TJCE - 0208427-25.2021.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO PROCESSO: 0208427-25.2021.8.06.0001 APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: MAGIS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA., RCF IMOBILIÁRIA LTDA., BANCO DO BRASIL S/A, MOMA INCORPORAÇÕES SPE LTDA.

APELADO: CARLOS AUGUSTO TERCEIRO BATISTA, DALILA AMORIM HOLANDA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

HIPOTECA.

CANCELAMENTO.

SÚMULA 308 DO STJ.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO AFASTADA.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

DANO MORAL MANTIDO.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I) CASO EM EXAME 1.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença prolatada pelo juízo da 35ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza em ação de adjudicação compulsória, cancelamento de hipoteca e indenização por danos morais, que julgou parcialmente procedente a demanda para determinar que os réus procedessem à baixa da hipoteca sobre o imóvel, condenando-os solidariamente a pagar indenização por danos morais de R$ 5.000,00 a cada autor.

II) QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A questão recursal se concentra na legitimidade passiva do Banco do Brasil S/A, na legalidade da hipoteca e em sua validade perante os adquirentes de boa-fé.

Discute-se ainda a procedência dos danos morais reconhecidos na sentença.

III) RAZÕES DE DECIDIR 3.

Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

Responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia na qualidade de fornecedores. 4.

No caso, tem-se que a parte autora ficou livre de quaisquer ônus existentes sobre o imóvel quando comprovou a transferência bancária para a quitação da unidade imobiliária e quando as promitentes vendedoras assumiram, em contestação, que o imóvel foi quitado (ID 18178410, p. 12). 5.

Desse modo, eventual inadimplemento da incorporadora/construtora quanto ao contrato firmado com a instituição financeira credora, Banco do Brasil S/A, o qual vem sendo alvo de ação específica, não tem eficácia para tornar a hipoteca oponível ao direito dos adquirentes, que se responsabilizaram apenas pelo pagamento do seu débito junto à construtora, conforme entendimento sedimentado em verbete sumular do c.

Superior Tribunal de Justiça: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." (Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384). 6.

Há prova inconteste de que a unidade autônoma adquirida pelos autores foi quitada e de que, inobstante a isso, a hipoteca não foi cancelada.

Assim, mesmo após a quitação integral das aludidas unidades imobiliárias pelos demandantes, não foi possível a lavratura da competente escritura pública em razão de hipoteca registrada em favor do Banco do Brasil S.A., por força do contrato de financiamento entabulado com a construtora/incorporadora. 7.

Verifica-se, então, situação excepcional que extrapola os limites do mero inadimplemento, pois a circunstância revela flagrante descumprimento contratual com repercussões que ultrapassam o simples aborrecimento, configurando violação anormal aos direitos da personalidade do promitente comprador, sobretudo pela longa e injustificada mora na entrega do bem. 8.

O quantum indenizatório fixado pela sentença, por sua vez, revela-se adequado às especificidades da lide, revelando-se razoável e proporcional aos danos experimentados pelos promoventes e suficiente para garantir o caráter punitivo-pedagógico à condenação.

IV) DISPOSITIVO 9.

Recurso conhecido e desprovido.   ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para lhe negar provimento, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data da assinatura digital.   DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente/Relator  RELATÓRIO Trata-se de apelação interposta por Banco do Brasil S/A contra a sentença proferida pelo MM.

Juiz de Direito Maurício Fernandes Gomes, da 35ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, em uma ação de adjudicação compulsória com pedido de cancelamento de hipoteca e indenização por danos morais.

A ação foi ajuizada por Carlos Augusto Terceiro Batista e Dalila Amorim Holanda em desfavor de Banco do Brasil S/A, Moma Incorporações SPE Ltda e Magis Incorporações e Construções Ltda.

Na sentença (ID 18178446), o juízo julgou parcialmente procedentes os pedidos dos autores, determinando que os réus procedessem à baixa da hipoteca sobre o imóvel sob pena de sanções, e condenou-os, solidariamente, a pagar indenização por danos morais de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor.

Fundamentou-se na Súmula 308 do STJ, que afirma a ineficácia de hipotecas frente a adquirentes de boa-fé que já quitaram o bem.

Considerou a relação de consumo entre as partes e aplicou o Código de Defesa do Consumidor, com base na responsabilidade solidária dos fornecedores.

