TJCE - 0016171-03.2018.8.06.0117

  PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ COMARCA DE MARACANAÚ 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE MARACANAÚ Avenida Luiz Gonzaga Honório de Abreu, nº 790, WhatsApp  (85) 9.8145-8227 , Piratininga - CEP 61.905-167, Fone: (85) 3108.1678, Maracanaú/CE  E-mail: [email protected] - Balcão Virtual:  https://www.tjce.jus.br/balcao-virtual/ Processo: 0016171-03.2018.8.06.0117   Promovente: FRANCISCO FORTE BARROSO e outros Promovido: CONSORCIO URBPLAN/LAGOA PARQUE e outros (6) DESPACHO Intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal.   Ressalto que, em se tratando de parte promovida revel, sem advogado constituído, a contagem do prazo se dará de forma automática, a partir da data de publicação do ato decisório no órgão oficial (art. 346, caput, do CPC).   Após, remetam-se os autos ao Eg.

TJCE para fins de julgamento da apelação.   Maracanaú/CE, 31 de julho de 2025.

Luiz Eduardo Viana PequenoJuiz de Direito  

  PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ COMARCA DE MARACANAÚ 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE MARACANAÚ Avenida Luiz Gonzaga Honório de Abreu, nº 790, WhatsApp  (85) 98145-8227, Piratininga - CEP 61905-167, Fone:(85) 3108-1678 - E-mail:[email protected], Balcão Virtual: https://www.tjce.jus.br/balcao-virtual/ Processo: 0016171-03.2018.8.06.0117   Promovente: FRANCISCO FORTE BARROSO e outros Promovido: CONSORCIO URBPLAN/LAGOA PARQUE e outros (6) SENTENÇA

I - RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL E PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL movida por VANDINAR ALVES BARROSO e FRANCISCO FORTE BARROSO em desfavor de LAGOA PARQUE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e outros, todos qualificados nos autos.

Os autores alegam que adquiriram o Lote de nº 10ª, na Quadra nº 14, no Loteamento denominado Lagoa Parque no município de Maracanaú, pelo valor de R$ 20.925,00, incluído neste os valores referentes à comissão de corretagem.

Informam que o referido lote foi hipotecado em favor da Prefeitura Municipal de Maracanaú, com prazo de 18 (dezoito) meses para finalização das obras de infraestrutura, prazo que foi descumprido.

Aduzem que no momento da aquisição forma informados que o loteamento era regular e que, até junho de 2016, estaria liberado para construção, entretanto não consta prazo de entrega no contrato.

Alegam que não construíram no lote objeto desta lide, visto que a Prefeitura negou a expedição de Alvará de Construção.

Pugnam ano final pela revisão do contrato, pagamento de indenização por danos materiais e morais pelo descumprimento contratual e pagamento em dobro da cobrança indevida da comissão da intermediadora.

Acostaram documentos nos ID. nº. 161733616/ 161733620.

Despacho no ID. nº. 161733307 concedeu justiça gratuita aos autores.

Contestação da INX BRASIL IMÓVEIS LTDA no ID. nº. 161733312.

Essa demandada alegou a prescrição para restituição da comissão de corretagem, impugnou a concessão de justiça gratuita e o valor atribuído à causa, arguiu a inépcia da petição inicial e ilegitimidade passiva.  No mérito, alegou a existência de prazo de entrega no contrato de compra e venda e a legalidade do pagamento da comissão imobiliária.  Pugna pela improcedência da ação.

Acostou documentos nos ID. nº. 161733311/ 61733313.

Contestação da CARLYLE BRASIL CONSULTORIA EM INVESTIMENTOS LTDA no ID. nº. 161733323.

Essa demandada arguiu a inépcia da petição inicial e ilegitimidade passive e impugnou a concessão de justiça gratuita.

Em relação ao mérito, alegou ausência de responsabilidade pela contratação efetivada pelos autores, pelo empreendimento ou mesmo pelo alegado atraso na entrega.  Pugna, ao final, pela improcedência da ação.

Acostou documentos nos ID. nº. 161733324/161733322.

Réplica no ID. nº. 161733440.

Contestação da BRL PARTNERS FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS ("BRL PARTNERS"), atual denominação de ITAPEVA VIII MULTICARTEIRA FUNDO DE INVESTIMENTOS EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS no ID. nº. 161733446.

