11/09/2025 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS.

CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8002920-03.2022.8.05.0201 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS.

CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO AUTOR: MARLUCE NERES OLIVEIRA Advogado(s): VALBER DE ARAUJO PEREIRA (OAB:BA41134) REU: LUCHI RAMOS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA - ME Advogado(s): FABIOLA MORAES AMARAL (OAB:BA23663) SENTENÇA Vistos etc.

I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Tutela Antecipada e Devolução de Quantias Pagas proposta por MARLUCE NERES OLIVEIRA em face de LUCHI RAMOS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA - ME.

Alega a autora que firmou com a ré, em 07/03/2017, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças, tendo por objeto a aquisição do lote nº 58 da quadra 39, com área de 300m², cadastrado na Prefeitura Municipal de Santa Cruz Cabrália/BA, sob o nº de inscrição 01.03.078.0879.001, pelo valor de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais).

Aduz que, por motivos alheios à sua vontade, o contrato se tornou excessivamente oneroso, fugindo às suas condições financeiras, o que culminou no seu desinteresse pelo prosseguimento do negócio, tendo comunicado à ré sobre a perda do interesse em permanecer com o imóvel em 01/07/2021, postulando a devolução dos valores pagos.

Sustenta que a ré ofereceu apenas a devolução de 20% do valor pago, sem correção monetária, com base na cláusula décima nona, §2º, do contrato, a qual considera abusiva por prever a retenção de aproximadamente 80% dos valores pagos.

Afirma nunca ter usufruído do imóvel e pleiteia a rescisão do contrato com a devolução de 90% dos valores pagos, devidamente corrigidos desde cada desembolso.

Em sede de tutela de urgência, requereu a declaração de rescisão contratual e que a ré fosse impedida de efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em seu nome, bem como de inscrever seus dados nos órgãos de proteção ao crédito.

A ré apresentou contestação alegando, preliminarmente, incompetência territorial, sob o argumento de que o foro de eleição contratual é Santa Cruz Cabrália/BA.

No mérito, defende a legalidade da cláusula contratual que prevê a retenção de valores, sustentando que a extinção do contrato ocorreu por arrependimento da compradora.

Apresentou cálculos que resultariam na retenção de aproximadamente 86% dos valores pagos, incluindo: 20% sobre o valor atualizado do contrato (R$ 29.965,20); 20% de honorários advocatícios (R$ 29.965,20); taxa da associação referente a 68 meses (R$ 8.160,00); IPTU devido (R$ 1.800,00); e fruição do bem (1%) (R$ 1.498,26).

Em réplica, a autora contestou a preliminar de incompetência, argumentando que em relações de consumo prevalece o domicílio do consumidor.

Reafirmou a abusividade da cláusula contratual e a aplicabilidade da Súmula 543 do STJ, reconhecendo, contudo, sua responsabilidade pelo IPTU até o pedido de distrato.

Deferida parcialmente a tutela de urgência para determinar que a ré não inserisse os dados da autora nos órgãos de proteção ao crédito.

As partes foram intimadas para informar se houve autocomposição, tendo a autora informado que não houve proposta de acordo pela ré. É o relatório.

Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO Da preliminar de incompetência territorial A ré arguiu preliminar de incompetência territorial, sustentando que o foro competente para julgar a presente demanda seria o da comarca de Santa Cruz Cabrália/BA, conforme cláusula de eleição de foro prevista no contrato.

Contudo, a preliminar não merece acolhimento.

Tratando-se de relação de consumo, aplica-se o disposto no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, que prevê como direito básico do consumidor "a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências".

A jurisprudência dos tribunais pátrios, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, consolidou-se no sentido de que, nas relações de consumo, é facultado ao consumidor escolher entre o foro de seu domicílio, o domicílio do fornecedor ou o foro de eleição contratual, prevalecendo a regra mais favorável ao consumidor.

Nesse sentido: (...) RECURSO INOMINADO.

JUIZADOS ESPECIAIS.

DECISÃO MONOCRÁTICA (ART. 15, XI, DO REGIMENTO INTERNO DAS TURMAS RECURSAIS E ART. 932 DO CPC).

DIREITO DO CONSUMIDOR.

FORO COMPETENTE.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

FORO DE ELEIÇÃO.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

CONTRATO DE ADESÃO.

CLÁUSULA ABUSIVA.

REGRA PREVISTA NO ART. 4º, DA LEI 9099/95.

AFASTAMENTO DA INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL RECONHECIDA PELO JUÍZO A QUO. (...) (Recurso Inominado, Número do Processo: 0081636-38.2021.8.05.0001, Relator(a): Ana Conceição Barbuda Ferreira, Publicado em: 19/12/2022).

Assim, considerando que a autora tem domicílio em Porto Seguro/BA, conforme demonstrado nos autos, este Juízo é competente para processar e julgar a demanda, razão pela qual rejeito a preliminar suscitada.

Do julgamento antecipado da lide O feito comporta julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a questão de mérito é unicamente de direito, não havendo necessidade de produção de outras provas além daquelas já constantes dos autos.

Do mérito Inicialmente, reconheço a incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes, nos termos do art. 2º e 3º da Lei 8.078/90, por se tratar a autora de destinatária final.

Verifico que a controvérsia principal reside na validade da cláusula décima nona, §2º, do contrato firmado entre as partes, que prevê, em caso de rescisão, a dedução de 20% sobre o valor atualizado do contrato, a título de despesas com publicidade (3%), implantação, lançamento e corretagem (10%), despesas administrativas (5%) e multa (2%), além de honorários advocatícios na razão de 20%.

Conforme cálculos apresentados pela ré, a aplicação dessa cláusula resultaria na retenção de aproximadamente 86% dos valores pagos pela autora, o que, à luz da jurisprudência dominante, revela-se manifestamente abusivo.

O Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, consolidou o entendimento de que "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." No caso dos autos, é incontroverso que a rescisão contratual decorreu de iniciativa da autora.

Contudo, isso não autoriza a retenção de percentual excessivo dos valores pagos, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa da ré.

A jurisprudência do STJ tem fixado o percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das circunstâncias do caso concreto, conforme se verifica nos seguinte julgado: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.

AFASTAMENTO DA SÚMULA N . 182 DO STJ.

NOVA ANÁLISE.

RESCIÇÃO CONTRATUAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL .

TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS.

PECULIARIDADES DO CASO.

REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS .

VERIFICAