TJBA - 8063420-48.2025.8.05.0001

                  PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA  Comarca de Salvador - 6ª Vara Cível Praça D.

Pedro II, s/n, Fórum Ruy Barbosa, sala 214, Nazaré - CEP 40040-900, Fone: (71) 3320-6651, Salvador-BA - E-mail: [email protected] ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ DECISÃO INTERLOCUTÓRIA____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Processo n.º: 8063420-48.2025.8.05.0001 Assunto: [Despejo por Inadimplemento] AUTOR: GUIOMAR VILAN VIEIRA DIAS DOS SANTOS REU: JOSENILSON PEREIRA DE SENA SANTANA ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Vistos, etc.

GUIOMAR VILAN VIEIRA DIAS DOS SANTOS ingressou com a presente AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS em face de JOSENILSON PEREIRA DE SENA SANTANA, todos devidamente qualificados no caderno procedimental, aduzindo, em apertada síntese, que: 1) Seria proprietária do imóvel localizado na Rua Regis Pacheco, nº 67, Uruguai, Salvador/BA, CEP: 40.451-360, e teria celebrado junto ao Réu, em 30.05.2017, Contrato de Locação de natureza não residencial, no qual teria sido fixado aluguel, no importe de R$600,00 (seiscentos reais) mensais, além do pagamento das taxas de água e energia, imposto predial, taxa condominial e e demais taxas que tenham sido criadas ao longo do tempo; 2) O prazo de locação seria de 1 (hum) ano, de 01.06.2017 a 31.05.2018, que teria sido renovado automaticamente.

Aduz que a partir de 2019 o Suplicado teria deixado de pagar os aluguéis mensais, bem como as cotas condominiais e as parcelas de IPTU.

Teria entrado em contato diversas vezes para cobrar ao Réu e alude que o mesmo alegava diferentes motivos para não honrar com o acordado, solicitando sempre um prazo maior para quitar a dívida, mas que ao findar referido prazo, não cumpriria com a promessa pactuada;  3) O inadimplemento teria perdurado até o presente ano, tendo a Autora enviado uma Notificação extrajudicial via Correios para o Demandado, almejando a devolução da posse do imóvel, bem assim, a cobrança dos aluguéis em atraso, todavia o mesmo quedou-se inerte, permanecendo inadimplente com a dívida que perfazeria o montante atual de R$11.000,00 (onze mil reais).

Em sede de Medida Liminar, pleiteara a desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, com a determinação de utilização de força policial na hipótese de resistência.

Atribuíra à causa o valor de R$11.000,00 (onze mil reais).

Petitório em ID. 497206149, em 22.04.2025, a Rogante acostou aos autos o pagamento das custas processuais. É o Relatório, no essencial.

FUNDAMENTO e DECIDO.

De saída, pontua-se que, nas Ações de Despejo cumulada com Cobrança, o valor da causa deverá corresponder à somatória das pretensões deduzidas, quais sejam: o Despejo (doze aluguéis) e a Cobrança de encargos da Locação (total devido pelo Inquilino), nos termos do preceito normativo contido no art. 292, VI do Digesto Procedimental, que dispõe:  Art. 292 - O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será:  VI - na ação em que há cumulação de pedidos, a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles.

Posto isto, o novo CPC consagrou em seu texto, o entendimento histórico do STJ, no sentido de que o Juiz tem o poder de corrigi-lo (art. 292, § 3º), notadamente, tratando-se de matéria de ordem pública, é o que passo a fazer ex officio.  Em razão do elemento factível documentado, o que se depreende, dos autos, é que o numerário lançado vestibularmente pela Autora não se identifica com o conteúdo patrimonial em discussão, com espeque no quanto preconizado na Lei do Inquilinato, em seu cânone 58.   Destarte, considerando as razões esposadas, e, em estrita adequação aos comandos dos arts. 58, III da Lei 8.245/91 e 291 do CPC, retifico o reportado valor, que deve ser fixado, por módico arbitramento, em R$18.200,00 (dezoito mil duzentos reais).

Inegavelmente, o novo Estatuto Procedimental consagra expressamente, dentre outros, os princípios da inafastabilidade do Poder Judiciário, da efetividade, da razoável duração do procedimento, da solução integral do mérito, da cooperação e da boa-fé, da dignidade humana, da proporcionalidade, da legalidade e da eficiência (art. 3º, 4º, 5º, 6º e 8º do CPC), devendo as causas cíveis serem processadas e decididas pelo Juiz, nos limites de sua competência (art. 16 c/c 42 do Digesto Procedimental).  Lado outro, o Codex Ritualístico (CPC) se esmera em preceituar, no Título IV do Livro III (Parte Geral), acerca dos PODERES, DOS DEVERES E DA RESPONSABILIDADE DO JUIZ (art. 139 usque 148), a quem incumbe, dentre outros: dirigir o processo, assegurando igualdade de tratamento às ex-adversas; prevenir ou reprimir quaisquer atos contrários à dignidade da Justiça; o exercício do poder de polícia, promover a autocomposição e determinar todas as medidas indutivas, coercitivas, mandamentais ou sub-rogatórias necessárias, objetivando assegurar o cumprimento de ordem judicial, inclusive nas ações que tenham por objeto prestação pecuniária, com o desiderato de conferir a máxima efetividade à tutela do Direito.  Do art. 300 do CPC, verifica-se o caráter precário da Tutela Antecipada.

A possibilidade da reversão da sua concessão, porém, não permite que o Julgador a defira de forma indiscriminada.

Por isso, exige-se do Magistrado prudência na análise, in concreto, dos requisitos legais.

