TJBA - 8004265-34.2024.8.05.0039

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS DE REL.

DE CONSUMO, CIVEIS, COMERCIAIS E REG.

PUBLICOS DA COMARCA DE CAMAÇARI DECISÃO 8004265-34.2024.8.05.0039 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Camaçari Autor: Joao Paulo Barreto Costa Advogado: Rafael Contreiras Costa Beber (OAB:SC44790) Autor: Antonio Roberto Costa Advogado: Rafael Contreiras Costa Beber (OAB:SC44790) Requerido: Priscila Soledade Santos Requerido: Iziany Cristina Soledade Santos Decisão: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS DE REL.

DE CONSUMO, CIVEIS, COMERCIAIS E REG.

PUBLICOS DA COMARCA DE CAMAÇARI Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8004265-34.2024.8.05.0039 Órgão Julgador: 1ª VARA DOS FEITOS DE REL.

DE CONSUMO, CIVEIS, COMERCIAIS E REG.

PUBLICOS DA COMARCA DE CAMAÇARI AUTOR: JOAO PAULO BARRETO COSTA e outros Advogado(s): RAFAEL CONTREIRAS COSTA BEBER (OAB:SC44790) REQUERIDO: PRISCILA SOLEDADE SANTOS e outros Advogado(s): DECISÃO Trata-se de Ação de Obrigação de fazer proposta por JOÃO PAULO BARRETO COSTA e ANTONIO ROBERTO COSTA em face de ESPÓLIO DE MARIVALDO DE SOUZA SANTOS e IZIANY CRISTINA SOLEDADE SANTOS.

A parte autora alega que em 31/12/2020, os autores firmaram promessa de compra e venda com o Sr.

Marivaldo de Souza Santos (réu) para aquisição de um imóvel; que os compradores comprometeram-se a pagar o total de R$ 945.000,00 (novecentos e quarenta e cinco mil reais); que o valor foi pago em 05/01/2021; que a parcela de reforço no valor de R$ 165.000,00 foi paga em 07/01/2021; que após os primeiros eventos de pagamento, vislumbrando possível atraso na liberação do financiamento pela instituição financeira, as partes acordaram que os compradores pagariam juros no valor de 1,00% ao mês sobre o saldo remanescente da compra e venda de R$ 780.000,00 - valor a ser financiado - com termo inicial no mês de fevereiro de 2021, e termo final com a apresentação ao vendedor da carta de financiamento emitida por instituição financeira.

Segue alegando que os autores pagaram o valor correspondente aos juros considerando a demora de três meses para aprovação do financiamento, totalizando R$ 23.400,00; que a carta de financiamento foi apresentada aos vendedores em 28/05/2021; que em 20/05/2021, o Sr.

Marivaldo faleceu em decorrência de complicações do COVID-19 e sua filha Priscila assumiu a condição de inventariante via escritura pública; que os autores apresentaram uma primeira Carta de Crédito Bancária com aprovação do financiamento na data de 28/05/2021, com prazo de validade para 21/09/2021, cujo prazo expirou, uma vez que a obrigação de averbar a casa na matrícula do imóvel assumida pelos vendedores não restou cumprida a tempo; que os compradores/autores solicitaram nova carta de crédito ao Banco, expedida em 07/11/2021 cujo prazo de vencimento 07/02/2022, tendo expirado mais uma vez, em razão de não ter sido realizada a averbação pelo vendedor; que uma terceira carta foi solicitada e aprovada em 23/02/2022 com vencimento em 23/05/2022, tendo, os vendedores, concluído a averbação da casa e apresentaram aos autores a certidão com a matrícula atualizada do imóvel, o que viabilizou a assinatura do contrato de compra e venda com alienação fiduciária junto à instituição financeira.

