11/07/2025 17:08

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau
11/07/2025 15:16

Juntada de Petição de contra-razões
02/07/2025 23:40

Decorrido prazo de GATTO EMPREENDIMENTOS LTDA em 27/06/2025 23:59.
24/06/2025 03:04

Publicado Ato Ordinatório em 25/06/2025.
24/06/2025 03:03

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/06/2025
19/06/2025 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador 2ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Fórum Ruy Barbosa, praça D.

Pedro II s/n, Largo do Campo da Pólvora, Nazaré Cep- 40040-380, Salvador-BA.

Telefone: (71) 3320-6785, email: [email protected] Processo: 8163047-93.2023.8.05.0001 Classe-Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Parte Ativa: AUTOR: GATTO EMPREENDIMENTOS LTDA Parte Passiva: REU: NORCON SOCIEDADE NORDESTINA DE CONSTRUCOES S/A ATO ORDINATÓRIO Conforme Provimento 06/2016 da Corregedoria Geral de Justiça, pratiquei o ato processual abaixo: Intime-se o apelado para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso interposto, no prazo de 15 (quinze) dias, na forma do art. 1.010 do CPC.

Decorrido o prazo, com ou sem resposta, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, com as nossas homenagens e garantias de praxe. Salvador/BA - 17 de junho de 2025.

VERA RITA LINS DE ALBUQUERQUE SENTO-SÉ Diretor (a) de Secretaria
18/06/2025 09:59

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
18/06/2025 09:59

Ato ordinatório praticado
16/06/2025 21:54

Juntada de Petição de apelação
22/05/2025 13:47

Expedição de intimação.
21/05/2025 14:04

Embargos de Declaração Acolhidos em Parte
19/05/2025 15:01

Conclusos para despacho
14/04/2025 09:44

Juntada de Petição de certidão
19/03/2025 15:38

Juntada de Petição de petição
13/03/2025 21:06

Juntada de Petição de petição
26/02/2025 14:31

Ato ordinatório praticado
03/02/2025 19:03

Juntada de Petição de embargos de declaração
31/01/2025 22:04

Juntada de Petição de embargos de declaração
28/01/2025 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR SENTENÇA 8163047-93.2023.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Autor: Gatto Empreendimentos Ltda Advogado: Catharina Araujo Lisboa (OAB:BA55506) Advogado: Ana Paula Gordilho Pessoa (OAB:BA8790) Advogado: Caio Conceicao Cruz Oliveira (OAB:BA37242) Advogado: Gabriela Pedreira Federico (OAB:BA13009) Advogado: Pablo Domingues Ferreira De Castro (OAB:BA23985) Reu: Norcon Sociedade Nordestina De Construcoes S/a Advogado: Gilberto Sampaio Vila Nova De Carvalho (OAB:BA61712) Advogado: Rodrigo De Miranda Fidalgo (OAB:SE7242) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8163047-93.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: 2ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR AUTOR: GATTO EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s): GABRIELA PEDREIRA FEDERICO (OAB:BA13009), CAIO CONCEICAO CRUZ OLIVEIRA (OAB:BA37242), ANA PAULA GORDILHO PESSOA (OAB:BA8790), PABLO DOMINGUES FERREIRA DE CASTRO (OAB:BA23985), CATHARINA ARAUJO LISBOA (OAB:BA55506) REU: NORCON SOCIEDADE NORDESTINA DE CONSTRUCOES S/A Advogado(s): RODRIGO DE MIRANDA FIDALGO (OAB:SE7242), GILBERTO SAMPAIO VILA NOVA DE CARVALHO (OAB:BA61712) SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse ajuizada por GATTO EMPREENDIMENTOS LTDA em face de NORCON SOCIEDADE NORDESTINA DE CONSTRUÇÕES S/A – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL.

A autora narra que, na condição de promitente vendedora, celebrou com a ré, em 28/02/2008, contrato particular de compromisso de compra e venda em relação ao lote de terreno com área de 1.800,00m², identificado pelo nº 4 do Loteamento Jardim Bolandeira, situado entre a Estrada do Imbuí e a Estrada do Curralinho Bolandeira, em Salvador/BA, com matrícula nº 2079 do 7º Ofício de Registro de Imóveis.

Afirma que o preço acordado foi de R$1.080.000,00, a ser pago da seguinte forma: R$90.040,00 como sinal; duas parcelas de R$67.540,00 com vencimentos em 28/03/2008 e 28/04/2008; e o saldo de R$854.880,00 em 12 parcelas mensais de R$71.240,00, representadas por notas promissórias pro solvendo com vencimentos a partir de 28/05/2008.