Arguiu a inépcia da petição inicial e ilegitimidade passive e impugnou a concessão de justiça gratuita.

Em relação ao mérito, alegou ausência de responsabilidade pela contratação efetivada pelos autores, pelo empreendimento ou mesmo pelo alegado atraso na entrega.  Pugna, ao final, pela improcedência da ação.

Acostou documentos nos ID. nº. 161733448/ 161733447.

Contestação da SP-55 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. e CONSÓRCIO URBPLAN LAGOA PARQUE no ID. nº. 161733543.

Arguiu a ilegitimidade das Corrés URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. e CONSÓRCIO URBPLAN LAGOA PARQUE, e inépcia da inicial.  impugnou a concessão de justiça gratuita.

Alegou a ocorrência da prescrição.

No mérito alegou a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem e a inexistência de descumprimento contratual em relação ao prazo para a entrega das obras.

Pugnaram pela concessão de justiça gratuita e pelo julgamento de improcedência da presente ação.

Acostaram documentos no ID. nº. 161733531/ 161733550.

Contestação da LAGOA PARQUE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA no ID. nº 161733597.

Essa demandada arguiu ilegitimidade passiva e, em relação ao mérito, alegou ausência de responsabilidade por atraso na obra e que é devida a cobrança da comissão de corretagem, inexistência de danos morais.

Pugnou pela improcedência da ação.

Acostou documentos no ID. nº. 161733591/ 161733598.

Acostado o Termo de Verificação de Obras - TVO, emitido pela Prefeitura de Maracanaú, no ID. nº. 161733612.

Réplica no ID. nº. 161733613, em síntese, impugnando as questões preliminares arguidas pelos e reiterando os termos iniciais.

Vieram conclusos os autos. É o relatório, passo a decidir.   II - FUNDAMENTAÇÃO O presente feito deve ser julgado antecipadamente, na forma da regra contida no art. 355, I, do CPC/2015, que assim estabelece: "Art. 355.  O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas;" In casu, a matéria prescinde de maiores dilações probatórias, especialmente ante a documentação carreada aos autos e a desnecessidade de produção de outras provas.

Importante destacar que há clara relação de consumo, em face da perfeita submissão das partes aos conceitos de consumidor e fornecedor, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.  Antes de adentrar na resolução de mérito, impõe-se enfrentar as questões preliminares.   DA IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA.

Ao analisar a argumentação da parte promovida quanto ao valor atribuído à causa, tenho que a irresignação não merece prosperar, eis que o montante aduzido na pretensão autoral se encontra em consonância com a pretensão deduzida.

Além disso, os pedidos estão compatíveis com os fatos narrados na inicial, não havendo qualquer circunstância que aponte para a correção do valor atribuído à causa.

Desta forma rejeito a impugnação.   DA IMPUGNAÇÃO À CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA.

Quanto ao pedido de afastamento de concessão do benefício de assistência judiciária formulado pelas partes demandadas, entendo incabível, ressaltando pela possibilidade de requerimento a qualquer tempo.

Ademais, se presume verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural, conforme dispõe o artigo 99, §3º do CPC.

Por fim, as partes demandadas não comprovaram a alteração da condição de hipossuficiência da parte autora capaz de afastar o benefício concedido, ônus que lhe competia.   DO PEDIDO DE CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA FORMULADO POR SP-55 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. e CONSÓRCIO URBPLAN LAGOA PARQUE A despeito de terem requerido a concessão dos benefícios da justiça gratuita, as demandadas não instruíram o feito com prova acerca da impossibilidade de arcar com as custas processuais.  Em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, as pessoas jurídicas fazem jus ao benefício da justiça gratuita, desde que comprovem a impossibilidade de honrar o pagamento dos encargos processuais.

Veja-se o teor da Súmula n. 481 do STJ: Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais. (STJ, Súmula n.  481, Corte Especial, julgado em 28/6/2012, DJe de 1/8/2012.).

Indefiro, portanto, o pedido de justiça gratuita das demandadas.   DA PRELIMINAR DE INÉPCIA DA EXORDIAL Quanto à preliminar de inépcia da petição inicial, entendo que essa acaba por se confundir com o próprio mérito da ação, já que a petição inicial é perfeitamente cognoscível, sendo que a inexistência de comprovação do ato ilício e de danos materiais e morais ocasionará a improcedência da demanda.

