TJCE - 3000814-61.2025.8.06.0221

24ª Unidade do Juizado Especial Cível da Comarca de Fortaleza PROCESSO: 3000814-61.2025.8.06.0221 - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) EXEQUENTE: CONDOMINIO EDIFICIO BRISA LESTE EXECUTADO: CLESIA MAIARA SARAIVA DE BRITO PINHEIRO DESPACHO Sem prevenção com o processo nº 3000489-25.2025.8.06.0015, pois referido feito fora extinto sem resolução em razão da incompetência territorial.

Cuida-se de execução de título extrajudicial por contribuições condominiais cujo imóvel, identificado no registro imobiliário, consta a existência de contrato de alienação fiduciária com Caixa Econômica Federal, datado do ano de 2014 e com prazo de 420 meses, o que findará, em tese, no ano de 2049, mas sem cancelamento por averbação até então, conforme faz prova matrícula atualizada juntada nos autos (ID n. 155304692).

Cuida-se de execução de título extrajudicial por contribuições condominiais cujo imóvel, identificado no registro imobiliário, consta a existência de contrato de alienação fiduciária com o Banco Bradesco S/A, datado do ano de 2011 e com prazo de 180 meses, o que findará, em tese, no ano de 2026, mas sem cancelamento por averbação até então, conforme faz prova matrícula atualizada juntada nos autos (ID n. 132061713).  Ressalte-se, de logo, que as demandas de cobrança ou de execução de cotas condominiais, em regra, podem tanto ser ajuizadas na justiça comum tradicional quanto nos juizados cíveis, sendo este último de natureza opcional e, uma vez, cumpridos os pressupostos processuais e condições da ação, e de acordo com a verificação de regramentos legais próprios sobre tais aspectos previstos na legislação especial da Lei n. 9.099/95.

Imperioso salientar, inicialmente, que se trata o feito de questão de processo executivo, e não de ação de cobrança de cotas condominiais, posto que existe uma grande diferença nos dois tipos de ações e trato distinto com os ritos processuais.

Na ação de cobrança, o título ainda será constituído e analisado, inclusive, a fixação do devedor no polo passivo.

Enquanto, na ação executiva, tem-se necessariamente a existência do título líquido, certo e exigível, contra o devedor devido, e com possíveis atos constritivos já no início do feito, em especial, nos processos executivos como no caso em tela, no qual o bem originador do débito ou os direitos aquisitivos podem servir para fins de penhora, a depender do entendimento adotado, após a citação.

Ocorre que, no caso concreto, o condomínio autor optou pelo ajuizamento da ação executiva, ao invés da ação de cobrança na classe de PJEC - procedimento do juizado especial cível.  O Sistema dos Juizados Especiais veda expressamente a intervenção de terceiros no processo, conforme disposto no art. 10 da lei 9.099/95.  Enquanto o próprio CPC, em seu art. 799, I, determina que incumbe ao Exequente, ao propor a ação executiva, além do cumprimento dos requisitos contidos no art. 798, do CPC, também requerer a intimação do credor fiduciário, para sua atuação no processo, a corroborar a necessidade e obrigatoriedade do chamamento da instituição bancária nos autos processuais, quando do ajuizamento do feito.  Tal regra processual deveria ser observada pelo Exequente no início do processo, e decorre da obrigatória participação do banco credor fiduciário em qualquer ato que envolva atos de penhora, seja do próprio imóvel ou dos direitos aquisitivos, expropriação do bem e atos constritivos em geral, visto que o credor fiduciário detém a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação integral da dívida, como também participação ativa nas informações necessárias a respeito da questão contratual.

A existência de alienação fiduciária do imóvel, que deve ser informada pelo Exequente, implica na necessidade de atuação formal e participação ativa do banco, configurando-se uma intervenção de terceiro, incompatível com o rito dos Juizados Especiais (art. 10, da Lei n. 9.099/95).

Em tais situações, o credor fiduciário detém a propriedade resolúvel e a condição de possuidor indireto do imóvel, ao passo que o devedor fiduciante é imitido na posse direta do bem, possuindo mera expectativa de direito à futura consolidação da propriedade em seu benefício, quando do adimplemento do débito.