Alega que a ré não adimpliu integralmente o contrato, tendo pagado apenas R$510.080,00, restando inadimplido o valor de R$569.920,00 referente a oito notas promissórias, vencidas entre 28/09/2008 e 28/04/2009.

Informa que a ré se encontra em recuperação judicial desde 12/11/2018, tendo reconhecido o crédito da autora em seu quadro de credores.

Por isso, pretende i) declaração de resolução do contrato e a reintegração na posse do bem; ii) cancelamento do registro “R-4” (averbação do compromisso de compra e venda) na matrícula do bem; iii) cancelamento da transferência do imóvel no cadastro da SEFAZ para que passe a figurar como titular no cadastro municipal nº 186.085-2; iv) a retenção do sinal de R$90.040,00 recebido pela autora, a título de perdas e danos; v) condenação da ré ao pagamento de impostos, taxas e contribuições que recaíram sobre o imóvel desde que imitida na posse, 28/02/2008, até a efetiva desocupação; vi) condenar a ré ao perdimento das parcelas pagas a título de perdas e danos pelo impedimento de uso do bem e, subsidiariamente, a compensação de obrigações devidas reciprocamente entre as partes, com a condenação ao pagamento do saldo apontado.

Em contestação, a ré suscita a prescrição decenal e sustenta a impossibilidade de rescisão do contrato com fundamento na teoria do adimplemento substancial.

Reconhece o inadimplemento, mas alega ter quitado montante superior a R$510.080,00 em um contrato de R$1.080.000,00, o que representaria mais de 50% da obrigação.

Argumenta que vem arcando com todos os custos inerentes ao imóvel e que o motivo da mora se deu em razão da instabilidade de mercado que assolou a construção civil, tendo inclusive levado a empresa à recuperação judicial.

Sustenta que a mora contratual deve ser resolvida no plano da responsabilização civil, não justificando a rescisão pretendida.

Aduz que houve novação e quitação do preço em razão do registro da venda na matrícula do imóvel e da transferência no cadastro da SEFAZ.

A ré rebate a pretensão indenizatória, alegando que o contrato foi concretizado e que o pleito representa mero prejuízo especulativo.

Argumenta que seria incabível a rescisão baseada em "atraso na conclusão das obras do empreendimento" e que a pretensão de indenização por danos morais não seria pertinente - embora a inicial não contenha tais pedidos.

A ré destaca ainda que a recuperação judicial está sendo exitosa, tendo ocorrido aprovação do plano recuperacional em assembleia realizada em 06/02/2024, o que ratificaria a tese de impossibilidade de rescisão do contrato que teve boa parte quitado e que será adimplido.

Por fim, requer o acolhimento da prescrição decenal com fulcro no art. 205 do Código Civil; sucessivamente, o julgamento improcedente da demanda, afastando a possibilidade de rescisão contratual, reintegração de posse e condenação em perdas e danos.

A parte autora se manifestou em réplica.

Impugna a alegação de prescrição e, quanto ao adimplemento substancial, alega que o valor pago representa apenas 47,22% do preço e que os precedentes citados pela ré tratam de casos com adimplemento superior a 75%.

Esclarece que não houve registro definitivo da venda na matrícula, mas apenas da promessa, e que as notas promissórias têm caráter pro solvendo conforme expressamente previsto no contrato.

A autora reitera o pedido de tutela de urgência diante do estado de abandono do imóvel, comprovado por ata notarial, e do inadimplemento dos tributos, que já alcançam R$335.005,81.

A autora opôs embargos de declaração aduzindo que o imóvel se encontra em estado de abandono, comprovado por ata notarial juntada aos autos (id 421755266), por isso reintegração liminar visa a presentar o bem e assegurar a eficácia e utilidade do processo.

Em decisão de saneamento do feito, foi afastada a prescrição e intimadas as partes a especificar provas, mas não houve requerimento.

Foram rejeitados os embargos.

Informada a interposição de agravo de instrumento em relação à decisão que indeferiu a medida liminar, sem notícias nos autos do julgamento. É o relatório.

A autora busca a rescisão de contrato particular de compromisso de compra e venda por inadimplemento e, por conseguinte, a reintegração na posse do bem.

Consta dos autos o contrato particular de compromisso de compra e venda, firmado pelas partes, em relação ao lote de terreno com área de 1.800,00m², identificado pelo nº 4 da área do Loteamento Jardim Bolandeira, em Salvador/BA.

Segundo contrato (cláusula segunda) o valor total acordado foi de R$ 1.080.000,00, a ser pago da seguinte forma: a) R$ 90.040,00 como sinal e princípio de pagamento, pagos no ato da assinatura mediante cheque pro solvendo; b) R$ 67.540,00 a serem pagos em 28/03/2008, mediante cheque pro solvendo; c) R$ 67.540,00 a serem pagos em 28/04/2008, mediante cheque pro solvendo; d) R$ 854.880,00 divididos em 12 parcelas mensais de R$ 71.240,00 cada, representadas por notas promissórias pro solvendo, com vencimentos a partir de 28/05/2008.