Aduz que antes de solicitar a terceira carta de crédito os compradores/autores haviam informado que não mais financiariam o total remanescente de R$ 780.000,00, mas sim o valor de R$ 506.867,75 (valor aprovado na terceira carta de crédito), pagando em espécie a diferença no valor de R$ 273.132,25 diretamente aos vendedores; que em 29/03/2022, as partes assinaram o contrato de compra e venda com a alienação fiduciária junto a instituição financeira; que na data de 04/04/2022, foi pago o valor da diferença não financiada no valor R$ 273.132,25 para os vendedores; que após a assinatura do contrato os compradores/autores deram seguimento ao adimplemento das obrigações assumidas e promoveram o recolhimento do ITBI para viabilizar a transmissão definitiva da propriedade por meio do registro do contrato de compra e venda com alienação fiduciária na matrícula do imóvel; que o Cartório de Registro Imobiliários exigiu a apresentação de documentos complementar para efetivação do ato.

Afirma que a exigência de apresentação de alvará judicial comprovando autorização para venda do imóvel pelo juízo do inventário foi informada à inventariante Priscila/ré, a qual recusou-se a cumprir com a exigência do cartório, em razão de que para solicitar o alvará judicial teria que levar o bem imóvel à colação no inventário, fato que ensejaria na obrigação de pagamento de ITCMD sobre os valores creditórios relativos ao referido bem imóvel vendido; que os compradores/autores iniciaram o pagamento do financiamento, tendo quitado até data presente o total de 25 parcelas em favor da instituição financeira, bem como seguiram pagando as despesas do imóvel e promoveram relevantes reformas, benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias no imóvel; que todo o montante referente ao saldo remanescente da compra e venda segue depositado em favor dos vendedores, aguardando para ser liberado, o que ocorrerá com a apresentação do registro do contrato na matricula do imóvel, ato que depende da apresentação de alvará judicial para venda do imóvel que pertence ao espólio.

Diante disso, requer: que seja concedida tutela antecedente em caráter antecipado, nos termos do art. 294 e ss. c/c 303 e ss. do CPC/2015 por restar comprovado a probabilidade do direito, tendo direito de ter o bem imóvel transferido para seu nome mediante registro do contrato na matrícula do imóvel, e o risco ao resultado útil do processo, pois a demora no registro do contrato de compra e venda com alienação fiduciária ensejará na extinção do contrato de alienação fiduciária; que os réus sejam condenados à obrigação de fazer consubstanciada no cumprimento das existências feitas pelo cartório de registro imobiliário de Camaçari, notadamente: (i) apresentação do alvará judicial exigido pelo cartório de modo a viabilizar aos compradores/autores a finalização do registro do contrato de compra e venda do imóvel vendido; e (ii) assinar aditivo ao contrato de compra e venda com alienação fiduciária incluindo as informações solicitadas pelo cartório; que seja dada ciência da presente demanda à instituição financeira fiduciária - Banco Santander, conforme contrato anexo; Subsidiariamente, seja recebida a presente demanda como adjudicação compulsória, se for este o entendimento para resolução da questão apresentada.

Junta documentos, dentre os quais: Escritura Pública declaratória de nomeação de inventariante, ID 440140861; Contrato de compra e venda à prazo, ID 440137107; Comprovantes de pagamentos, IDs 440137108/440140860, 440140896/440140900; carta de crédito, IDs 440140867/440140869; Certidão do 1º Ofício de Registro de Imóveis, ID 440140870; Guia DUA, ID 440140899; Nota de exigência, ID 440140895; Fotografias, ID 440140898; Carta sobre cancelamento do financiamento, ID 440140897.

Despacho, ID 440250511, determina a intimação da parte autora para emendar a inicial e retificar o valor da causa.

A parte autora opõe embargos de declaração, ID 441007361.

Decisão, ID 444883475, rejeita os embargos.

Corrige de ofício o valor da causa para R$ 975.000,00 (novecentos e setenta e cinco mil), conforme valor pactuado em contrato de compra e venda (ID 440137107).

Determina a intimação da parte autora para complementar o valor das custas pagas conforme ID 440137102, bem como, recolher as custas de litisconsórcio, conforme tabela de custas vigente.

Informa que é possível o parcelamento das custas processuais em até 15 vezes.