Irresignada, a parte recorrente, Banco do Brasil S.A., sustenta (ID 18178459), preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, pois o contrato de hipoteca foi celebrado com as construtoras e não diretamente com os autores.

Argumenta que a hipoteca está devidamente registrada e, portanto, é válida, propondo a revisão da aplicação da Súmula 308 à luz de novo entendimento e legislação aplicável.

Defende também a ausência de dano moral compensável e alega que eventual indenização deve ser responsabilidade exclusiva das construtoras.

Pede, ao final, a reforma integral da sentença, com a extinção do feito em relação ao Banco por ilegitimidade passiva, a manutenção da hipoteca, o afastamento do dano moral, ou, subsidiariamente, que se imponha às construtoras a substituição das garantias ou a quitação da dívida hipotecária.

Em contrarrazões (ID 18178464), Carlos Augusto Terceiro Batista e Dalila Amorim Holanda afirmam que o Banco do Brasil é parte legítima por ser o detentor da hipoteca, o que torna necessária sua inclusão no polo passivo.

Defendem a aplicação firme da Súmula 308 do STJ, reforçando sua posição como adquirentes de boa-fé que já quitaram o imóvel.

Alegam o abalo psicológico de não poderem usufruir plenamente do imóvel e o risco constante de perda como base para a indenização por danos morais.

Dessa forma, pedem pelo desprovimento do recurso, mantendo-se a sentença em sua totalidade. É o relatório.

VOTO 1 - Da preliminar de ilegitimidade passiva Cumpre destacar que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável à presente situação, pois as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor elencados nos arts. 2º e 3º da legislação pertinente.

Em se tratando de relação de consumo, todos os integrantes da cadeia na qualidade de fornecedores, e isso engloba ambas as promovidas, devem ser responsabilizadas solidariamente pelo cumprimento da obrigação e, via de consequência, pelos ônus de sucumbência. É o que se extrai do parágrafo único do art. 7º do Código de Defesa do Consumidor, verbis: Parágrafo único.

Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.

A propósito, colho precedentes de tribunais pátrios nesse sentido: ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Compra e venda de imóvel em construção - Quitação do preço - Cancelamento de hipoteca - Gravame constituído sobre imóvel em favor do banco réu para garantir dívida da construtora ré - Levantamento do gravame que é responsabilidade do credor hipotecário - Compromissária compradora que não poderia ser prejudicada por pendências administrativas e financeiras da construtora perante o banco - Observância do princípio da boa-fé objetiva - Violação do art. 31-A, §§11 e 12, da Lei n. 4.591/64 de que não se cogita - Quitação do preço que investe a adquirente de receber a escritura definitiva do imóvel, que, aliás, decorre diretamente das disposições contratuais - Adjudicação compulsória e levantamento do gravame bem determinados - Pedido procedente - Ônus de sucumbência a cargo de ambas as corrés, que deram causa objetiva à demanda - Honorários advocatícios fixados em plena observância ao art. 85, §2º, CPC - Redução da verba de que não se cogita - Sentença mantida - Recurso improvido.   (TJSP;  Apelação Cível 1072571-79.2019.8.26.0100; Relator (a): Luiz Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 11ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/08/2020; Data de Registro: 31/08/2020) DANOS MORAIS.

Sentença que julgara improcedente o pedido.

Ausência de recurso da autora e de temática de ordem pública.

Coisa julgada formal e material (arts. 505 e 1.013, caput, do CPC).

LEGITIMIDADE PASSIVA. Álbum probatório que aponta a participação da corré GSP Loteadora Ltda. na relação jurídica negocial que embasa os pedidos formulados na exordial.

Regime de responsabilidade civil solidária previsto no diploma consumerista (arts. 7º, parágrafo único; 12, caput; 14, caput, e 25, § 1º, da Lei n. 8.078/90).

Preliminar rejeitada.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

Imóvel hipotecado por construtora em garantia do financiamento bancário da construção do empreendimento.

Gravames, anteriores ou posteriores à celebração dos compromissos de compra e venda, ineficazes em face dos adquirentes dos imóveis (Súmula 308 do STJ).

Sentença mantida.