Pois bem, considerando a forma como deve ser interpretada o pedido, ou seja, considerando o seu conjunto e com base na boa-fé (art. 322, CPC), bem como que a parte autora quantificou o dito pedido no valor da causa, em observância ao disposto no art. 292, V, CPC, entendo não haver inépcia da inicial.

Ademais, foi possível que todas as demandadas formularam suas defesas, impugnados as pretensões dos autores.

Desta forma, rejeito a preliminar aventada.   DAS ARGUIÇÕES DE ILEGITIMIDADE PASIVA a) INX BRASIL IMÓVEIS LTDA A INX BRASIL é uma empresa de corretagem, de modo que foi contratada apenas com essa finalidade, prestando os serviços que se obrigou.

Não há que se falar, pois, na sua obrigação de restituir os valores recebidos.

Verifico que os autores alegam que, embora não conste no contrato, forma informado do prazo de entrega dos lotes no momento da contratação, restado cumprido o dever de informar.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento que a empresa de intermediação imobiliária não tem legitimidade passiva para ser responsabilizada por atraso na entrega de empreendimento.

I.

RECURSO ESPECIAL.

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. (...).

II.

RECURSO ESPECIAL.

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE AUTÔNOMA.

RESPONSABILIZAÇÃO SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA.

DESCABIMENTO.

AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO POR PARTE DA IMOBILIÁRIA.

INOCORRÊNCIA DAS HIPÓTESES LEGAIS DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

PRECEDENTES.

IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

TEORIA DA ASSERÇÃO.

PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. 1.

Controvérsia acerca da responsabilidade solidária da empresa imobiliária pelo atraso da obra do empreendimento que intermediou perante os adquirentes das unidades autônomas. 2.

Nos termos do art. 265 do Código Civil: "a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes". 3.

Existência de recentes precedentes desta Corte Superior no sentido de que a empresa que atuou na intermediação imobiliária não responde solidariamente com a incorporadora pelo atraso na entrega da obra, salvo nas hipóteses de falha do serviço de corretagem ou de envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção. 4. (...) 7.

Não se verificando hipótese legal ou contratual de solidariedade entre as empresas demandas, impõe-se a reforma do acórdão recorrido para excluir a imobiliária da condenação solidária ao pagamento da parcela indenizatória. 8.

Com base na teoria a asserção, a conclusão pela ausência de responsabilidade solidária da imobiliária conduz, no caso dos autos, à improcedência do pedido, não à ilegitimidade da imobiliária.

Precedentes sobre a teoria da asserção. 9.

Prejudicialidade da alegação de negativa de prestação jurisdicional, tendo em vista a aplicação dos princípios da primazia do julgamento de mérito e da duração razoável do processo, no presente julgamento. 10.

PROVIDO O RECURSO ESPECIAL DE FERNANDEZ MERA HOLDING E PARTICIPAÇÕES LTDA. (STJ - REsp: 1827060 SP 2019/0208031-1, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 22/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/02/2022) Por isso a sua ilegitimidade passiva.   b) CARLYLE BRASIL CONSULTORIA EM INVESTIMENTOS LTDA Não há nos autos qualquer indício de envolvimento da CARLYLE BRASIL nos negócios jurídicos celebrados.

Ademais, não há elementos suficientes para concluir que, de fato, a parte pertença ao mesmo grupo econômico das partes legitimadas.

Analisando os estatutos sociais juntados aos autos, não se observa qualquer relação ou identidade entre os sócios ou participação de uma das pessoas jurídicas nas outras.

Diante da negativa de formação de grupo econômico feita na Contestação, entendo que caberia à autora comprovar tal fato, afinal se o afirmou é porque possui elementos capazes de comprovar a sua tese.

Não de desincumbindo desse ônus, entendo que não resta outra solução que não seja o acolhimento da preliminar.   c) BRL PARTNERS (ITAPEVA VIII MULTICARTEIRA) Em que pese a ré não constar expressamente no contrato de compra e venda do bem imóvel, é certo que faz parte do grupo econômico ao qual pertencem as demais promovidas, inclusive a promitente vendedora, fato que respalda a legitimidade passiva.

Isso posto, REJEITO a preliminar   d) URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. e CONSÓRCIO URBPLAN LAGOA PARQUE Em relação a estas demandadas, de fato não há subscrição no contrato de compra e venda.

