TJBA - 8083220-33.2023.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR SENTENÇA 8083220-33.2023.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Autor: Adolfo Jose Da Silva Junior Advogado: Igor Passos Farias (OAB:BA37832) Advogado: Phillipe Silva Oliveira (OAB:BA39175) Reu: Paulo Henrique Fernandes Advogado: Renan Perez Sampaio (OAB:BA35287) Reu: Alexandra Santiago Teixeira Advogado: Renan Perez Sampaio (OAB:BA35287) Sentença: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador 3ª Vara Cível Rua do Tingui, s/n, - Fórum Ruy Barbosa - 1º andar - CEP: 40.040-900 Campo da Pólvora - Salvador/BA SENTENÇA Processo nº: 8083220-33.2023.8.05.0001 Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Requerente AUTOR: ADOLFO JOSE DA SILVA JUNIOR Requerido(a) REU: PAULO HENRIQUE FERNANDES, ALEXANDRA SANTIAGO TEIXEIRA Vistos, etc...

Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER e PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO, C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS ajuizada por ADOLFO JOSÉ DA SILVA JUNIOR em face de PAULO HENRIQUE FERNANDES e ALEXANDRA SANTIAGO TEIXEIRA, todos devidamente qualificados nos autos em epígrafe.

Aduz a parte autora que, em 18 de janeiro de 2002, teria celebrado contrato de compra e venda de um imóvel com a parte ré, de modo que ficou consignado que o comprador, ora réu, deveria realizar todos os atos necessários para a efetiva averbação de sua titularidade na matrícula do imóvel, bem como arcar com os débitos decorrentes do imóvel, taxas, impostos, créditos bancários, etc.

Para isso, afirma que concedeu, por meio de procuração pública, amplos poderes em relação ao imóvel ao réu, uma vez que a parte autora estaria de mudança para os Estados Unidos.

Afirma o autor que, no entanto, o réu não teria adimplido com as suas obrigações contratuais, notadamente quanto à quitação do bem imóvel junto à Caixa Econômica Federal e transferência da titularidade do bem, como também quanto ao pagamento de taxas condominiais e IPTU.

Alega que só teria tomado ciência do inadimplemento do réu em Maio de 2023 quando do bloqueio das suas contas bancárias.

Por conta do alegado inadimplemento do réu, aduz o autor que, atualmente, está respondendo por 11 (onze) processos, quais sejam: a. 0050408-11.2022.8.05.0001; b.078301-35.2022.8.05.0001; c. 8085343-72.2021.8.05.0001; d. 8072096-92.2019.8.05.0001; e. 0769937-48.2017.8.05.0001; f. 0796733-47.2015.8.05.0001; g. 0826622-51.2012.8.05.0001; h. 0003303-24.2011.8.05.0001; i. 0006286-74.2003.8.05.0001; j. 0072131-87.2002.8.05.0001 e k. 0077324-25.1998.8.05.0001.

Destaca, ainda, que atualmente a posse do imóvel está sendo exercido pela segunda ré, sra.

ALEXANDRA SANTIAGO TEIXEIRA.

Afasta o autor a incidência de prescrição, sob o fundamento de que "este só tomou ciência do descumprimento do contrato, por parte do Primeiro Réu, no dia 24/05/2023, quando fora surpreendido com o bloqueio de suas contas bancárias, por ordem judicial no processo nº. 0050408-11.2022.8.05.0001 (PROJUDI) que correu em revelia orquestrada pelo condomínio, contra este Autor" de forma que "apesar do contrato ter sido celebrado há 20 anos, o prazo prescricional deve ser contado a partir da ciência inequívoca do dano." Assim, requereu, liminarmente, que o réu comparecesse nas ações supracitadas em que o autor é executado, substituindo-o no polo passivo das referidas ações, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de resolução contratual e reintegração da posse do imóvel.

Requereu, ainda: i) o deferimento da gratuidade; ii) a condenação do réu ao pagamento das obrigações pactuadas no contrato, arcando com todas as taxas condominiais, fiscais, bancárias e promovendo a alteração na matrícula do imóvel.

Subsidiariamente, iii) requereu a resolução do contrato, promovendo a reintegração de posse pelo autor em face da segunda ré e que os réus sejam condenados a pagar indenização por perdas e danos decorrente da privação de posse do bem pelo Autor, 18/01/2002 (data da posse) até a data da efetiva reintegração do imóvel ao autor, acrescidos mensalmente de juros de mora e atualização monetária, no que couber a cada um.