A parte autora peticiona, ID 448782264, informa que pagará as custas parceladas em 15 vezes.

Junta comprovante do pagamento da primeira parcela, ID 448782260.

Requer a análise da liminar. É O QUE BASTA RELATAR, DECIDO.

O autor requer o deferimento do pedido de tutela de urgência, a fim de que seja concedida tutela antecedente em caráter antecipado, para transferir o imóvel para nome do autor, mediante registro do contrato na matrícula do imóvel.

Da análise dos documentos juntados, não verifico demonstrados os requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência pretendida.

Da análise da prova aprioristicamente produzida, verifico que os documentos juntados (Escritura Pública declaratória de nomeação de inventariante, ID 440140861; Contrato de compra e venda à prazo, ID 440137107; Comprovantes de pagamentos, IDs 440137108/440140860, 440140896/440140900; carta de crédito, IDs 440140867/440140869; Certidão do 1º Ofício de Registro de Imóveis, ID 440140870; Nota de exigência, ID 440140895; Carta sobre cancelamento do financiamento, ID 440140897), não servem, por si só, para comprovar o preenchimento dos requisitos elencados no art. 300, do CPC, para concessão da tutela de urgência.

Observo ainda que os documentos juntados não comprovam a veracidade dos fatos alegados, uma vez que o imóvel é de propriedade da ré IZIANY CRISTINA SOLEDADE SANTOS e do seu falecido marido também réu ESPÓLIO DE MARIVALDO DE SOUZA SANTOS, tendo o próprio autor informado na exordial que a inventariante ré se recusou a cumprir com a exigência do cartório, em razão de que para solicitar o alvará judicial teria que levar o bem imóvel à colação no inventário, fato que ensejaria na obrigação de pagamento de ITCMD sobre os valores creditórios relativos ao referido bem imóvel vendido.

Não pode o Juízo deferir liminar, autorizando indiretamente a transferência de uma propriedade para que as partes não tenham que arcar com os impostos/taxas devidas.

Ademais, não observo o perigo da demora, uma vez que a transação celebrada entre as partes iniciou-se em 2020 e somente no presente ano (2024) foi proposta a presente ação.

Inobstante, em se tratando de tutela provisória, é dever do Juízo atuar com bastante cautela, devendo oportunizar ao réu o direito de prova.

Seria uma temeridade a concessão da tutela de urgência solicitada, sem a devida certeza de que a presente decisão não viria a trazer prejuízos maiores para decisão futura, bem como, a utilidade da prestação jurisdicional.

Diante do exposto, INDEFIRO a antecipação da tutela de urgência de natureza satisfativa.

ITEM 1.

CITE(M)-SE.

Havendo réu que possua domicílio eletrônico cadastrado, atento ao Cartório que a citação deverá ocorrer via sistema de domicílio eletrônico.

ITEM 2.

Apresentada defesa, determino ao Cartório que verifique se há outros réus a serem citados ou se todos estão citados.

ITEM 3.

Havendo outros réus a serem citados, aguarde-se o retorno das citações.

Neste ponto rememoro que o prazo de defesa somente passa a ser contado da juntada da última citação cumprida, sendo necessário que o Cartório verifique a citação de todos os réus, acaso exista mais de um.

ITEM 4.

Tendo retornado alguma citação negativa sem cumprimento, intime-se a parte autora para que diga se tem interesse no uso dos sistemas de busca de endereços SISBAJUD, SIEL e INFOJUD disponíveis ao TJBA, devendo pagar as custas respectivas para uso dos sistemas. 15 dias.

ITEM 5.

Solicitado pela parte autora o uso dos sistemas de busca SISBAJUD, SIEL e INFOJUD e pagas as custas respectivas, autorizo desde logo a busca de endereços de quantos demandados restarem a ser citados.

ITEM 6.

Citado o único réu ou citados todos os réus, intime-se a parte autora para réplica.

ITEM 7.

Após réplica, voltem os autos conclusos.