Porém, tal fato, por si só, não afasta a legitimidade, uma vez que restou evidente a relação com o negócio jurídico em questão.

Diante disso, ressoa dos autos que essas demandadas integram a relação, sendo responsáveis juridicamente.

Portanto, INDEFIRO a preliminar de ilegitimidade passiva.    e) LAGOA PARQUE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA A Lagoa Parque suscitou preliminar de ilegitimidade passiva, afirmando que não possui qualquer ingerência sobre a construção do loteamento.

Ocorre que a referida parte, além de proprietária do imóvel vendido, está qualificada como vendedora no contrato de compra e venda.

Dessa forma, considerando que a pretensão foi deduzida com o fim de rescindir o contrato e obter o ressarcimento devido, o vendedor é indubitavelmente legitimado para compor o polo passivo da ação.  Dessa forma, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva.   DA PREJUDICIAL REFERENTE A PRESCRIÇÃO PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGRA DA OBRA Nas demandas que versem sobre indenização por inadimplemento contratual consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, o prazo é prescricional decenal (artigo 205 do Código Civil).

Vale destacar que, apesar de se tratar de relação de consumo, os prazos previstos nos artigos 26 e 27 do CDC não são aplicáveis à presente demanda, porquanto a ação não tem como causa de pedir a solução do vício do serviço nem se verifica a hipótese de fato do serviço.

O art. 189 do Código Civil adotou a teoria da actio nata para se definir o início da contagem do lapso prescricional.

Aplicando a referida teoria, e interpretando o comando do art. 189, entende-se que o termo inicial para se pleitear a indenização é quando constatada a lesão, não obrigatoriamente quando da sua ocorrência.

De acordo com as alegações e provas apresentadas nos autos, os bem em questão deveria ter sido entregue em junho de 2016, devendo ser considerada essa data como termo inicial do prazo prescricional.

Rejeitada, portanto, a alegação da ocorrência prescrição da pretensão indenizatória.   DA PREJUDICIAL REFERENTE A PRESCRIÇÃO DA RESTITUIÇÃO COMISSÃO DE CORRETAGEM O prazo prescricional para a restituição de valores pagos somente é decenal, quando decorrente de inadimplemento do vendedor, e tem início a partir da rescisão do contrato, não é o caso dos autos.

Isso porque, embora alegada inadimplência contratual por parte dos vendedores, em relação ao prazo de entrega, trata-se de ação com cunho meramente indenizatório, sem que tenha sido sequer ventilado na inicial o interesse dos autores em rescindir o contrato.

Há jurisprudência consolidada no sentido de que a cobrança da comissão de corretagem paga indevidamente prescreve no prazo de 03 (três) anos, o que terá como termo inicial a data do pagamento.

Vejamos, nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça - STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

COMPRA EVENDA DE IMÓVEL.

PRESCRIÇÃO DE TAXA INDEVIDA.

TERMO INICIAL.DATA DO EFETIVO PAGAMENTO.

PRINCÍPIO DA ACTIO NATA.

SÚMULA83/STJ.

TAXA DE ASSESSORIA.

VALIDADE.

AUSÊNCIA DEPREQUESTIONAMENTO.

SÚMULAS 282 E 356/STF E 211/STJ.

DISSÍDIOJURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o termo inicial do prazo prescricional trienal para a cobrança de comissão de corretagem se dá com o devido pagamento da taxa.

Súmula 83/STJ. 2.

Se o conteúdo normativo contido nos dispositivos apresentados como violados não foi objeto de debate pelo Tribunal de origem, evidencia-se a ausência do prequestionamento, pressuposto específico do recurso especial.

Incidem, na espécie, os rigores das Súmulas n. 282 e 356/STF, bem como o enunciado da Súmula 211/STJ. 3.

Consoante iterativa jurisprudência desta Corte, a falta de prequestionamento impede o conhecimento de recurso lastreado também pela alínea c do permissivo constitucional. 5.

Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 6.

Agravo interno desprovido. (STJ - AgIntno AREsp: 1736459 SP 2020/0189748-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIOBELLIZZE, Data de Julgamento: 11/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/05/2021).

Entendimento seguido pelo Tribunal de Justiça do Ceará: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO ORDINÁRIA DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C DANOS MORAIS.