Gratuidade indeferida (id. 408065860).

Em sede de contestação, a parte ré afirma que "(...) enfrentou adversidades que impactaram significativamente suas circunstâncias econômicas.

Todavia, em um gesto de responsabilidade e total transparência, o Réu reconhece, conforme alegado pelo próprio Autor, ser o legítimo proprietário do imóvel objeto da presente demanda." Dessa forma, afirmou que realizaria as adequações nos polos passivos "das eventuais demandas judiciais que possam recair sobre o referido imóvel de sua propriedade." Além disso, afirma que solicitou à empresa administradora que os eventuais débitos condominiais vinculados ao imóvel fossem cadastrados exclusivamente em seu CPF.

Além disso, alegou: i) prescrição da pretensão autoral em relação ao pedido de resolução contratual; ii) ilegitimidade da parte autora para requerer a reintegração de posse, sob o fundamento de que ele não seria proprietário; iii) ser inapropriado o pedido de indenização por perdas e danos; iv) o prazo para a substituição no polo passivo seria exíguo.

Requereu a total improcedência dos pedidos autorais.

Réplica apresentada (id. 429537770). É o relatório, passo a DECIDIR.

Da gratuidade de justiça.

Inicialmente, a parte ré requer que lhe seja concedido o benefício da gratuidade da justiça, pois alega não possuir recursos suficientes para arcar com as custas processuais sem prejuízo do próprio sustento.

A concessão da gratuidade de justiça pressupõe a insuficiência de recursos da parte para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios, nos termos do art. 98 do CPC.

No caso em análise, verifica-se que o demandado não logrou êxito em demonstrar a alegada hipossuficiência financeira.

Não há nos autos nenhum documento apto a comprovar o que pretende o réu.

Assim, ante a ausência de demonstração da alegada hipossuficiência, INDEFIRO o pedido de concessão da gratuidade de justiça.

Da Ilegitimidade ativa A parte ré sustenta, ainda, a ilegitimidade ativa da parte autora para pleitear a resolução do contrato de promessa de compra e venda celebrado e a consequente reintegração de posse do imóvel, sob o fundamento de que “o Autor não é o proprietário do imóvel, o mesmo reclama de situação da qual não possui domínio, já que não reside no imóvel e, portanto, não tem nenhum direito a ter a sua posse reintegrada.

Portanto, o objeto da demanda não é um pleito próprio do Requerente.” No entanto, não prospera tal argumento do demandado, de forma que REJEITO A PRELIMINAR suscitada, uma vez que a inadimplência do promissário comprador – fato incontroverso - dá causa à rescisão do contrato de promessa de compra e venda, nos termos previstos no contrato, constituindo decorrência lógica da rescisão o retorno das partes ao status quo ante, o que implica reintegração da posse do imóvel ao promitente vendedor.

Dessa forma, não há que se falar em ilegitimidade ativa da parte autora, uma vez que figurando como promitente vendedor, possui legitimidade para, em caso de inadimplemento, requerer a resolução contratual do contrato de promessa de compra e venda e a consequente reintegração de posse.

Da Prescrição Ainda, pleiteia o réu o reconhecimento da prescrição no caso concreto, sob o fundamento de que “o Autor, ao postular a rescisão do contrato em um estágio tão avançado, se depara com o obstáculo temporal que impossibilita o exercício desse direito” e de que “a ausência de justificativa plausível para a inércia do Autor ao longo do extenso período contratual, aliada à incidência da prescrição ou decadência, compromete a legitimidade de sua postulação.” O tempo é um fato jurídico natural com força modificativa, sendo a prescrição a perda da exigibilidade judicial da pretensão de reparação a um direito violado pela inação de seu titular, no prazo legal previsto.

Isto é, a verificação da prescrição pressupõe dois requisitos cumulativos: o tempo e a inércia do titular da pretensão.

O Código Civil de 2002 divide os prazos prescricionais em dois: o geral, abrangente de qualquer direito para cuja pretensão a lei não estabelecer prazo, estabelecendo o prazo geral de 10 (dez) anos; os especiais, relacionados no art. 206.

No caso, aplica-se o prazo geral de 10 (dez) anos, considerando-se como termo inicial a data do nascimento da pretensão resistida, nos termos da teoria da actio nata adotada pelo ordenamento jurídico brasileiro.

Assim, apesar o contrato ter sido celebrado em 2002, a parte autora somente teve ciência do inadimplemento do réu em 2023, quando do bloqueio das suas contas bancárias, de forma que não há que se falar em incidência de prescrição, pois a ação foi proposta dentro do prazo prescricional geral (art. 205, CC).

Nesse sentido, REJEITO A PREJUDICIAL DE MÉRITO suscitada, considerando que o termo inicial da prescrição, nos termos do art. 189 do Código Civil, consoante a teoria da actio nata, é a data do nascimento da pretensão resistida, o que ocorre quando se toma ciência inequívoca do fato danoso.

Nestes termos, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: ADMINISTRATIVO.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS.

SALDO DE CONTA VINCULADA AO FGTS.

SAQUES INDEVIDOS.

PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DE VALORES.

PRESCRIÇÃO.

PRINCÍPIO DA ACTIO NATA. 1.

Consoante a jurisprudência do STJ, o prazo prescricional somente começa a correr quando o titular do direito subjetivo violado tem ciência do fato e da extensão de suas consequências, conforme o princípio da actio nata.

Precedentes. 2.

Agravo Interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2062771 SP 2023/0108645-4, Relator: HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 26/06/2023, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2023) Não havendo outras preliminares ou prejudiciais, passo ao exame do mérito.

MÉRITO A presente lide se firma, em síntese, na pretensão do autor em ser substituído pelo réu nas demandas judiciais deflagradas contra ele em decorrência de dívidas relacionadas ao imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado em 2002 pelas partes.

Alega o autor na exordial (id. 397719481) que ficou consignado em contrato que o promitente comprador, ora réu, deveria realizar todos os atos necessários para a efetiva averbação de sua titularidade na matrícula do imóvel, bem como arcar com os débitos decorrentes do imóvel, taxas, impostos, créditos bancários, etc., mas que o réu inadimpliu as referidas obrigações, de forma que foram instauradas 11 (onze) ações em face do autor em decorrência da ausência de cumprimento das referidas obrigações.

Em sede de contestação, o réu narra que “em um cenário recente marcado por desafios em sua vida financeira, enfrentou adversidades que impactaram significativamente suas circunstâncias econômicas” e afirma que “assume um compromisso diligente em realizar as indispensáveis adequações nos polos passivos das eventuais demandas judiciais que possam recair sobre o referido imóvel de sua propriedade”, admitindo, assim, que deixou de cumprir com suas obrigações referentes ao imóvel objeto da lide (id. 425120084).

Como se sabe, o art. 490 do Código Civil dispõe que pertence ao comprador a responsabilidade de pagar as taxas envolvendo a escritura e o registro e ao vendedor as despesas da tradição.

Não bastasse isso, ficou estabelecido no contrato de id. 397719488 que cabia ao promitente comprador a responsabilidade de pagar as despesas condominiais e prestação do financiamento, assim como todos os impostos incidentes sobre o imóvel e despesas decorrentes do contrato (cláusulas segunda, parágrafo segundo, quinta e oitava), enquanto que ao promitente vendedor, ora autor, coube a responsabilidade de passar a escritura em favor do comprador, com intervenção e aprovação do credor hipotecário, assim que houvesse a aprovação da transferência do saldo financiado junto ao banco (cláusula décima, parágrafo primeiro).

Entretanto, no caso sob análise, vê-se que ambas as partes não cumpriram com as obrigações pactuadas no contrato, uma vez o promitente comprador, ora réu, deixou de pagar as dívidas decorrentes do imóvel (id. 397719500 e id. 397719501), e o promitente vendedor não transferiu a titularidade do bem com anuência da Caixa Econômica Federal (id. 397719493).

Em que pese o autor afirme que outorgou poderes ao réu para que transferisse a titularidade do bem, a formalização da promessa de venda promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH ocorre em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora (art. 1º, parágrafo único, lei nº 8.004/90).

Assim, para que houvesse a transferência, seria necessário a anuência da Caixa Econômica Federal, de forma que o contrato particular celebrado entre as partes não é oponível à referida instituição financeira.

Conforme disposição da Lei n. 8.004/1990 a cessão de contrato de mútuo, com garantia hipotecária, não pode ser realizada sem a intervenção da instituição financeira mutuante.

Veja-se: EMENTA: CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL.

CONTRATO DE GAVETA.

IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO SEM ANUÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO.

EFEITOS OBRIGACIONAIS.

AUSÊNCIA DE PROVA DE DÉBITOS A ENSEJAR INDENIZAÇÃO.

COMPORTAMENTO ABUSIVO E CONTRADITÓRIO DO CEDENTE. 1.