Rememoro ao Cartório que, em havendo participação da Defensoria ou do Ministério Público nestes autos, as intimações de ambos ocorrerão sempre VIA PORTAL.

CAMAÇARI/BA, 24 de outubro de 2024.

MARINA RODAMILANS DE PAIVA LOPES DA SILVA Juíza de Direito MR

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS DE REL.

DE CONSUMO, CIVEIS, COMERCIAIS E REG.

PUBLICOS DA COMARCA DE CAMAÇARI DECISÃO 8004265-34.2024.8.05.0039 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Camaçari Autor: Joao Paulo Barreto Costa Advogado: Rafael Contreiras Costa Beber (OAB:SC44790) Autor: Antonio Roberto Costa Advogado: Rafael Contreiras Costa Beber (OAB:SC44790) Requerido: Priscila Soledade Santos Requerido: Iziany Cristina Soledade Santos Decisão: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS DE REL.

DE CONSUMO, CIVEIS, COMERCIAIS E REG.

PUBLICOS DA COMARCA DE CAMAÇARI Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8004265-34.2024.8.05.0039 Órgão Julgador: 1ª VARA DOS FEITOS DE REL.

DE CONSUMO, CIVEIS, COMERCIAIS E REG.

PUBLICOS DA COMARCA DE CAMAÇARI AUTOR: JOAO PAULO BARRETO COSTA e outros Advogado(s): RAFAEL CONTREIRAS COSTA BEBER (OAB:SC44790) REQUERIDO: PRISCILA SOLEDADE SANTOS e outros Advogado(s): DECISÃO Trata-se de Ação de Obrigação de fazer proposta por JOÃO PAULO BARRETO COSTA e ANTONIO ROBERTO COSTA em face de ESPÓLIO DE MARIVALDO DE SOUZA SANTOS e IZIANY CRISTINA SOLEDADE SANTOS.

A parte autora alega que em 31/12/2020, os autores firmaram promessa de compra e venda com o Sr.

Marivaldo de Souza Santos (réu) para aquisição de um imóvel; que os compradores comprometeram-se a pagar o total de R$ 945.000,00 (novecentos e quarenta e cinco mil reais); que o foi pago em 05/01/2021; que a parcela de reforço no valor de R$ 165.000,00 foi paga em 07/01/2021; que após os primeiros eventos de pagamento, vislumbrando possível atraso na liberação do financiamento pela instituição financeira, as partes acordaram que os compradores pagariam juros no valor de 1,00% ao mês sobre o saldo remanescente da compra e venda de R$ 780.000,00 - valor a ser financiado - com termo inicial no mês de fevereiro de 2021, e termo final com a apresentação ao vendedor da carta de financiamento emitida por instituição financeira.

Segue alegando que os autores pagaram o valor correspondente aos juros considerando a demora de três meses para aprovação do financiamento, totalizando R$ 23.400,00; que a carta de financiamento foi apresentada aos vendedores em 28/05/2021; que em 20/05/2021, o Sr.

Marivaldo faleceu em decorrência de complicações do COVID-19 e sua filha Priscila assumiu a condição de inventariante via escritura pública; que os autores apresentaram uma primeira Carta de Crédito Bancária com aprovação do financiamento na data de 28/05/2021, com prazo de validade para 21/09/2021, cujo prazo expirou, uma vez que a obrigação de averbar a casa na matrícula do imóvel assumida pelos vendedores não restou cumprida a tempo; que os compradores/autores solicitaram nova carta de crédito ao Banco, expedida em 07/11/2021 cujo prazo de vencimento 07/02/2022, tendo expirado mais uma vez, em razão de não ter sido realizada a averbação pelo vendedor; que uma terceira carta foi solicitada e aprovada em 23/02/2022 com vencimento em 23/05/2022, tendo, os vendedores, concluído a averbação da casa e apresentaram aos autores a certidão com a matrícula atualizada do imóvel, o que viabilizou a assinatura do contrato de compra e venda com alienação fiduciária junto à instituição financeira.