A cláusula quarta estabelece que a vendedora imitiria a compradora na posse do imóvel no ato da assinatura do contrato, ou seja, em 28/02/2008, ficando a cargo da compradora, a partir desta data, todos os impostos, taxas e contribuições incidentes sobre o imóvel.

Em relação à outorga da escritura definitiva, a cláusula quinta prevê que esta ocorreria somente após o pagamento integral do preço.

No entanto, caso fosse necessária a escritura antes do pagamento total para fins de financiamento, a vendedora poderia outorgá-la mediante notas promissórias pro soluto em seu favor.

Prevê ainda o contrato que a vendedora poderia rescindir o contrato em razão de inadimplemento (cláusula 6.2.1), caso a compradora deixasse de efetuar o pagamento de qualquer parcela após cinco dias de notificada.

Nesta hipótese, a compradora perderia em favor da vendedora o valor do sinal como indenização prefixada por perdas e danos, devendo a vendedora restituir o valor remanescente em até cinco dias da notificação da compradora.

A extinção do contrato por inadimplemento, portanto, está prevista contratualmente. É incontroverso, de outro lado, que a ré não quitou todas as parcelas do contrato, referentes ao preço do imóvel.

A demandante invoca a teoria do adimplemento substancial para fundamentar a não rescisão do contrato.

Entende que já pagou parte considerável do preço e, por isso, o contrato não deve ser rescindido.

Inicialmente, cumpre destacar que não se trata de relação de consumo, mas sim de negócio jurídico entabulado entre duas sociedades empresárias do ramo imobiliário e da construção civil, não havendo que se falar em vulnerabilidade de qualquer das partes.

São empresas que atuam profissionalmente no mercado e celebraram contrato paritário, com plena liberdade de negociação de suas cláusulas.

A teoria do adimplemento substancial não deve ser acolhida no caso concreto.

O instituto visa a impedir a resolução contratual quando o inadimplemento é de escassa importância em relação à totalidade da obrigação, tendo o Superior Tribunal de Justiça firmado entendimento de que sua aplicação demanda um adimplemento muito próximo ao resultado pretendido.

No caso, o pagamento foi de menos da metade do preço acordado.

Como reconhecido pela própria ré, houve o pagamento de R$ 510.080,00 de um total de R$ 1.080.000,00, o que representa aproximadamente 47% do preço, percentual muito aquém do que a jurisprudência considera como adimplemento substancial.

Não se pode considerar ínfimo ou irrelevante o inadimplemento de mais da metade do preço ajustado.

Não houve, na hipótese, o cumprimento expressivo do contrato, mas inadimplemento de aproximadamente metade do preço.

A ré alega também que a inadimplência decorreu de dificuldades enfrentadas pelo setor da construção civil.

Essas circunstâncias, contudo, não são oponíveis à autora.

Não houve comprovação de caso fortuito ou força maior que impossibilitasse o cumprimento da obrigação.

As adversidades do mercado e os riscos do negócio integram a álea empresarial ordinária, não constituindo justificativa para o inadimplemento contratual.

O contrato firmado entre as partes prevê expressamente, em sua Cláusula 6.2.1, a possibilidade de rescisão pela vendedora em caso de inadimplemento pela compradora, com perda do sinal a título de indenização prefixada por perdas e danos.

Trata-se de disposição válida, livremente pactuada entre empresas do ramo, sem relação de vulnerabilidade entre elas.

De acordo com a Cláusula 6.2.1 (i) do contrato: (i) efetuar o pagamento da parcela do preço acordadas deste Contrato, após 5 (cinco) dias da notificação que receber nesse sentido, a Vendedora poderão rescindir o presente Contrato, hipótese em que a Compradora perderá a favor da Vendedora o valor do sinal, a título de indenização prefixada por perdas e danos.

A Vendedora deverá restituir o valor remanescente em até 5 (cinco) dias corridos, mediante notificação da Compradora nesse sentido, sob pena de incidir, a partir de então, correção monetária sobre o aludido valor.

Assim, demonstrado o inadimplemento de mais da metade do preço e não sendo aplicável a teoria do adimplemento substancial, impõe-se a procedência do pedido de rescisão contratual, com a consequente reintegração da autora na posse do imóvel e retenção do sinal como indenização prefixada, nos exatos termos do que foi convencionado entre as partes.