DECISUM A QUO QUE ACOLHEU A PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO TRIENAL.

IRRESIGNAÇÃO DA AUTORA.

PRAZO PRESCRICIONAL.

RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.

COMPRA E VENDA.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DO VENDEDOR.

INCABÍVEL A APLICAÇÃO DO TEMA 938 DO STJ E DO ART. 206, § 3º, V, DO CÓDIGO CIVIL.

SUBSUNÇÃO À REGRA GERAL DO ART. 205, DO CÓDIGO CIVIL.

PRESCRIÇÃO DECENAL.

PRECEDENTES DO STJ.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

DECISÃO REFORMADA. 1 - Na presente hipótese, cinge-se à controvérsia em comento ao exame da reforma, ou não, da decisão proferida pelo juízo a quo que entendeu pela ocorrência de prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, considerando o prazo prescricional trienal, nos termos do art. 206, parágrafo 3º, inciso IV, do CC. 2 - Verifica-se que o prazo prescricional de três anos é aplicável em relação a abusividade ou a ilegalidade da cobrança da taxa de comissão de corretagem pelo vendedor, ou seja, o Tema 938, do STJ, será aplicado quando for questiona a abusividade da cobrança.

Tratando-se de pedido de restituição da taxa de comissão de corretagem, fundamentado na rescisão contratual e na consequente reparação civil pelos danos materiais e/ou morais, decorrente do suposto descumprimento contratual pela vendedora, tal como no caso em comento, aplica-se o prazo prescricional decenal.

Procedentes neste sentido. 3- Recurso conhecido e provido.

Decisão reformada.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os desembargadores integrantes da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em conhecer do recurso para dar-lhe provimento, nos termos do relatório e do voto da Relatora que passam a fazer parte integrante do presente acórdão.

Fortaleza (CE), 25 de abril de 2023.

MARIA DO LIVRAMENTO ALVES MAGALHÃES Desembargadora Relatora (TJ-CE - AI: 06292274620208060000 Maracanaú, Relator.: MARIA DO LIVRAMENTO ALVES MAGALHÃES, Data de Julgamento: 25/04/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 25/04/2023) No caso, o contrato discutido pelas partes foi celebrado em outubro/ 2012 (ID. nº. 161733730), momento em que a comissão foi paga.

Isso posto, é dispensável a realização de complexa matemática para concluir pela prescrição da pretensão em tela, dado que a ação foi ajuizada apenas em 12/09/2018.

Destarte, ACOLHO a preliminar de prescrição da comissão de corretagem.   MÉRITO Os autores alegam que, em 24/10/2012, os autores celebraram o contrato de compra e venda por meio do qual adquiriram o Lote de nº 10ª, na Quadra nº 14, no Loteamento denominado Lagoa Parque no município de Maracanaú, vide contrato ID. nº. 161733730.

Alegam que lhes fora prometido que a entrega se daria em junho de 2016, com a liberação do lote para construção, e que inexiste no contrato a fixação do prazo de entrega.

A existência do contrato é fato inquestionável.

Portanto, a controvérsia se dá exclusivamente sobre a existência ou não de atraso na entrega dos lotes em condições ideais para edificação, conforme previsto contratualmente, e a quem se pode imputar esse possível atraso.

Inicialmente, importante destacar que o contrato de adesão, por si só, não é nulo, vez que previsto em lei.

Com efeito, o simples fato de se tratar de contrato de adesão não implica na nulidade das suas cláusulas, mormente quando forem redigidas de forma clara e expressa todas as obrigações do contratante.

Ocorre que os pedidos para declaração de nulidade de cláusulas abusivas e revisão contratual, padecem de especificidade e fundamentação jurídica, não restando demonstrado sequer a relação causal com os fatos narrados na Exordial Desta forma, ainda que se trate de relação de consumo, não é possível a revisão ex officio de cláusulas contratuais pelo julgador, razão pela qual o juízo acha-se restrito ao conhecimento da matéria efetivamente delimitada, restando, desde já, indeferido o pedido de revisão de cláusulas.

Conforme alegado pelos autores na exordial, o prazo prometido pelo corretor para a conclusão da infraestrutura do loteamento seria até agosto de 2016. De outra banda, analisando o contrato, se observa que não há previsão de prazo certo e determinado para conclusão das obras.