Ocorre que, diante de divergência de entendimentos entre as Turmas de Direito Privado do STJ (3ª e 4ª), sobre a possibilidade ou não de penhora do imóvel alienado fiduciariamente ou tão somente dos direitos aquisitivos, nos casos de ações decorrentes da inadimplência de verba condominial, com impactos diretos para os processos em trâmite nos juizados especiais cíveis, a questão foi submetida à Segunda Seção, que decidiu pela afetação dos Recursos Especiais nº 1.874.133/SP e nº 1.883.871/SP como representativos da controvérsia, no âmbito do Tema 1266, com o objetivo de uniformizar a jurisprudência sobre o assunto.

Vejamos:    ProAfR no RECURSO ESPECIAL Nº 1.874.133 - SP (2020/0110910-4) RELATOR : MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHARECORRENTE : CONDOMINIO EDIFICIO JULIANA ADVOGADO : DINAMARA SILVA FERNANDES - SP107767 RECORRIDO : NILTON BISPO AMADO ADVOGADO : SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000MINTERES. : CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADOS : LEANDRO DA SILVA SOARES - DF014499 ROBERTA PATRIARCA MAGALHÃES - SP219114 EMENTA PROPOSTA DE AFETAÇÃO.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PENHORA DO IMÓVEL. 1.

Delimitação da controvérsia: Definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial. 2.

Afetação do recurso especial ao rito previsto nos arts. 1.036 e 1.037 do CPC de 2015 e 256 ao 256-X do RISTJ.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, afetar o processo ao rito dos recursos repetitivos (RISTJ, art. 257-C) e, por unanimidade, não suspender a tramitação de processos, conforme proposta do Sr.

Ministro Relator.

Os Srs.

Ministros Humberto Martins, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro e Nancy Andrighi votaram com o Sr.

Ministro Relator.

Presidiu o julgamento o Sr.

Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

Brasília (DF), 18 de junho de 2024 (Data do Julgamento) MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Relator (grifei)  Ocorre que, em consulta no site do Superior Tribunal de Justiça e por meio de notícias publicadas em sites jurídicos, e antes mesmo da definição final da tese supracitada, houve ampla divulgação de recente julgamento conjunto, pela 2ª Seção do STJ, dos REsp 1929926/SP, 2082647/SP e 2.100.103/PR, que firmara o entendimento, por maioria, da penhora do imóvel, bem como deliberaram a respeito de que o credor fiduciário, como titular da propriedade resolúvel do imóvel, também deva ser responsável pelo pagamento das taxas condominiais e deverá ser citado nos autos do feito executivo, ao ter sido noticiado que fora decidido no sentido de que os imóveis alienados fiduciariamente podem ser penhorados para pagamento de dívidas condominiais, e não mais somente os direitos aquisitivos, com a prevalência do entendimento de que o credor fiduciário, como titular da propriedade resolúvel do imóvel, também deva ser responsável pelo pagamento das taxas condominiais; o que gerará impacto direto na matéria ora tratada, com necessária e obrigatória análise judicial acerca da legitimidade passiva e da figuração do banco como possível Executado, e não mais somente como terceiro interessado nesses casos específicos.   Com efeito, determino que a Secretaria da Unidade certifique nos autos a liberação do aludido julgado pelo STJ, consolidador da matéria, com a sua juntada, além da informação atualizada do andamento e eventual trânsito em julgado; bem como a situação do andamento dos Recursos Especiais afetados para resolução da controvérsia do Tema 1266.   Após, retornar os autos conclusos para decisão deste juízo quanto à análise do precedente, que aparentemente representará mudança na compreensão sobre a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais em imóveis financiados mediante alienação fiduciária, inclusive, para necessária manifestação de eventual e possível legitimação do credor fiduciário, como réu, nas ações de execução de verbas condominiais.

FORTALEZA, data da assinatura digital.

Ijosiana Serpa Juíza Titular