TJBA - 8003657-69.2023.8.05.0201

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA   V DOS FEITOS DE REL DE CONS.

CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO  Processo: REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE n. 8003657-69.2023.8.05.0201 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS.

CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO AUTOR: CALOGERO LO GIUDICE Advogado(s): ALVARO SANTANA DE QUADROS (OAB:BA37302), ETIDES YURI PEREIRA QUEIROS (OAB:BA38406), JULIA SIMOES NERIS (OAB:BA61930) REU: IRA BRUNA MORTARI e outros Advogado(s): GEORGE MONTANHA DE CASTRO SETUBAL (OAB:BA16005)   DECISÃO   Vistos, etc.   Trata-se de Ação Ordinária com Pedido de Tutela de Urgência proposta por CALOGERO LO GIUDICE em face de IRA BRUNA MORTARI e ANDRE LUIZ DOS SANTOS, ambos qualificados nos autos.

Pugna o autor, em síntese, declaração de nulidade do Contrato de Cessão de Direitos e Obrigações Sobre Bens Imóveis nº 0001/2015, celebrado em 06/07/2015, bem como a reintegração de posse dos imóveis objeto do contrato (casas nº 04, 14, 17, 22 e 27 do Condomínio Residencial Mar da Pitinga), além de indenização por perdas e danos.

Em síntese, o autor alega que: a) adquiriu imóveis no Condomínio Residencial Mar da Pitinga mediante acordo judicial celebrado com a empresa RSM Incorporadora e Imobiliária LTDA; b) durante sua ausência do país, seu então procurador, Sr.

Stefano Marchi, celebrou contrato de cessão de direitos sobre cinco unidades habitacionais com a ré Ira Bruna Mortari, sem possuir poderes para tanto; c) o contrato seria nulo por configurar venda a non domino; d) alternativamente, caso não seja reconhecida a nulidade, os réus teriam descumprido as obrigações contratuais assumidas, viabilizando a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido.

O autor requer, em liminar, sua reintegração na posse dos imóveis.

No mérito, pede: a) a declaração de nulidade do contrato; b) subsidiariamente, a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido; c) a reintegração definitiva na posse dos imóveis; d) subsidiariamente, a condenação dos réus ao pagamento de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais) correspondente ao valor de mercado das cinco unidades; e) indenização por perdas e danos no valor de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais).

Em contestação (ID 432986489), os réus arguiram preliminarmente: a) irregularidade na representação processual do autor, alegando que a procuração outorgada ao Sr.

Alessandro Lo Giudice, que autorizou a constituição dos advogados do autor, foi revogada em 26/07/2017; b) ilegitimidade passiva do réu Andre Luiz dos Santos, por não ter sido signatário do contrato discutido.

Como prejudiciais de mérito, os réus alegaram: a) decadência do direito de anular o negócio jurídico, com base no art. 178, II, do Código Civil; b) prescrição da pretensão de reparação civil (art. 206, §3º, V, CC) e da pretensão de cobrança (art. 206, §5º, I, CC).

No mérito, os réus sustentam: a) a validade do contrato, que teria sido celebrado por procurador com poderes para tanto e com conhecimento do autor; b) a convalidação do negócio jurídico por meio de aditivos contratuais posteriores assinados pelo próprio autor; c) o cumprimento de suas obrigações contratuais; d) a inexistência de esbulho possessório.

Réplica apresentada pelo autor, refutando os argumentos da contestação. É o relatório.

Passo a decidir.

I.

ANÁLISE DAS PRELIMINARES I. 1 Da irregularidade na representação processual do autor Os réus alegam irregularidade na representação processual do autor, sustentando que a procuração outorgada ao Sr.

Alessandro Lo Giudice teria sido revogada em 26/07/2017, conforme documento público de revogação, lavrado pela Tabeliã de Notas de Turim, Itália.

Tratando-se de documento produzido no exterior, cabe à parte ré o ônus de comprovar que a referida revogação atendeu a todos os requisitos legais, para produzir efeitos no Brasil.

A parte ré deverá demonstrar que o instrumento de revogação da procuração cumpre os requisitos, para ter eficácia em território nacional, incluindo eventual necessidade de tradução oficial e outros procedimentos, exigidos pela legislação brasileira.

