência de Interesse de Agir (Reconvenção) A Requerida, em sua manifestação de 10 de setembro de 2024 (ID 117342995), arguiu preliminar de ausência de interesse de agir do Autor, sustentando que a Escritura Pública de Novação de Dívida (ID 117342978), juntada pelo próprio Autor com a réplica, estabeleceu uma condição para a obrigação da CDT de registrar a incorporação: a apresentação, pelo Autor, da documentação do imóvel em perfeita ordem e isenta de vícios.

A Ré argumentou que o Autor não produziu prova de que essa condição foi satisfeita antes da propositura da ação, o que, nos termos do art. 121 do Código Civil, impõe a extinção do processo sem resolução de mérito (art. 485, VI, do CPC).

A análise detida dos documentos revela que, de fato, a Escritura Pública de Novação de Dívida, lavrada em 17 de julho de 2017 (ID 117342978), na Cláusula Terceira, Parágrafo Oitavo, alínea "b", estabeleceu que o prazo de 6 (seis) meses para o registro do memorial de incorporação pela CDT seria contado da expedição do alvará de aprovação do Projeto de Construção, desde que a documentação apresentada pelos OUTORGADOS CREDORES estivesse em perfeita ordem e não constituísse óbice para tal registro.

Esta cláusula configura uma condição suspensiva, nos termos do art. 121 do Código Civil, que subordina a eficácia do negócio jurídico (no caso, a obrigação da CDT de registrar a incorporação) a um evento futuro e incerto, qual seja, a regularização da documentação do imóvel pela parte autora.

Em contratos bilaterais, a exigibilidade da prestação de uma parte pode estar condicionada ao cumprimento da prestação da outra, ou à superação de um evento futuro e incerto que lhe é imputável.

O ônus da prova quanto ao cumprimento da condição suspensiva recai sobre a parte que pretende exigir a prestação condicionada.

No caso, o Autor, ao pleitear indenização por inadimplemento da CDT, deveria ter demonstrado que a condição imposta na Escritura de Novação foi devidamente cumprida, ou seja, que a documentação do imóvel estava em perfeita ordem e não constituía óbice para o registro da incorporação.

A CDT, em sua contestação e na manifestação subsequente (ID 117341806 e ID 117342995), apresentou a Nota Devolutiva do Cartório de Registro de Imóveis (fl. 205, mencionada na contestação), que lista diversas exigências para a regularização do imóvel, como a averbação do CPF da de cujus, a retificação dos limites do imóvel e o registro da escritura de inventário.

A Ré sustentou que essas pendências impediam o registro da incorporação e que a obrigação de saná-las era do Espólio.

O Autor, em sua réplica (ID 117342977), alegou que a de cujus outorgou procuração pública à incorporadora em 17 de julho de 2017 (fls. 197/200, conforme ID 117342977), conferindo-lhe plenos poderes para realizar a abertura de matrícula e o registro da incorporação.

Contudo, a outorga de procuração, embora confira poderes para a prática de atos, não necessariamente transfere a responsabilidade pela superação de óbices inerentes à documentação do imóvel que antecedem a própria atuação do procurador.

A cláusula condicional da Escritura de Novação é clara ao exigir que a documentação apresentada pelos OUTORGADOS CREDORES estivesse em perfeita ordem.

Isso sugere que a responsabilidade primária pela sanidade da documentação recaía sobre a proprietária do imóvel, e, após seu falecimento, sobre seu Espólio.

As mensagens de WhatsApp mencionadas pela Ré (fls. 101 e ss, mencionadas na contestação) e confirmadas pelo Autor na réplica (ID 117342977) indicam que havia um grupo de conversa para tratar da negociação e documentação do imóvel, e que os herdeiros se mostravam disponíveis para fornecimento de documentos.

No entanto, a mera disponibilidade não se confunde com o efetivo cumprimento das exigências cartorárias.

A Nota Devolutiva, datada de 25 de julho de 2023 (fl. 205, mencionada na contestação), posterior à outorga da procuração e à Escritura de Novação, demonstra que as pendências registrais persistiam.

Dessa forma, a ausência de prova de que a condição suspensiva foi satisfeita antes da propositura da ação, ou seja, de que a documentação do imóvel estava em perfeita ordem e sem óbices para o registro da incorporação, implica a falta de interesse de agir do Autor para pleitear a indenização por inadimplemento da CDT.

O interesse de agir, como condição da ação, pressupõe a necessidade e a utilidade da tutela jurisdicional, bem como a adequação do meio processual.