O que o contrato prevê é apenas que a entrega ocorrerá conforme cronograma aprovado pela Prefeitura de Maracanaú nos termos da Lei n.º 6.766/79, ID. nº. 161733543 - Pág. 12 e contrato no ID. nº. 161733612.

A fim de comprovarem o cumprimento do acordo, os réus se valem de uma declaração emitida pelo Município de Maracanaú, em dezembro de 2016, na qual é afirmado que as obras de implantação do Plano de Urbanização Loteamento Lagoa de Maracanaú foram concluídas.

Ocorre que o mencionado documento faz uma ressalva, essencial ao julgamento da causa: " (...) estão pendentes a finalização das obras de infraestrutura do Emissário de Esgoto e da Adutora de Água, inclusa Estação Elevatória de Esgoto e Reservatório de Água (...)".

ID. nº. 161733543 - Pág. 13.

Destarte, inobstante a declaração no sentido de que as obras do Loteamento foram concluídas, compreendo que o cronograma não foi observado, posto que neles se incluem os serviços de Água e Esgoto, os quais estavam pendentes de finalização, conforme informado pelo Município de Maracanaú.

Na verdade, somente houve o Termo de Verificação de Obras TVO no ano de 2021, ocasião em que houve uma vistoria realizada pelo Município de Maracanaú, de forma que a conclusão das obras pendentes ocorreu apenas no ano de 2021, ou seja, quase cinco anos após o prazo estipulado.

ID. nº. 161733612.

Portanto, concluo que houve mora quanto ao dever contratual no que tange ao prazo de entrega do lote adquirido.

Em razão do atraso, devem os vendedores/construtores arcar com os danos causados aos adquirentes.

Fixada a reponsabilidade dos fornecedores, passo a analisar os pedidos demais pedidos da petição inicial.   DO DANO MATERIAL O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema Repetitivo 971, decidiu que é possível inverter cláusulas penais originalmente previstas apenas para o consumidor, aplicando-as também ao fornecedor inadimplente: Tema 971: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." A inversão da cláusula penal em favor do consumidor - especialmente em contratos de adesão - tem sido reconhecida pelos tribunais brasileiros como uma forma legítima de indenização por dano material, quando há inadimplemento por parte do fornecedor.

Nesse sentido, a jurisprudência: RECURSO INOMINADO.

JUIZADOS ESPECIAIS.

DECISÃO MONOCRÁTICA.

IMÓVEL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

REPARAÇÃO DE DANOS.

VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA QUE PRORROGA O PRAZO DE ENTREGA POR 180 DIAS.

EXISTÊNCIA DE MORA NA ENTREGA.

CONDENAÇÃO NA APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.

DANOS MORAIS CONFIGURADOS.

MULTA JÁ PAGA.

REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA APENAS PARA EXCLUIR A CONDENAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL.

DANOS MORAIS ARBITRADOS COM RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de recurso inominado interposto pela parte Ré em face da r. sentença prolatada nos autos do processo em epígrafe.

Em síntese, a parte Autora alega ter adquirido um imóvel, atinente a um apartamento no empreendimento Mirante do Iguatemi, contudo o mesmo foi objeto de atraso na entrega prevista para até o dia 31/07/2022, com prazo de tolerância (180 dias) até o dia 30/07/2022, sendo a parte autora imitida na posse em 30/03/2023, oportunidade em que almeja a imposição de indenização material a título de multa compensatória, cumulado com indenização por danos morais, face os transtornos gerados, estando a pretensão da parte postulante estribada no art. 14 do CDC. (...).

Dessa forma, conforme entendimento do STJ a cláusula penal prevista no contrato pode ser revertida para a parte autora. (...) Com essas considerações, e por tudo mais constante dos autos, estando a matéria sedimentada no âmbito dessa Turma, EM DECISÃO MONOCRÁTICA, decido no sentido de DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, reformando-se a sentença para: excluir a condenação do item a do dispositivo, qual seja: a) Condenar a Acionada ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento do valor pago), bem como a multa de 1% ao mês, a partir do término do prazo de tolerância, ou seja, 30/07/2022, até a efetiva imissão na posse, em 30/03/2023; ambos corrigidos pelos índices previstos contratualmente.

Mantenho os demais termos da decisão.

Sem custa e honorários, ante o resultado.

Salvador, data registrada no sistema.