Aduz que antes de solicitar a terceira carta de crédito os compradores/autores haviam informado que não mais financiariam o total remanescente de R$ 780.000,00, mas sim o valor de R$ 506.867,75 (valor aprovado na terceira carta de crédito), pagando em espécie a diferença no valor de R$ 273.132,25 diretamente aos vendedores; que em 29/03/2022, as partes assinaram o contrato de compra e venda com a alienação fiduciária junto a instituição financeira; que na data de 04/04/2022, foi pago o valor da diferença não financiada no valor R$ 273.132,25 para os vendedores; que após a assinatura do contrato os compradores/autores deram seguimento ao adimplemento das obrigações assumidas e promoveram o recolhimento do ITBI para viabilizar a transmissão definitiva da propriedade por meio do registro do contrato de compra e venda com alienação fiduciária na matrícula do imóvel; que o Cartório de Registro Imobiliários exigiu a apresentação de documentos complementar para efetivação do ato.

Afirma que a exigência de apresentação de alvará judicial comprovando autorização para venda do imóvel pelo juízo do inventário foi informada à inventariante Priscila/ré, a qual recusou-se a cumprir com a exigência do cartório, em razão de que para solicitar o alvará judicial teria que levar o bem imóvel à colação no inventário, fato que ensejaria na obrigação de pagamento de ITCMD sobre os valores creditórios relativos ao referido bem imóvel vendido; que os compradores/autores iniciaram o pagamento do financiamento, tendo quitado até data presente o total de 25 parcelas em favor da instituição financeira, bem como seguiram pagando as despesas do imóvel e promoveram relevantes reformas, benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias no imóvel; que todo o montante referente ao saldo remanescente da compra e venda segue depositado em favor dos vendedores, aguardando para ser liberado, o que ocorrerá com a apresentação do registro do contrato na matricula do imóvel, ato que depende da apresentação de alvará judicial para venda do imóvel que pertence ao espólio.

Diante disso, requer: que seja concedida tutela antecedente em caráter antecipado, nos termos do art. 294 e ss. c/c 303 e ss. do CPC/2015 por restar comprovado a probabilidade do direito, pois demonstrado cumprimento integral das obrigações contratuais inerentes aos compradores, tendo direito de ter o bem imóvel transferido para seu nome mediante registro do contrato na matrícula do imóvel, e o risco ao resultado útil do processo, pois a demora no registro do contrato de compra e venda com alienação fiduciária ensejará na extinção do contrato de alienação fiduciária; que os réus sejam condenados à obrigação de fazer consubstanciada no cumprimento das existências feitas pelo cartório de registro imobiliário de Camaçari, notadamente: (i) apresentação do alvará judicial exigido pelo cartório de modo a viabilizar aos compradores/autores a finalização do registro do contrato de compra e venda do imóvel vendido; e (ii) assinar aditivo ao contrato de compra e venda com alienação fiduciária incluindo as informações solicitadas pelo cartório; que seja dada ciência da presente demanda à instituição financeira fiduciária - Banco Santander, conforme contrato anexo; Subsidiariamente, seja recebida a presente demanda como adjudicação compulsória, se for este o entendimento para resolução da questão apresentada.

Despacho, ID 440250511, determina a intimação da parte autora para emendar a inicial e retificar o valor da causa.

A parte autora opõe embargos de declaração, ID 441007361.

Alega que a demanda não tem como objeto a discussão sobre compra e venda de imóvel; que no caso já foram pagos todos valores devidos pela aquisição do imóvel, bem como a propriedade já foi integralmente transferida aos embargantes por meio de contrato com força de escritura pública; que a presente demanda tem por objeto o inadimplemento de obrigação acessória do contrato, qual seja, apresentação de documentação perante o cartório de registro imobiliário para averbação do contrato de compra e venda com alienação fiduciária. É O QUE BASTA RELATAR, DECIDO.

