TJCE - 3025670-70.2025.8.06.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 1ª Vara de Registros Públicos Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fortaleza-CE Telefone Fixo e WhatsApp: (85) 3108.2108 - E-mail: [email protected]       SENTENÇA   PROCESSO Nº: 3025670-70.2025.8.06.0001 CLASSE: DÚVIDA (100) ASSUNTO: Alienação Judicial REQUERENTE: CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS DA 4 ZONA DE FORTALEZA INTERESSADO: CAROLINE SOMBRA AGUIAR   Vistos etc.,     O Oficial Titular do Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona de Fortaleza, a requerimento da interessada CAROLINE SOMBRA AGUIAR, devidamente qualificada, ingressou perante este Juízo com a presente suscitação de dúvida, com base no art. 198, da Lei 6.015/73, decorrente da nota devolutiva datada de 26/03/2025, pertinente ao Talão 169007, que negou registro à escritura pública de compra e venda do imóvel de matrícula 41057 do C.R.I/4ª Zona, lavrada nas notas do 1º Ofício de Pentecoste/CE, Livro N-20, datada de 20/01/2025 e prenotada sob o nº 274.012, em 14/03/2025.  Como óbice ao registro do referido instrumento, o Oficial Registrador alega, em síntese, que o título apresentado a registro se trata de compra e venda de imóvel de propriedade do espólio de José Alencar de Oliveira, representado por sua inventariante, mostrando-se necessária a autorização judicial para venda de bens do espólio, nos termos do art. 821, IV do Provimento n° 04/2023 da CGJ-CE.

Afirma que também não foram cumpridos os requisitos do art. 11-A da Resolução n° 35/2007 do CNJ, o que permitira o registro sem a referida autorização.

Defende que o art. 847, § 2º c/c 821, do Provimento 04/2023 da Corregedoria Geral da Justiça deste Estado, permite a representação do espólio pelo inventariante apenas para fins da administração ordinária dos bens que compõem o espólio, vinculando às buscas de informações bancárias e fiscais necessárias à conclusão de negócios essenciais à realização do inventário, além do levantamento de quantias para pagamento de suas despesas, mas não autoriza a alienação de bens.

Assevera que o art. 619 do CPC vincula os atos de alienação de bens de quaisquer espécie à necessidade de expedição de alvará judicial.

Por fim, aponta que a Resolução nº 35/2007 do CNJ, em seu art.11-A, trata da hipótese em que o inventariante poderá ser dispensado da apresentação do alvará ao Tabelião para finalidade de transmissão de bens imóveis, desde que atendidos os requisitos ali contidos, o que não restou configurado no caso.

Em impugnação à presente suscitação de dúvida (id. 150957859), a suscitada rechaça os argumentos da suscitante, asseverando que, em 07 de julho de 2015, a requerente celebrou Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda do Imóvel com os senhores José de Alencar de Oliveira e Francisca Barreto Alencar.

Houve a quitação integral do preço em 07 de junho de 2016 e, por razões de ordem financeira, a lavratura da escritura de compra e venda somente foi realizada em 2024, sendo que, ao tentar contatar os vendedores, foi informada do falecimento de José de Alencar de Oliveira, em 18/07/2018.

Assevera que, para finalizar a transferência dominial, a inventariante do espólio do referido vendedor outorgou a escritura pública de compra e venda, em fiel cumprimento da obrigação assumida pelo falecido quando em vida.

Defende que a recusa registral não merece amparo, uma vez que o art. 11, §2º, da Resolução nº 35/2007 do CNJ e o art. 847, §2º, do Provimento nº 04/2023 da CGJ-CE reconhecem a legitimidade do inventariante nomeado por escritura pública para praticar atos de administração e cumprimento de obrigações passivas pendentes do espólio, independentemente de autorização judicial.

Assevera que tal entendimento está corroborado no Enunciado 48 da Jornada de Direito Notarial e Registral.

Por fim, ressalta que o imóvel foi vendido e integralmente quitado em vida pelo então proprietário, o que permite a aplicação do disposto no §2º do art. 11 da referida Resolução, que legitima o inventariante a formalizar atos de cumprimento de obrigações pendentes assumidas pelo de cujus.

O Representante do Ministério Público, no seu mister de fiscal da ordem jurídica, em parecer de id. 158381272, ponderou: "Comungo do entendimento que o espólio, mesmo sem possuir personalidade jurídica expressamente reconhecida, por conduta do seu legítimo representante legal poderá encetar todos os mecanismos jurídicos adequados à conservação do conjunto patrimonial, inclusive a formalização registral da propriedade cuja negociação foi anteriormente entabulada, sobretudo quando a obrigação de aquisição foi assumida e quitada pelo autor da herança, mesmo considerando que sua esposa FRANCISCA BARRETO ALENCAR (atual inventariante) tenha assumido maior destaque na negociação, como no caso em tela, outrossim, demonstrada legitimidade para o ato e a quitação dos tributos, conforme escritura pública de compra e venda, outorgante vendedor: ESPÓLIO DE JOSÉ ALENCAR DE OLIVEIRA e outorgada compradora: CAROLINE SOMBRA AGUIAR, lavrada perante Cartório 1º Ofício de Notas e Registros de Pentecoste/CE, Livro: N-20, FLS. 27-28 (ID: 0150957864), razões pelas quais, opino pela IMPROCEDÊNCIA da Dúvida."  É Relatório.  Decido.