O aludido dispositivo legal preceitua a possibilidade da antecipação, total ou parcial, dos efeitos da tutela pretendida na Exordial, desde que haja elementos a evidenciar a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Veda, outrossim, a sua concessão, quando houver perigo de irreversibilidade do provimento antecipado (§ 2º).  Entrementes, são dois, basicamente, os requisitos que devem estar presentes para sua concessão, consistentes no fumus boni juris e no periculum in mora.

Ademais, devem estar voltados ao aspecto da fundamentação relevante, além da regular exigência da indispensável prova pré-constituída do alegado direito.

Na questão ora vertida ao crivo jurisdicional, as razões invocadas pela Demandante entremostram, prima facie, a existência do inequívoco direito a ser tutelado, o convencimento da verossimilhança da alegação e o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, de modo a ensejar o acolhimento da sua pretensão, devidamente demonstrada por meio dos documentos colacionados aos autos.

Assim, na hipótese vertente, verifico a presença de tais requisitos. É cediço que as locações de imóveis urbanos regulam-se pela Lei nº. 8.245/91, que institui regras procedimentais específicas para a resolução de conflitos entre locador e locatário, ressalvados os casos que continuam disciplinados pelo Código Civil e leis especiais (art. 1º, parágrafo único, "a" e "b", da Lei nº. 8.245/91).

Segundo a referida legislação, a locação poderá ser desfeita em decorrência da falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação (art. 9º, inciso III), estabelecendo ainda que o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com a cobrança desses encargos (art. 62, inciso I).

Afinando no diapasão, sabe-se que a relação jurídica que delineia o Contrato Locatício imputa aos pactuantes obrigações a serem adimplidas nos limites estipulados e, em caso de inobservância dessas incumbências, as partes dispõem de garantias conferidas pela Lei para satisfazerem seus interesses.

Daí o lastreamento do direito rogado pela Suplicante, posto o Acordo consagrado entre os litigantes.

Das provas carreadas aos autos, distrai-se perfunctoriamente que o Vindicado não se desvencilhou do ônus de pagar, dentro do prazo estabelecido, os aluguéis de vários meses e, para além do prazo, sequer quitou as parcelas referentes ao IPTU e as taxas de condomínio.

Ocorre que o Diploma que regula a relação jurídica de locação de bem imóvel enumera, como dito alhures, direitos e deveres a serem reciprocamente observados e cumpridos pelos negociantes.

Senão vejamos, a título de alicerce, os arts. 21 e 22 da Lei de Locações: Art. 22.

O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único.

Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23.

O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; [...] Diante disso, à primeira vista, constata-se a consonância entre a documentação jungida ao caderno processual e a pretensão desalijatória autoral, de sorte que seu acolhimento é medida que se impõe.

No mais, concernentemente ao perigo de dano, vislumbro-o presente, no particular.

Isso porque agasalhar o proceder ilegal do Pleiteado, consignando sua permanência no imóvel, poderia acarretar perdas materiais de caráter substancial e, quiçá, irreversível ao Demandante.

Ex positis, firme e forte nas razões alinhavadas, CORRIJO o valor atribuído à demanda para R$18.200,00 (dezoito mil duzentos reais), com fulcro no art. 292, § 3º do Código Ritualístico.  Face as razões anteriormente aduzidas, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA para DETERMINAR, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato, que o Requestado, ou quem quer que esteja, desocupe voluntariamente o imóvel situado na Rua Regis Pacheco, nº 67, Uruguai, Salvador/BA, CEP: 40.451-360, no prazo de 15 (quinze) dias.

Após o prazo concedido, caso não haja desocupação voluntária, expeça-se o Mandado de Despejo correlato para ser cumprido de forma coercitiva pelo Oficial de Justiça a quem for distribuído, autorizados, desde logo, o uso da força policial e o arrombamento da unidade imobiliária acaso sejam necessários ao cumprimento da diligência.

Ato contínuo, CONDICIONO a eficácia da presente Decisão, ao pagamento das custas processuais complementares no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de cancelamento na Distribuição.  Não obstante, no decorrer da fluência do prazo para desocupar voluntariamente o imóvel, o Locatário poderá PURGAR A MORA, de sorte que, nessa hipótese, restará prejudicada a Ordem Liminar, desde que seja acostado ao caderno processual, dentro do período para desocupação,  o comprovante da quitação integral correlata.

Cite-se e intime-se o Vindicado.

O prazo para Contestação, de 15 (quinze) dias, será contado a partir da juntada do Mandado ou Aviso de Recebimento nos autos.

A ausência de Contestação implicará Revelia e presunção de veracidade da matéria factível apresentada na Inceptiva.

A presente Citação está acompanhada de senha para acesso ao processo digital, que contém a íntegra da Prefacial e dos documentos.

Tratando-se de processo eletrônico, em prestígio às regras fundamentais dos artigos 4º e 6º, fica vedado o exercício da faculdade prevista no artigo 340, todos do Digesto Procedimental.

Decorrido o prazo para Contestação, intime-se a Suplicante para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente Manifestação (oportunidade em que: I - havendo Revelia, deverão informar se querem produzir outras provas ou o julgamento antecipado; II - havendo Contestatio, manifestar-se em Réplica, inclusive com contrariedade e apresentação de provas relacionadas a eventuais questões incidentais; III - em sendo formulada Reconvenção, com a Contestação, ou no seu prazo, apresentar Resposta).

Via digitalmente assinada da DECISÃO servirá como MANDADO, CARTA ou OFÍCIO, sendo também permitidas as intimações pelos meios eletrônicos.  Publique-se.

Cite-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Oficie-se, se e quando necessário.

Salvador (BA), chancelado eletronicamente na data do Sistema.

Bel.

Carlos C.

R.

De Cerqueira, Jr.          Juiz de Direito Titular     ECAS290725/CM