Nos termos do art. 1º, parágrafo único, da Lei nº 8.004, de 14 de março de 1990, a cessão de direitos relativos a imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) requer a interveniência obrigatória da instituição financiadora. 2.

O instrumento particular de cessão de posição contratual, conhecido como "contrato de gaveta" não tem oponibilidade geral. 3.

Não se podendo imputar ao cessionário fato exclusivo de terceiro e ausente prova de prejuízo ao cedente, incabível a conversão da obrigação de fazer em pretensão indenizatória. 4.

Afigura-se abusivo e contraditório o comportamento do cedente, corretor de imóveis, que sabedor dos riscos do denominado "contrato de gaveta", busca vantagem em desfavor do cessionário de boa-fé. (TJ-MG - Apelação Cível: 50101661920228130027, Relator: Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres, Data de Julgamento: 27/02/2024, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/02/2024) Nesse sentido, percebe-se que o autor deu causa à instauração das execuções em seu desfavor, haja vista que descumpriu a sua obrigação de transferir a titularidade da propriedade para o nome do réu Paulo Henrique Fernandes, sem, ainda, comunicar a instituição financeira.

Assim, não há que se falar em substituição do polo passivo nas ações executórias, nem em ressarcimento/indenização por danos, ou em substituição Da mesma forma, o réu, em que pese alegue a existência de dificuldade financeira para pagar as dívidas decorrentes do imóvel, a ausência de provas acerca daquilo que afirma, a morosidade e o lapso temporal de mais de 20 (vinte) anos para quitar as dívidas decorrentes do imóvel, não militam em seu favor, mas demonstram desídia em cumprir com as suas obrigações.

Assim, deve o contrato ser resolvido, voltando as partes ao status quo ante.

Em consequência, o autor deve ser reintegrado na posse do imóvel.

Nesse sentido: O retorno das partes ao status quo ante se impõe, quando caracterizada a culpa recíproca dos contratantes na resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta.

O Juiz de Primeiro Grau condenou a construtora à devolução dos valores pagos pelo autor bem como ao pagamento da cláusula penal em virtude de atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

Em sede recursal, o Relator destacou que as justificativas apresentadas pela construtora, como atraso de fornecedores, burocracia do poder público e greve no transporte coletivo, para a extrapolação do prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel não caracterizam excludentes de responsabilidade de caso fortuito ou de força maior, pois tais circunstâncias são inerentes ao risco da atividade desempenhada, tratando-se de fortuito interno.

Por outro lado, o Desembargador também observou que, embora a ré não tenha cumprido o prazo de tolerância para a entrega do imóvel, os adquirentes, convocados para o recebimento das chaves e para a posse do imóvel, não cumpriram o pagamento de débito existente mediante financiamento bancário ou recursos próprios.

Nesse contexto, os Julgadores entenderam que a responsabilidade pela rescisão contratual deve ser imputada às duas partes, uma vez que ambas descumpriram as obrigações avençadas.

Assim, a Turma reconheceu a culpa recíproca dos contratantes, determinando o retorno ao status quo ante, com a devolução dos valores pagos, devidamente atualizados desde o momento do desembolso, e dos juros de mora a partir da citação, sem qualquer incidência de cláusula penal.

Acórdão n. 1083028, 20150110703744APC, Relator Des.

ALFEU MACHADO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 14/3/2018, publicado no DJe: 21/3/2018.

DISPOSITIVO Ante o exposto, na forma do art. 487, inc.

I, do CPC, resolvo o mérito da demanda, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, para rejeitar o pedido principal e acolher parcialmente o pedido subsidiário, de forma que declaro a resolução do contrato de promessa de compra e venda, e determino a reintegração da posse do imóvel pelo autor.

Ante a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC, condeno o requerente e o requerido ao pagamento das custas e despesas processuais em 50% para cada, além de honorários advocatícios que fixo em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Caso tenha sido concedida gratuidade, fica a exigibilidade dessas verbas suspensas até que sobrevenha eventual alteração das condições financeiras do requerente, beneficiário da gratuidade da justiça, no prazo de 5 (cinco) anos a contar do trânsito em julgado desta decisão, ocasião em que, superado esse prazo, sem qualquer modificação, serão extintas, nos termos do art. 98, §3º, do Código de Processo Civil.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Salvador, 24 de outubro de 2024 PAULO SÉRGIO FERREIRA DE BARROS FILHO Juiz de Direito Substituto Auxiliar