CLAUDIA VALERIA PANETTA Juíza Relatora (TJ-BA - Recurso Inominado: 0094515-09.2023.8 .05.0001, Relator: CLAUDIA VALERIA PANETTA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 26/11/2023).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR VÍCIO ULTRA PETITA REJEITADA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO SIGNIFICATIVO NA ENTREGA DO BEM - DATA DA IMISSÃO DA POSSE COMPROVADA - CLÁUSULA PENAL - INVERSÃO - INCIDÊNCIA DEVIDA - TERMO INICIAL - MORA DA CONSTRUTORA - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - MAJORAÇÃO - POSSIBILIDADE - SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. - De acordo com o CPC/15, cabe ao Magistrado julgar a lide nos limites dos pedidos formulados em exordial, sendo-lhe defeso proferir decisão aquém (citra petita), além (ultra petita), ou diverso (extra petita) do que fora pedido nos autos, a teor dos artigos 141 e 492, do CPC/15 - A cláusula penal como prévia estipulação das perdas e danos, revertida em favor do adquirente, é necessária para reparar eventuais danos derivados da inadimplência da construtora - Tratando-se de atraso prolongado e injustificado, as fronteiras dos meros dissabores são ultrapassadas, para se ingressar no terreno dos danos morais passíveis de indenização - O arbitramento da reparação por dano moral deve considerar as circunstâncias fáticas, a condição das partes e repercussão do ato ilícito, além de se observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade - Comprovado o inadimplemento, cabível a condenação da vendedora/1ªApelante ao pagamento da multa contratual - De acordo com o Tema n. 971 do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtor-incorporadora, com a inclusão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor - Sendo possível a inversão do valor da multa a favor do comprador, e se tal quantia é compatível com o caso concreto, é inviável a sua redução e/ou exclusão. (TJ-MG - Apelação Cível: 60079009520158130024, Relator.: Des.(a) Habib Felippe Jabour, Data de Julgamento: 12/03/2024, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/03/2024) Desta forma, no contrato trazidos aos autos, há a previsão no item 5.1 (ID. nº. 161733729 - Pág. 4) sobre a aplicação de multa contratual por atraso no pagamento de qualquer das prestações dos saldos ou o não cumprimento das demais obrigações pecuniárias previstas no contrato pelo comprador, multa esta equivalente a 2% do valor devido, corrigido pelo IPCA e de juros de mora de 1%.

Nessa toada, nos termos do Tema 971 do Colendo STJ, supramencionado, entendo pela aplicação dessa, fundada no Princípio da Simetria, no caso de descumprimento contratual pelo vendedor.

Dessa forma, entendo por bem aplicar a multa contratual em desfavor das promovidas, multa esta equivalente a 2% do valor total pago pelos promoventes, devidamente corrigido.

Por fim, o dano moral.

Trata-se de reparação com fundamento no princípio da dignidade da pessoa humana, previsto no artigo 1º, III, da Constituição da República.

Deste princípio é possível extrair-se que o homem é detentor de um conjunto aberto de "direitos existenciais", que são comumente denominados de direitos da personalidade (direitos personalíssimos).

O dano moral, portanto, deve ser caracterizado como ofensa a uma dada categoria de interesses ou direitos da personalidade e ele visa reparar justamente os danos a tais direitos.

Esses apontados direitos da personalidade são os bens personalíssimos do homem, como a vida, a integridade física, a liberdade, a saúde, a honra (objetiva e subjetiva), a imagem, a intimidade, o nome, dentre outros, pois eles constituem uma categoria aberta.

No caso em apreço, a existência de lesão a direito de personalidade e, portanto, de danos morais indenizáveis, é da mais lídima clareza, pois houve rompimento injustificado dos pactos, frustrando a pretensão aquisitiva dos autores.

Doutro norte, sabe-se que a fixação do valor de indenização por danos morais constitui tarefa difícil imposta ao magistrado, diante do seu caráter compensatório e punitivo, bem como pela falta de critérios objetos.

Nesse diapasão, doutrina e jurisprudência convergem no sentido deque para a fixação do valor da compensação pelos danos morais deve-se considerara extensão do dano experimentado pela vítima, a repercussão no meio social, a situação econômica da vítima e do agente causador do dano, para que se chegue a uma justa composição, sem olvidar a finalidade da condenação de punir o causador do dano de forma a desestimulá-lo da prática futura de atos semelhantes, evitando-se, sempre, que o ressarcimento se transforme numa fonte de enriquecimento injustificado, ou seja, inexpressivo a ponto de não retribuir o mal causado pela ofensa.