No presente caso, a exigibilidade da obrigação da CDT de registrar a incorporação estava condicionada a uma prestação prévia do Autor, que não restou comprovada.

A pretensão do Autor de converter a obrigação de dar (unidades imobiliárias) em pecúnia, sem antes cumprir a obrigação de regularizar o imóvel para a transferência da propriedade, configura uma tentativa de obter um resultado que não seria possível caso a condição contratual fosse observada.

Tal conduta, além de violar o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), que impõe aos contratantes deveres anexos de lealdade e cooperação, pode configurar abuso de direito, na medida em que o exercício do direito subjetivo do Autor estaria extrapolando os limites impostos pela boa-fé e pela finalidade social do contrato.

Portanto, a preliminar de ausência de interesse de agir deve ser acolhida, o que conduz à extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

B.

Do Mérito da Ação Principal (Prejudicado) Considerando o acolhimento da preliminar de ausência de interesse de agir, a análise do mérito da ação principal resta prejudicada.

Não obstante, para fins de completude e clareza, e em atenção ao princípio da primazia do julgamento de mérito, caso a preliminar fosse superada, as questões meritórias seriam abordadas da seguinte forma: B.1.

Do Contrato de Permuta e Suas Alterações O contrato de permuta, em sua essência, é um negócio jurídico bilateral e oneroso, que se assemelha à compra e venda, conforme o art. 533 do Código Civil.

A evolução contratual, com os aditivos e as escrituras públicas de compra e venda e de novação, demonstra a complexidade da avença e a intenção das partes de adaptar o negócio às necessidades e às realidades do empreendimento.

A Escritura Pública de Compra e Venda (ID 117342979) e a Escritura Pública de Novação de Dívida (ID 117342978), ambas de 17 de julho de 2017, são marcos importantes, pois formalizaram a transferência do terreno e a nova forma de pagamento, respectivamente.

A cláusula que outorgou poderes à CDT para a regularização do imóvel (ID 117342979, Cláusula IV) é relevante, mas deve ser interpretada em conjunto com a condição imposta na Escritura de Novação (ID 117342978, Cláusula Terceira, Parágrafo Oitavo, alínea "b"), que condicionava o prazo da CDT para o registro da incorporação à regularidade da documentação por parte dos outorgados credores.

B.2.

Do Inadimplemento Contratual e da Exceção do Contrato Não Cumprido A tese central da Requerida, de que o inadimplemento não lhe pode ser atribuído devido à mora do Autor na regularização do imóvel, encontra amparo no art. 476 do Código Civil, que consagra a exceptio non adimpleti contractus.

Em contratos bilaterais, a parte que não cumpre sua obrigação não pode exigir o cumprimento da obrigação da outra.

A demolição do imóvel pela CDT, sem que a regularização registral estivesse completa, embora possa ser vista como uma conduta de risco assumida pela incorporadora, não afasta a obrigação do Espólio de sanar os óbices registrais que impediam a transferência da propriedade e o registro da incorporação.

A persistência das exigências cartorárias, conforme a Nota Devolutiva de 25/07/2023 (fl. 205, mencionada na contestação), mesmo após a outorga da procuração, reforça a tese de que a condição imposta na Escritura de Novação não foi satisfeita pelo Autor.

B.3.

Dos Pedidos Indenizatórios Ressarcimento pelo Equivalente Monetário: O pedido de ressarcimento pelo equivalente monetário, no valor de R$ 4.736.640,00, seria analisado sob a ótica da efetiva ocorrência do inadimplemento da CDT e da razoabilidade do valor pleiteado.

O contrato de permuta estabeleceu o valor do negócio em R$ 2.000.000,00 (ID 117341809, fl. 33), e qualquer valor superior demandaria robusta comprovação de perdas e danos efetivos, além da demonstração de que a conversão da obrigação em pecúnia seria a medida mais adequada, especialmente considerando a ausência de transferência da propriedade do imóvel para a CDT.

Cláusula Penal e Lucros Cessantes: A cumulação da cláusula penal com lucros cessantes é tema pacificado pelo STJ (Tema 970), que veda tal cumulação quando a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio e é estabelecida em valor equivalente ao locativo.

No caso, a cláusula penal de R$ 66,00 por dia (ID 117341814, fls. 47-48) seria analisada quanto à sua natureza (moratória ou compensatória) e sua suficiência para prefixar as perdas.

Se a multa fosse considerada ínfima e não equivalente aos locativos, a cumulação poderia ser admitida, mas a prova dos lucros cessantes (aluguéis não auferidos) seria indispensável, exigindo-se a demonstração de que a de cujus efetivamente deixaria de lucrar com a locação das unidades.