Compulsando os autos, verifico que apesar da parte autora/embargante alegar que a demanda não tem como objeto a discussão sobre compra e venda de imóvel e que a propriedade já foi integralmente transferida aos embargantes por meio de contrato com força de escritura pública, destaco que o que comprova a propriedade do bem é o seu registro perante a matrícula do imóvel, o que não ocorreu.

A parte autora juntou na inicial a certidão do 1º Ofício de Registro de Imóveis, ID 440140870, na qual consta que a proprietária é Iziany Cristina Soledade Santos, ora ré.

Sendo assim, os autores/embargantes ainda não possuem a propriedade do imóvel.

Em que pese os autores/embargantes alegarem que o requerimento é de que os réus/embargados cumpram com o quanto determinado pelo Cartório de Registro de Imóveis, a presente demanda trata-se de ação de adjudicação compulsória, uma vez que foi, possivelmente, pago o valor pela aquisição do bem e, independente do motivo, resta pendente o registro da propriedade na matrícula do imóvel, seja por negativa dos vendedores, seja por não atenderem demandas cartorárias.

O fato é que não houve e se quer o cumprimento de requisitos para que se possa regularizar a situação frente ao Cartório de Registro.

A própria parte autora/embargante concorda com tal posicionamento, uma vez que nos pedidos apresentados na inicial requereu “Subsidiariamente, seja recebida a presente demanda como adjudicação compulsória, se for este o entendimento para resolução da questão apresentada”. (grifo nosso) O valor da causa na ação de adjudicação compulsória deve corresponder ao valor do imóvel objeto da transação, vejamos: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

VALOR DA CAUSA.

Decisão agravada que determinou a emenda da exordial, no sentido de retificar o valor dado à causa, a fim de que este expresse o valor atual de mercado do imóvel, sob pena de indeferimento da inicial.

Irresignação.

Acolhimento.

Valor da causa na adjudicação compulsória deve corresponder ao do contrato devidamente atualizado.

Inteligência do artigo 292, inciso II, do CPC.

Precedentes do STJ e deste Tribunal.

Decisão reformada.

RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - AI: 20733274120238260000 Campinas, Relator: Vitor Frederico Kümpel, Data de Julgamento: 16/05/2023, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/05/2023) Sendo assim, o valor de R$ 1.000,00 (mil reais) atribuído pela parte é irrisório.

Com relação ao apontado no pedido formulado, deve-se observar, primeiramente, que estas não se coadunam coma definição ensejadora do recurso estabelecido no art. 1.022, do CPC, vejamos: Art. 1.022.

Cabem embargos de declaração: I- esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II- suprir omissão de ponto ou questão sobre qual devia se pronunciar o juiz de oficio ou requerimento; Não havendo omissão/obscuridade na decisão, vê-se que, em verdade, o embargante objetiva, através do recurso horizontal, a reforma da decisão deste Juízo.

Por conseguinte, está se utilizando inadequadamente da via dos embargos de declaração para, em face da sua discordância com o entendimento judicial, promover a alteração da decisão em questão.

Desta forma, conheço dos embargos tendo em vista a presença do requisito da tempestividade, para rejeita-los na íntegra por ausência de qualquer dos pressupostos delineados no art. 1.022, do CPC/2015 Ao passo que CORRIJO DE OFÍCIO o valor da causa para R$ 975.000,00 (novecentos e setenta e cinco mil), conforme valor pactuado em contrato de compra e venda (ID 440137107), com fundamento no art. 292, § 3º, CPC.

Isto posto, tendo em vista que não há pedido de justiça gratuita, intime-se a parte autora para complementar o valor das custas pagas conforme ID 440137102, bem como, recolher as custas de litisconsórcio, conforme tabela de custas vigente.

Prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de cancelamento da distribuição.

Caso a parte tenha interesse, informo que é possível o parcelamento das custas processuais em até 15 vezes.

P.R.I.

Cumpra-se.

Após, voltem-me os autos conclusos.

CAMAÇARI/BA, 16 de maio de 2024.

MARINA RODAMILANS DE PAIVA LOPES DA SILVA Juíza de Direito MR