Trata-se a presente suscitação de dúvida da recusa por parte do Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona em atender o requerimento da interessada para registrar a Escritura Pública de Compra e Venda de Bem Imóvel, de matrícula nº 41057 do C.R.I/4ª Zona, lavrada nas notas do 1º Ofício de Pentecoste/CE, Livro N-20, datada de 20/01/2025.

A pretensão da interessado encontra abrigo no art. 847, caput, do Provimento nº 04/2023 da CGJ-CE e art. 11, §2º, da Resolução nº 35/2007 do CNJ, os quais determinam, in verbis, que "é obrigatória a nomeação de inventariante, na escritura pública de inventário e partilha, para representar o espólio, com poderes de inventariante, no cumprimento de obrigações ativas ou passivas pendentes, sem necessidade de seguir a ordem prevista no art. 617 do Código de Processo Civil".

Compulsando os autos, verifico que a inventariante não procedeu à efetiva venda do bem em questão à interessada, o que exigiria autorização judicial, em regra, nos termos do art. 619 do CPC.

No caso, a venda do bem foi tornada a efeito pelo proprietário, bem como quitada antes de seu falecimento. Portanto, o negócio firmado entre as partes é válido e eficaz, sendo exigível em relação ao promitente comprador na medida da satisfação das obrigações. A ausência de registro da promessa de compra e venda não retira a validade da avença, uma vez que o registro produz de forma eficaz a oponibilidade contra terceiros, mas não altera a relação entre as partes contratantes.

Logo, a alienação do bem foi realizada em vida pelo próprio proprietário, não pela inventariante, a qual, neste momento, realizou o procedimento administrativo necessário à conclusão da obrigação pendente, anteriormente entabulada.

Ademais, nos termos do art. 690 do Código Civil, cabe aos herdeiros continuar "os negócios pendentes que se não possam demorar sem perigo, regulando-se os seus serviços dentro desse limite, pelas mesmas normas a que os do mandatário estão sujeitos".

Logo, a transmissão imobiliária pelo ato registral apresenta-se, inclusive, como um corolário da boa-fé contratual, em consonância com o art. 422 do CC.

Por fim, não se trata de aplicação do art. 11-A da Resolução n° 35/2007 do CNJ, uma vez que o referido dispositivo trata de hipótese de alienação de bens integrantes do acervo hereditário, por seu representante legal, o que, como já asseverado, não se enquadra ao caso em comento, já que o bem em questão já havia sido objeto de avença celebrada antes do falecimento do proprietário.

Este juízo entende não haver razões que justifique o Cartório de Imóveis da 4ª Zona negar o registro do referido instrumento objeto da presente dúvida, tendo em vista que atende aos trâmites legais e amparado na legislação vigente, consubstanciado no art. 167 da Lei 6.015/73, art. 847, caput, do Provimento nº 04/2023 da CGJ-CE e art. 11, § 2º, da Resolução nº 35/2007 do CNJ.  Ante todo o exposto e tudo mais que dos autos consta, dou por IMPROCEDENTE a duvida suscitada pelo Titular do Cartório de Registros de Imóveis da 4ª Zona de Fortaleza, para que surta os seus jurídicos e legais efeitos, determinando que, após o trânsito em julgado desta decisão, proceda o Cartório de Imóveis da 4ª Zona o registro da escritura pública de compra e venda do imóvel de matrícula nº 41057 do C.R.I/4ª Zona, lavrada nas notas do 1º Ofício de Pentecoste/CE, Livro N-20, fls. 27/28, datada de 20/01/2025, prenotada sob o nº 274.012 em 14/03/2025, referente à nota devolutiva datada de 26/03/2025.

Esta decisão valerá como MANDADO.

Deixo de aplicar ao Cartório de Imóveis da 4ª Zona a multa correspondente a devolução de 50% dos emolumentos recebidos quando do ingresso do título, previstos no artigo 172 do Provimento 04/2023 da CGJ/CE, por entender que referido cartório atuou como guardião dos registros Públicos.

Sem custas.

Após, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se.

P.R.I.

Fortaleza/CE, data da assinatura eletrônica.

Francisca Francy Maria da Costa Farias Juíza de Direito em Respondência