Descontado o sinal (R$ 90.040,00), o valor pago pela ré (duas parcelas de R$ 67.540,00 + quatro notas promissórias), deve ser compensado com as despesas do imóvel durante o tempo que esteve na posse da demandada, já que ela, ré, foi imitida na posse quando da assinatura do contrato.

A pretensão da parte autora, portanto, deve ser acolhida.

Diante das razões expostas, julgo procedente o pedido para extinguir o contrato firmado entre as partes e deferir para a autora a reintegração na posse do imóvel objeto do contrato, consistente no lote de terreno com área de 1.800,00m², identificado pelo nº 4 do Loteamento Jardim Bolandeira, situado entre a Estrada do Imbuí e a Estrada do Curralinho Bolandeira, em Salvador/BA, com matrícula nº 2079 do 7º Ofício de Registro de Imóveis.

Defiro o perdimento do sinal pago pela ré em favor da autora e a retenção, pela autora, da quantia (R$ 90.040,00).

Defiro a compensação dos débitos relativos ao imóvel desde a imissão na posse (20/02/2008) até a data da efetiva desocupação com os pagamentos feitos pela ré, descontado o valor do sinal, de R$90.040,00, o que deve ser apurado em liquidação de sentença.

Defiro o cancelamento do registro “R-4” (averbação do compromisso de compra e venda) na matrícula do bem e o cancelamento da transferência do imóvel no cadastro da SEFAZ, para que passe a figurar como titular no cadastro municipal nº 186.085-2 a parte autora.

A condenação referente à reintegração de posse tem natureza de antecipação de tutela e deve ser cumprida independentemente do trânsito em julgado da sentença.

Caso haja recurso, o cumprimento provisório dessa parte da sentença deve ocorrer em autos apartados.

Condeno à ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários de advogado da parte autora, no percentual de 10% do valor da causa.

Intimem-se.

SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 17 de janeiro de 2025.
17/01/2025 16:29

Julgado procedente o pedido
05/01/2025 03:56

Decorrido prazo de GATTO EMPREENDIMENTOS LTDA em 16/12/2024 23:59.
03/01/2025 10:15

Decorrido prazo de NORCON SOCIEDADE NORDESTINA DE CONSTRUCOES S/A em 16/12/2024 23:59.
31/12/2024 21:18

Publicado Despacho em 25/11/2024.
31/12/2024 21:17

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 22/11/2024
11/12/2024 12:42

Conclusos para julgamento
06/12/2024 11:05

Juntada de Petição de petição
20/11/2024 20:54

Proferido despacho de mero expediente
16/08/2024 11:05

Conclusos para despacho
23/05/2024 18:24

Juntada de Petição de petição
14/05/2024 19:29

Juntada de Petição de petição
08/05/2024 17:41

Juntada de Petição de petição
01/05/2024 20:10

Publicado Decisão em 30/04/2024.
01/05/2024 20:10

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 29/04/2024
24/04/2024 14:20

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
16/04/2024 14:12

Conclusos para despacho
26/03/2024 14:20

Juntada de Petição de réplica
09/03/2024 19:38

Decorrido prazo de NORCON SOCIEDADE NORDESTINA DE CONSTRUCOES S/A em 28/02/2024 23:59.
06/03/2024 22:51

Juntada de Petição de contestação
03/02/2024 08:56

Decorrido prazo de GATTO EMPREENDIMENTOS LTDA em 02/02/2024 23:59.
03/02/2024 08:27

Decorrido prazo de GATTO EMPREENDIMENTOS LTDA em 02/02/2024 23:59.
03/02/2024 02:05

Decorrido prazo de NORCON SOCIEDADE NORDESTINA DE CONSTRUCOES S/A em 02/02/2024 23:59.
01/02/2024 18:53

Decorrido prazo de NORCON SOCIEDADE NORDESTINA DE CONSTRUCOES S/A em 23/01/2024 23:59.
01/02/2024 12:35

Decorrido prazo de GATTO EMPREENDIMENTOS LTDA em 23/01/2024 23:59.
01/02/2024 03:33

Publicado Decisão em 29/11/2023.
01/02/2024 03:32

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/11/2023
17/01/2024 12:05

Expedição de carta via ar digital.
20/12/2023 01:53

Publicado Ato Ordinatório em 11/12/2023.
20/12/2023 01:53

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/12/2023
07/12/2023 11:26

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
07/12/2023 11:26

Ato ordinatório praticado
05/12/2023 14:27

Juntada de Petição de embargos de declaração
27/11/2023 08:54

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
24/11/2023 16:26

Não Concedida a Antecipação de tutela
24/11/2023 14:01

Conclusos para despacho
24/11/2023 09:19

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
24/11/2023

Ultima Atualização
18/06/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

Certidão • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

Documento de Comprovação • Arquivo

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