Recurso desprovido.  (TJSP;  Apelação Cível 1032969-30.2019.8.26.0602; Relator (a): Rômolo Russo; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/03/2021; Data de Registro: 08/03/2021) Daí porque recai sobre quaisquer das promovidas a obrigação de retirar o gravame hipotecário após a quitação do bem pelo consumidor, não tendo razão de ser a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo agente financeiro. 2 - Juízo de admissibilidade Satisfeitos os pressupostos intrínsecos ou subjetivos - cabimento, interesse e legitimidade, inexistência de súmula impeditiva - e extrínsecos ou objetivos - tempestividade, preparo, regularidade formal e a inexistência de fatos extintivos ou impeditivos do direito de recorrer - de admissibilidade recursal1, conheço do recurso interposto. 3 - Mérito recursal O cerne da controvérsia recursal consiste em averiguar, inicialmente, se o Banco do Brasil S/A é parte legítima para figurar no polo passivo da ação e, em seguida, caso superada a preliminar, se os efeitos da hipoteca incidente sobre o imóvel devem ser oponíveis aos terceiros adquirentes.

A relação jurídica entabulada entre as partes está consubstanciada no Contrato Particular de Cessão de Direitos e Obrigações e Assunção de Dívida, celebrado em 6 de junho de 2019, relativo ao apartamento nº 1503, bloco 2, do empreendimento Moma Condominium, situado na cidade de Fortaleza/CE.

Segundo os autores, o imóvel se encontra quitado desde 11 de junho de 2019, o que foi feito mediante transferência bancária, todavia, até o momento, não foi possível efetuar a transferência definitiva do bem para a sua titularidade, em razão da existência de hipoteca realizada pela Construtora Moma com o Banco do Brasil, que não foi adimplida.

Dito isso, o promovente ajuizou esta ação para obter a condenação dos promovidos a realizar a baixa da hipoteca e adjudicação compulsória do bem imóvel, bem como indenização por danos morais, tendo em vista que não obteve êxito nas tentativas administrativas.

No caso, tem-se que a parte autora ficou livre de quaisquer ônus existentes sobre o imóvel quando comprovou a transferência bancária para a quitação da unidade imobiliária e quando as promitentes vendedoras assumiram, em contestação, que o imóvel foi quitado (ID 18178410, p. 12).

Tem-se, então, que eventual inadimplemento da incorporadora/construtora quanto ao contrato firmado com a instituição financeira credora, Banco do Brasil S/A, o qual vem sendo alvo de ação específica, não tem eficácia para tornar a hipoteca oponível ao direito dos adquirentes, que se responsabilizaram apenas pelo pagamento do seu débito junto à construtora, conforme entendimento sedimentado em verbete do c.

Superior Tribunal de Justiça: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." (Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384).

Precedentes mais recentes da Corte Superior têm mantido esse entendimento sumular, que ainda prevalece: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

IMÓVEL.

COMPRA E VENDA.

PROMESSA.

HIPOTECA.

AGENTE FINANCIADOR.

INEFICÁCIA.

SÚMULA N. 308/STJ.

INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR.

REEXAME.

SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. 1.

O enunciado n. 308 da Súmula desta Casa visa a "proteger o adquirente de boa-fé, que cumpriu sua obrigação firmada no contrato de compra e venda, quitando o preço.

Precedentes." (AgInt no AREsp n. 1.581.978/PE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1º/12/2020, DJe de 18/12/2020.) 2.

Conclusão pelas instâncias ordinárias no sentido de que a promitente-compradora estava inadimplente com suas obrigações contratuais que não pode ser reexaminada nesta Casa, a teor dos verbetes n. 5 e 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.210.917/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 5/10/2023.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

GRAVAME HIPOTECÁRIO FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO BANCÁRIA.

HIPOTECA CONSTITUÍDA ANTERIORMENTE À CELEBRAÇÃO DA COMPRA E VENDA.

INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

SÚMULA 308/STJ.

AGRAVO DESPROVIDO. 1.

Nos termos da Súmula 308/STJ,"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 2.O entendimento pacificado e sumulado, no âmbito da Segunda Seção do STJ, é de que, em contratos de financiamento para construção de imóveis pelo SFH, a hipoteca concedida pela incorporadora em favor do Banco credor, ainda que anterior, não prevalece sobre a boa-fé do terceiro que adquire, em momento posterior, a unidade imobiliária. 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.946.228/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 7/12/2022.) CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA.

IMÓVEL QUITADO.

DETERMINAÇÃO DE BAIXA DO GRAVAME E OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA LIVRE DE ÔNUS.

INEFICÁCIA DA HIPOTECA, A TEOR DA SÚMULA Nº 308 DO STJ.

ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE.