Em outras palavras, o valor fixado deve observar os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, tal como assentado pelo Superior Tribunal de Justiça - STJ: STJ: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSOESPECIAL.

CIVIL.

INDENIZAÇÃO.

DANO MORAL.

HERDEIROS.LEGITIMIDADE.

QUANTUM DA INDENIZAÇÃO FIXADO EM VALOREXORBITANTE.

NECESSIDADE DA REDUÇÃO.

RESPEITO AOSPARÂMETROS E JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

PRECEDENTES. (...) 2.O critério que vem sendo utilizado por essa Corte Superior na fixação do valor da indenização por danos morais, considera as condições pessoais e econômicas das partes, devendo o arbitramento operar-se com moderação e razoabilidade, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso, de forma a não haver o enriquecimento indevido do ofendido, bem como que sirva para desestimular o ofensor a repetir o ato ilícito. (STJ, AgRg no Ag850273 / BA, Quarta Turma, Relator Min.

Honildo Amaral de Mello Castro, j. 03/08/2010).

No caso dos autos, diante do decurso de tempo significativo sem que à parte autora tenha sido dada qualquer perspectiva da entrega da posse do imóvel, adquirido, sem dúvida, com sacrifício pessoal, é causa de profunda frustração, desgosto e intranquilidade, que superam o mero aborrecimento e as frustrações normais decorrentes do não cumprimento de um acordo ou contrato.

Assim, arbitro a indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos demandantes, a ser arcada pelos promovidos, de forma solidária, entendendo esta como quantia justa e suficiente à reparação do dano sofrido pela parte autora.  

III - DISPOSITIVO 1) Pelo exposto, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelos demandados INX BRASIL IMÓVEIS LTDA e CARLYLE BRASIL CONSULTORIA EM INVESTIMENTOS LTDA EXTINGUINDO O FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO em relação a este, na forma do artigo 485, VI, do CPC.

Condeno os autores ao pagamento dos honorários advocatícios de sucumbência que fixo em 10% do valor dado à causa, conforme o artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil.

Tais pagamentos ficam suspensos por ser a parte autora beneficiária da Gratuidade de Justiça outrora deferida, conforme artigo 98, § 3º do CPC    2) Reconheço a prescrição da pretensão autoral referente devolução do valor pago a título de comissão de corretagem.   3) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda, nos termos do art. 487, I, do CPC, para CONDENAR os demais demandados, solidariamente, a:  a) pagar aos autores multa contratual equivalente a 2% do valor total pago pelos promoventes, devidamente corrigido; b) pagar indenização por danos morais, os quais fixo em R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos demandantes, com correção monetária contada da data desta sentença (sumula 362, STJ) e juros de mora de desde o evento danoso, sumula 54 STJ; Com o advento da Lei n. 14.905/2024, que alterou as regras de incidência de juros e correção monetária, a partir de 28/08/2024, a correção monetária será apurada pelos índices do IPCA-E (artigo 389, parágrafo único, do Código Civil) e os juros moratórios, pela taxa legal, correspondente à taxa referencial da Selic, descontado o índice utilizado para a atualização monetária (IPCA-E), nos termos do artigo 406, do Código Civil. c) Indefiro o pedido de revisão de cláusulas contratuais. d) Condeno ainda as partes rés ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação.  Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios de 10% sore a diferença entre o valor da causa atualizado pelo INPC desde o protocolo da inicial e o valor da condenação atualizado na forma desta sentença, vedada a compensação de honorários.

Suspendo a exigibilidade do pagamento pelo prazo legal em relação à parte autora, pois a ela foram concedidos os benefícios da justiça gratuita.  Diante da sucumbência recíproca, CONDENO a autora ao pagamento de metade das custas e despesas processuais, ficando os demandados responsáveis, solidariamente, pelo pagamento do valor remanescente.

Publique-se, Registre-se.

Intimem-se as partes por seus causídicos.

Expedientes necessários.

Maracanaú/CE, 4 de julho de 2025.

Luiz Eduardo Viana PequenoJuiz de Direito