Danos Morais: A indenização por danos morais em casos de inadimplemento contratual não é automática.

Exige-se a comprovação de que a quebra do contrato gerou uma lesão a direitos da personalidade que extrapole o mero aborrecimento ou dissabor inerente às relações contratuais.

A frustração de um "sonho" ou a ansiedade, embora compreensíveis, devem ser analisadas no contexto da responsabilidade pelo inadimplemento e da existência de outros meios de reparação.

C.

Do Mérito da Reconvenção A reconvenção da CDT, que busca compelir o Espólio a cumprir a obrigação de fazer de regularizar o imóvel e transferir a propriedade, seria analisada em conjunto com a tese da exceptio non adimpleti contractus e a condição suspensiva da Escritura de Novação.

C.1.

Da Obrigação de Fazer Se a responsabilidade pela regularização do imóvel fosse atribuída ao Espólio, e se a condição da Escritura de Novação não tivesse sido cumprida, a pretensão da CDT de compelir o Espólio a fazê-lo seria legítima.

A obrigação de fazer, de caráter infungível, exigiria a atuação do inventariante para sanar os óbices registrais.

A aplicação dos arts. 497 e 498 do CPC permitiria ao Juízo determinar as providências necessárias para a obtenção do resultado prático equivalente, inclusive a fixação de prazo para o cumprimento da obrigação.

C.2.

Da Tutela de Urgência A concessão da tutela de urgência (art. 300 do CPC) exigiria a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A probabilidade do direito da CDT estaria atrelada à comprovação de que a obrigação de regularização do imóvel era do Espólio e que este estava em mora.

O perigo de dano seria configurado pela insegurança jurídica e pelos prejuízos decorrentes da impossibilidade de lançar o empreendimento.

A irreversibilidade da medida, no caso de determinação de regularização do imóvel, não seria um óbice, uma vez que o terreno permaneceria na propriedade do Espólio até a efetiva transferência, e a medida visaria apenas a regularização documental.

D.

Do Julgamento Antecipado da Lide e da Produção de Provas A decisão de 24 de maio de 2024 (ID 117342981) intimou as partes para especificarem provas, sob pena de o silêncio ser interpretado como anuência ao julgamento no estado atual.

O Autor, embora tenha inicialmente requerido prova oral (ID 117342988), posteriormente renunciou a ela e pugnou pelo julgamento antecipado da lide (ID 117342989).

A Requerida, por sua vez, em sua manifestação de 10 de setembro de 2024 (ID 117342995), não especificou provas adicionais, mas arguiu preliminar de ausência de interesse de agir e reiterou o pedido de julgamento antecipado.

O despacho de 10 de janeiro de 2025 (ID 132115214), que deferiu a produção de prova oral e designou audiência, foi proferido após a renúncia expressa do Autor à referida prova.

A petição de "CHAMAMENTO AO FEITO" (ID 133825744) do Autor, que expressou surpresa e requereu a desconsideração do despacho, é pertinente.

Diante da renúncia da parte que havia requerido a prova e da ausência de manifestação expressa da outra parte pela produção de provas adicionais no prazo concedido, o feito se encontra maduro para julgamento, nos termos do art. 355, I, do CPC.

A produção de prova oral, neste cenário, seria desnecessária e protelatória, uma vez que a controvérsia principal (a quem cabia a regularização do imóvel e se a condição suspensiva foi cumprida) é eminentemente documental e de direito.

III.

DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, ACOLHO A PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR arguida pela Requerida, CDT Incorporações Imobiliárias Ltda., e, em consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência, condeno o ESPÓLIO DE MARIA MABLE DIÓGENES CABRAL ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos patronos da Requerida, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa principal, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando a complexidade da matéria, o trabalho desenvolvido pelos advogados e o tempo de tramitação do processo.

Considerando a extinção da ação principal sem resolução de mérito por ausência de interesse de agir, a RECONVENÇÃO apresentada pela CDT Incorporações Imobiliárias Ltda. perde seu objeto e, por conseguinte, JULGO-A EXTINTA SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, por ausência de pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo reconvencional, que se vincula à ação principal.

Deixo de condenar o Reconvinte ao pagamento de honorários advocatícios em favor do Reconvindo na reconvenção, uma vez que a extinção se deu por perda superveniente do objeto, e não por sucumbência em relação ao mérito da reconvenção.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

Fortaleza/CE, data da assinatura eletrônica.    LEILA REGINA CORADO LOBATOJuíza de Direito