Ademais, considerando que o advogado não será admitido a postular em juízo, sem procuração válida, salvo para evitar preclusão, decadência ou prescrição, ou para praticar ato considerado urgente, determino que: A)               A parte ré, no prazo de 15 (quinze) dias, comprove que a revogação da procuração outorgada ao Sr.

Alessandro Lo Giudice atendeu a todos os requisitos legais para produzir efeitos no Brasil, incluindo a apresentação de documentação que ateste sua autenticidade, tradução juramentada (se necessária) e eventuais procedimentos de legalização ou apostilamento.

B)                Sucessivamente, concedo ao autor o mesmo prazo de 15 (quinze) dias para, caso queira, regularizar sua representação processual, mediante a juntada de procuração atualizada e válida, outorgada pelo autor Sr.

Calogero Lo Giudice, diretamente aos seus advogados, ou mediante nova procuração, outorgada ao Sr.

Alessandro Lo Giudice, com poderes específicos para constituir advogados em seu nome.

I. 2 Da ilegitimidade passiva do réu André Luiz dos Santos Os réus argumentam que André Luiz dos Santos é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, pois não seria signatário dos contratos objeto da lide, além de que a ação não versaria sobre direito real imobiliário, mas sim sobre direito pessoal, afastando a necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário com o cônjuge.

A inclusão do réu André Luiz dos Santos, no polo passivo, foi fundamentada pelo autor no art. 73, §1º, I, do CPC, que prevê a necessidade de citação de ambos os cônjuges, nas ações que versem sobre direito real imobiliário.

Embora a presente ação discuta contrato de cessão de direitos sobre imóveis e contenha pedido de reintegração de posse, seu fundamento principal é a alegada nulidade ou rescisão do negócio jurídico, celebrado exclusivamente pela ré Ira Bruna Mortari, configurando relação jurídica de natureza predominantemente pessoal.

Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "na ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o que se busca é o desfazimento do negócio e a declaração dos seus efeitos obrigacionais, de modo que a demanda é de natureza pessoal, sendo desnecessária a outorga uxória, haja vista que a reintegração na posse é consectário lógico da procedência do pedido principal" (REsp 1469275/ES).

Portanto, não se aplica a regra do art. 73, §1º, I, do CPC, e não sendo o réu Andre Luiz dos Santos signatário do contrato objeto da lide, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva e determino sua exclusão do polo passivo da demanda, com fundamento no art. 485, VI, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento de honorários sucumbenciais, no montante de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, em favor da parte ré André Luiz dos Santos.

II - ANÁLISE DAS PREJUDICIAIS DE MÉRITO II. 1 Da decadência Os réus alegam a ocorrência de decadência do direito de anular o negócio jurídico, com base no art. 178, II, do Código Civil, que estabelece prazo de 4 anos, contados da data da celebração do contrato (06/07/2015).

Como a ação foi ajuizada em 05/06/2023, argumentam que teria transcorrido o prazo decadencial.

O autor fundamenta seu pedido de nulidade do contrato, alegando que o negócio jurídico padeceria de nulidade absoluta, por ter sido firmado por pessoa que não tinha poderes para representá-lo (venda a non domino), hipótese que, segundo sua interpretação, não estaria sujeita a prazo decadencial.

A questão central é determinar se estamos diante de uma nulidade absoluta (art. 166, CC) ou de uma anulabilidade (arts. 171 e seguintes, CC).

Enquanto a pretensão de declaração de nulidade absoluta não está sujeita a prazo decadencial, a anulação de negócio jurídico, por vício de consentimento, submete-se ao prazo de 4 anos, previsto no art. 178, II, do CC.

No caso concreto, as alegações trazidas pelo autor - de que o Sr.

Stefano Marchi não tinha poderes para representá-lo no contrato - configuram, em tese, um vício de representação que poderia tornar o negócio anulável, e não nulo de pleno direito.

Isso porque a existência de poderes de representação é questão que demanda análise de prova documental (procuração) e da extensão desses poderes.

Contudo, para uma análise completa sobre a aplicabilidade ou não da decadência, é necessário verificar outros elementos trazidos aos autos, como os aditivos contratuais posteriores que, segundo os réus, teriam sido assinados pelo próprio autor, configurando possível ratificação do negócio jurídico original.