SÚMULA Nº 568 DO STJ.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO NÃO CONFIGURADA.

HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2.

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula nº 308 do STJ). 3.

Ultrapassar a conclusão firmada na Corte bandeirante acerca da legitimidade passiva do Banco para responder pela baixa da hipoteca que recaiu sobre o imóvel adquirido pela parte autora, demandaria nova incursão no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, e das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, incidindo, na espécie, o óbice contido nas Súmulas nºs 5 e 7 desta Corte: 4.

Uma vez preenchidos os requisitos para majoração, os honorários recursais devem ser mantidos nos termos da decisão monocrática, tanto mais que foram observados os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do art. 85 do NCPC. 5.

Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1411290/SP, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2020, DJe 04/06/2020) GN.

Na hipótese, há prova inconteste de que a unidade autônoma adquirida pelos autores foi quitada e de que, inobstante a isso, a hipoteca não foi cancelada.

Assim, mesmo após a quitação integral das aludidas unidades imobiliárias pelos demandantes, não foi possível a lavratura da competente escritura pública em razão de hipoteca registrada em favor do Banco do Brasil S.A., por força do contrato de financiamento entabulado com a construtora/incorporadora.

Diante disso, entendo que a sentença deve ser mantida, já que os autores comprovaram a quitação integral do valor relativo ao bem imóvel e, por isso, têm direito a ter a outorga da escritura definitiva em seu favor. É pacífico o entendimento jurisprudencial de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não configura, em regra, dano moral indenizável.

Isso porque os aborrecimentos e frustrações oriundos do descumprimento contratual integram o risco inerente às relações negociais, não sendo suficientes para caracterizar ofensa à honra ou violação à dignidade da pessoa humana.

Todavia, no caso concreto, verifica-se situação excepcional que extrapola os limites do mero inadimplemento.

Consta dos autos que a parte autora efetuou a quitação integral do imóvel em 11 de junho de 2019, não tendo, contudo, recebido a unidade até a presente data, o que representa um atraso superior a seis anos.

Tal circunstância revela flagrante descumprimento contratual com repercussões que ultrapassam o simples aborrecimento, configurando violação anormal aos direitos da personalidade do promitente comprador, sobretudo pela longa e injustificada mora na entrega do bem.

Nesse sentido, colho da fonte jurisprudencial deste Egrégio Tribunal de Justiça, para efeitos de argumentação: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO.

DANO MORAL CONFIGURADO.

TERMO INICIAL DOS JUROS ALTERADO.

RECURSO DA CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA PARCIALMENTE PROVIDO.

RECURSO DO BANCO E DA AUTORA DESPROVIDOS.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelações cíveis interpostas por Manhattan Beach Riviera Empreendimentos Imobiliários Ltda, Manhattan Incorporação e Construção Ltda, Banco Bradesco S/A e Flávia Colares Aquino contra sentença da 31ª Vara Cível de Fortaleza que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer c/c danos morais movida pela autora para determinar o levantamento de gravame hipotecário sobre imóvel quitado e condenar solidariamente as promovidas ao pagamento de indenização por danos morais. 2.

O banco alega ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade pela obrigação de fazer, além da inexistência de danos morais indenizáveis.

A construtora e a incorporadora sustentam que é unicamente da instituição financeira o encargo de levantar a hipoteca do bem, além de requerer a exclusão dos danos morais ou que os juros sobre estes incidam a partir da citação.

A autora apelou apenas quanto ao critério de fixação dos honorários de sucumbência.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o Banco Bradesco possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pelo não levantamento do gravame hipotecário; (ii) estabelecer se há responsabilidade das incorporadoras e construtoras pelo mesmo fato e se estão configurados os danos morais indenizáveis; (iii) definir o termo inicial para a incidência dos juros sobre a condenação em danos morais; iv) determinar o critério correto para a fixação dos honorários advocatícios.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 4.

O credor hipotecário tem legitimidade passiva para integrar ações que visam ao levantamento de gravame sobre imóvel, conforme entendimento pacificado do STJ, pois a extinção da hipoteca depende de sua manifestação de vontade. 5.

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação entre adquirente do imóvel e o banco, mesmo sem vínculo contratual direto, dada a configuração de cadeia de fornecimento e a responsabilidade solidária prevista nos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC. 6.

A Súmula 308 do STJ é plenamente aplicável ao caso, afastando a eficácia da hipoteca frente ao consumidor que adquire de boa-fé imóvel e procede à quitação do bem. 7.

O inadimplemento contratual que impede o exercício do direito de propriedade sobre bem quitado por mais de 06 anos, supera o mero aborrecimento e enseja o arbitramento de indenização por danos morais. 8.

A incorporadora e a construtora são solidariamente responsáveis pela manutenção indevida do gravame, uma vez que têm o dever contratual de quitar o financiamento com a instituição bancária para que esta proceda ao levantamento do ônus. 9.

O termo inicial dos juros de mora sobre danos morais deve ser a citação, por se tratar de responsabilidade contratual, nos termos do art. 405 do CC, e não a data do evento danoso. 10.

Os honorários advocatícios foram corretamente fixados sobre o valor da condenação, conforme art. 85, §2º, do CPC, já que o proveito econômico da autora é inestimável, dada a natureza da obrigação de fazer.

IV.

DISPOSITIVO E TESE Recurso do Banco Bradesco desprovido.

Recurso da parte autora desprovido.

Recurso das incorporadoras parcialmente provido para alterar o termo inicial dos juros de mora.

Tese de julgamento: 1.

O credor hipotecário é parte legítima para responder em ações que visem ao levantamento de gravame sobre imóvel quitado. 2.

Aplicam-se as normas do Código de Defesa do Consumidor à relação entre adquirente de imóvel, incorporadora, construtora e agente financeiro, ainda que não haja vínculo contratual direto com o consumidor. 3.

A manutenção do gravame hipotecário por tempo desproporcional, após a quitação do imóvel por adquirente de boa-fé, gera dever de indenizar por dano moral. 4.

Em se tratando de responsabilidade contratual, os juros de mora sobre a indenização por danos morais incidem desde a citação. 5.

O proveito econômico em ações de obrigação de fazer para baixa de gravame hipotecário é inestimável, devendo os honorários advocatícios serem fixados sobre o valor da condenação.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 7º, parágrafo único, 14 e 25, §1º; CC, arts. 405 e 1.499; CPC, art. 85, §2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1975215/BA, DJe 17.10.2022; STJ, AgInt no AREsp 1463045/SP, DJe 30.11.2021; STJ, Súmula 308; STJ, REsp 2092798/DF, Rel.

Min.

Nancy Andrighi, DJe 07.03.2024; STJ, REsp 1.640.085/RJ; TJCE, ApCiv 0185944-06.2018.8.06.0001, j. 30.10.2024; TJCE, ApCiv 0285221-53.2022.8.06.0001, j. 26.03.2025.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em CONHECER dos três recursos de apelação, NEGAR PROVIMENTO aos apelos da parte autora e da instituição financeira e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da construtora e da incorporadora, nos termos do voto do Relator.

Fortaleza, data da assinatura digital.

DESEMBARGADOR ANTÔNIO ABELARDO BENEVIDES MORAES Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (Apelação Cível - 0161982-85.2017.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  30/04/2025, data da publicação:  02/05/2025) APELAÇÃO CÍVEL.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA.

REJEITADA.

PESSOAS JURÍDICAS INTEGRANTES DE MESMO GRUPO ECONÔMICO.

MÉRITO.

CONSUMIDOR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL CONTRAÍDA PELA INCORPORADORA.

QUITAÇÃO INTEGRAL COMPROVADA PELOS AUTORES E CONFIRMADA PELAS REQUERIDAS.

GRAVAME A IMPEDIR TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE.

RESPONSABILIDADE OBJETIVA SOLIDÁRIA DOS FORNECEDORES.

INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL.

VALOR QUE NÃO MERECE REAJUSTE PARA ATENDER AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA 1.

Cinge-se a controvérsia acerca da análise da sentença de origem, quanto à declaração de legitimidade passiva das promovidas, bem como quanto à responsabilidade destas pela obstaculização da outorga da escritura definitiva do bem imóvel aos proprietários. 1.1.

A legitimidade passiva da Magis Incorporações foi corretamente reconhecida pois: (a) possui 99% das quotas da La Cittá SPE; (b) a relação é regida pelo CDC, que estabelece responsabilidade solidária entre fornecedores; (c) aplica-se a teoria da asserção na análise da legitimidade. 2.

Registra-se, de logo, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, nos termos da Súmula nº 297 do Superior Tribunal de Justiça.