Considerando que a questão está intimamente ligada ao mérito da demanda, e que sua análise demanda avaliação mais aprofundada das provas, postergo a apreciação desta prejudicial para o momento da sentença, quando o conjunto probatório estiver completo.

II. 2 Da prescrição Os réus argumentam a ocorrência de prescrição das pretensões de reparação civil (prazo de 3 anos - art. 206, §3º, V, CC) e de cobrança (prazo de 5 anos - art. 206, §5º, I, CC).

A questão da prescrição, assim como a da decadência, está diretamente relacionada ao mérito da causa e à eventual procedência ou improcedência do pedido principal (nulidade do contrato).

Ademais, a definição dos marcos temporais para início da contagem do prazo prescricional demanda análise mais detalhada dos fatos e documentos, especialmente considerando os diversos aditivos contratuais celebrados entre as partes.

Desse modo, também postergo a apreciação desta prejudicial para o momento da sentença.

III - PONTOS CONTROVERTIDOS FÁTICOS E JURÍDICOS Com base nos elementos constantes dos autos, fixo os seguintes pontos controvertidos sobre os quais recairá a atividade probatória: A)    A existência, extensão e validade dos poderes de representação do Sr.

Stefano Marchi para celebrar o Contrato de Cessão de Direitos e Obrigações Sobre Bens Imóveis nº 0001/2015 em nome do autor ou da empresa Residence Mar da Pitinga Incorporadora Ltda.; B)    O conhecimento e/ou anuência prévia do autor quanto à celebração do contrato pelo Sr.

Stefano Marchi; C)    A validade jurídica dos aditivos contratuais posteriores e se estes configuraram ratificação ou convalidação do negócio jurídico original pelo autor; D)    A titularidade dos direitos sobre os imóveis objeto do contrato à época de sua celebração (se pertenciam ao autor ou à empresa Residence Mar da Pitinga Incorporadora Ltda.); E)     O cumprimento ou descumprimento, por ambas as partes, das obrigações estabelecidas no contrato original e em seus aditivos; F)     A existência e o valor de eventuais prejuízos materiais sofridos pelo autor em decorrência da cessão das unidades imobiliárias; G)    A existência de esbulho possessório, considerando a alegada regularidade da posse exercida pela ré sobre os imóveis em virtude do contrato.

IV - DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA Considerando os pontos controvertidos fixados e aplicando-se a regra geral de distribuição do ônus da prova prevista no art. 373 do CPC, determino que: A)    Incumbe ao autor provar:  I) A inexistência ou insuficiência de poderes de representação do Sr.

Stefano Marchi para celebrar o contrato;  II) A ausência de conhecimento ou anuência prévia quanto à celebração do contrato;  III) A invalidade dos aditivos contratuais posteriores ou a ocorrência de vícios que comprometam sua eficácia como atos de ratificação; IV) A titularidade exclusiva dos direitos sobre os imóveis à época da celebração do contrato; V) O cumprimento de suas obrigações contratuais; VI) A existência e extensão dos danos materiais alegados; VII) A configuração do alegado esbulho possessório.

B)    Incumbe à ré provar: I) A existência e suficiência de poderes de representação do Sr.

Stefano Marchi para celebrar o contrato; II) O conhecimento e anuência do autor quanto à celebração do contrato; III) A validade dos aditivos contratuais posteriores e sua eficácia como atos de ratificação; IV) A legitimidade da empresa Residence Mar da Pitinga Incorporadora Ltda. para dispor dos direitos sobre os imóveis à época da celebração do contrato; V) O cumprimento de suas obrigações contratuais; VI) A inexistência ou menor extensão dos danos materiais alegados pelo autor; VII) A legitimidade de sua posse sobre os imóveis em virtude do contrato.

V - DEFERIMENTO DAS PROVAS A SEREM PRODUZIDAS Considerando a natureza da causa e os pontos controvertidos fixados, defiro a produção das seguintes provas: A)    Prova documental suplementar: concedo às partes o prazo comum de 15 (quinze) dias para juntada de documentos que ainda não constem dos autos e sejam relevantes para o deslinde da controvérsia, observada a regra do contraditório.

B)   Prova testemunhal: defiro a oitiva das testemunhas a serem arroladas pelas partes.

C)  Depoimento pessoal: defiro a tomada do depoimento pessoal do autor e da ré Ira Bruna Mortari, com a advertência de que se presumirão confessados os fatos contra eles alegados, caso não compareçam ou, comparecendo, se recusem a depor (art. 385, §1º, CPC).

D)  Prova pericial: considerando a alegação de danos materiais, defiro a realização de perícia de avaliação para apurar o valor de mercado dos imóveis objeto da lide, bem como eventuais investimentos realizados e benfeitorias.

Para tanto, nomeio como perita a Engenheira Civil VITORIA SILVA DE FREITAS DUTRA, CREA/BA 1919130012, contato: (86)99829-0623, e-mail: [email protected], inscrita no corpo de peritos do E.

TJBA., que deverá ser intimada para, no prazo de 5 (cinco) dias, informar se aceita e apresentar proposta de honorários.

Após a apresentação da proposta de honorários pelo perito, intimem-se as partes para se manifestarem, no prazo comum de 5 (cinco) dias.

As partes poderão indicar assistentes técnicos e apresentar quesitos no prazo comum de 15 (quinze) dias, contados da intimação desta decisão.

Deixo para designar audiência de instrução e julgamento após a homologação da perícia.

VI - DISPOSIÇÕES FINAIS a)      Declaro o feito saneado, ressalvando que a presente decisão poderá ser ajustada ou complementada caso seja necessário, nos termos do art. 357, §1º, do CPC. b)      Indefiro o pedido de reconsideração formulado pela parte ré, uma vez que não há previsão legal para tal instituto no ordenamento processual civil brasileiro, devendo a parte, caso queira se insurgir contra decisões judiciais, utilizar os recursos adequados previstos na legislação. c)      As partes têm o direito de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes no prazo comum de 5 (cinco) dias, após o qual a presente decisão se tornará estável. d)      Cumpra-se a determinação do item I.1, A e B desta decisão, intimando-se as partes para cumprimento, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito. e)      Ato contínuo, ao cartório, cumpra-se, a determinação constante no item V, D, desta decisão. f)       Intimem-se as partes para ciência desta decisão e para as providências que lhes competem.

PORTO SEGURO/BA, data do sistema. [Documento assinado digitalmente, nos termos da Lei nº 11.419/06.] TEREZA JÚLIA DO NASCIMENTO Juíza de Direito em Substituição

             PODER JUDICIÁRIO            COMARCA DE PORTO SEGURO - ESTADO DA BAHIA            JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL, COMERCIAL, CONSUMIDOR e REGISTROS PÚBLICOS            Fórum Dr.

Osório Borges de Menezes - BR 367, Km 27, S/N, n° 5500, Cambolo - CEP 45810-993- Fone: (73) 3162-5500- Porto Seguro-BA - CEP 45810-000     DECISÃO INTERLOCUTÓRIA PROCESSO: 8003657-69.2023.8.05.0201AUTOR: CALOGERO LO GIUDICE RÉU: IRA BRUNA MORTARI e outros Certifique-se se a réplica é tempestiva.   De acordo com o despacho do id 393462647 o Juízo postergou a análise do pedido de reintegração de posse para após a defesa.   Conforme a própria parte autora menciona a contestação possui 112 páginas com 60 arquivos em "pdf".

A inicial tem 36 páginas.

Todos esses argumentos das partes fazem denotar quão litigiosa é a questão da posse envolvendo os bens imóveis.

Por isso o Juízo não sente segurança em deferir a liminar.

Publique-se.   No entanto, também pelos mesmos argumentos entendo ser de total conveniência gravar nas matrículas dos bens a existência dessa ação para alertar terceiros de boa-fé.

A negociação dos imóveis sem tal alerta poderá trazer prejuízos para tais terceiros, além de agregar novos litígios sobre os mesmos imóveis.

Portanto, forte no poder geral de cautela conferido ao Juízo, determino que se oficie o CRI para averbar nas matrículas das casas 04, 14, 17, 22 e 27 do "Residencial Mar da Pitinga" a existência dessa demanda.

Intime-se a parte autora a recolher as custas para o envio do ofício e, já no CRI, para a averbação.

Publique-se.   Antes de sanear o feito especifiquem as partes os seus meios de provas ou optem pelo julgamento antecipado da lide.

Prazo de 15 dias.

Publique-se.

Porto Seguro (BA),  27 de maio de 2024 Fernando Machado Paropat Souza Juiz de Direito