Ademais, não há o que se falar na inaplicabilidade do sistema consumerista por ser o requerente investidor do ramo de imóveis, tendo em vista que, com base na teoria finalista mitigada, é patente a hipossuficiência técnica dos Apelados diante da ausência de conhecimento profundo do mercado imobiliário.

Precedentes STJ. 3.

Importa destacar que a culpa pela demora na baixa da hipoteca é discutida neste caso, e portanto, a atribuição mútua de responsabilidade pela manutenção indevida do ônus é relevante para a resolução da controvérsia em questão.

Contudo, as partes promovidas não obtiveram êxito em seu ônus probatório, na medida em que comprovara a negativa da instituição financeira na baixa do gravame, por débitos de VMD(Valor Médio de Desligamento), inferindo ser indevida tal cobrança, sem qualquer lastro probatório da irregularidade da cobrança, sendo, pois, sua obrigação a regularização de requisito exigido pela instituição financeira em relação às contratantes da hipoteca, isentando-se a Caixa Econômica Federal de qualquer responsabilidade. 4.

Tem-se que a Lei Consumerista insculpe a responsabilidade objetiva solidária entre os fornecedores frente ao Consumidor que padeceu de dano a indenizar-se (arts. 7°, parágrafo único, e 25, §1°).

Desse modo, a indenização deve ser fixada solidariamente entre os Apelantes, sem ampliar indevidamente a análise judicial sobre a culpa pela demora no cancelamento da hipoteca de um imóvel que já havia sido regularmente adimplido. 5.

O adimplemento cabal das obrigações contratuais dos Apelados deu-se em agosto de 2017 (fl. 27).

Desde então, portanto, dele exsurgiu o direito real à adjudicação do imóvel (CC, art. 1.225, VII), via outorga definitiva da escritura pública em seu favor, na qualidade de proprietários. 6.

O exercício desse direito quedou-se, contudo, obstado pela hipoteca pendente sobre o bem, gravado pela Incorporadora junto à Instituição financeira CEF ¿ Caixa Econômica Federal, não havendo registros nos autos de ter sido sanado tal ponto, ou seja, mais de 7(sete) anos após a quitação integral da dívida. É dizer-se: negócio jurídico estranho aos Promitentes compradores impediram-lhes tornarem-se dominus da unidade habitacional, a despeito da quitação. 7.

Em relação ao quantum arbitrado a título de danos morais, percebe-se que esse Tribunal estabeleceu um patamar variável, buscando analisar cada caso concreto.

Na hipótese, o Consumidor foi privado da propriedade da unidade habitacional desde 2017, malgrado o cumprimento integral de suas obrigações contratuais e a ineficácia da hipoteca "firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (STJ, Súmula n. 308). 8.

Assim, atenta aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, buscando evitar o enriquecimento ilícito, e a fim de adequar-se ao caso concreto, entende-se devida a manutenção do valor indenizatório arbitrado na origem. 9.

Recurso conhecido e desprovido.

Sentença mantida.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, tudo em conformidade como voto da relatora.

Fortaleza, data da assinatura digital.

DES.

JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente DESA.

MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA Relatora (Apelação Cível - 0149762-84.2019.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  02/04/2025, data da publicação:  02/04/2025)   Diante disso, impõe-se a manutenção da sentença que reconheceu a responsabilidade solidária das promovidas pela reparação do dano moral, cuja indenização se mostra devida à luz do caráter excepcional da situação retratada nos autos.

O quantum fixado, por sua vez, revela-se adequado às especificidades da lide, revelando-se razoável e proporcional aos danos experimentados pelos promoventes e suficiente para garantir o caráter punitivo-pedagógico à condenação. 4 - Dispositivo Ante o exposto, conheço do recurso para lhe negar provimento, mantendo inalterada a sentença.

Considerando a sucumbência recursal e por ser matéria de ordem pública, repactuo a base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais para o valor da condenação e majoro-os para 12% (doze por cento), nos termos dos 2º e 11 do art. 85 do CPC. É como voto.

Fortaleza, data da assinatura digital.

DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator 1 BUENO, Cássio Scarpinella.

Comentários ao Código de Processo Civil - volume 4 (arts. 926 a 1.072) - São Paulo: Saraiva, 2017. p. 278.   

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA 1ª Câmara de Direito PrivadoINTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTOData da Sessão: 25/06/2025Horário: 14:00:00             Intimamos as partes do processo  0208427-25.2021.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para Data/Horário citados acima.

Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail: [email protected]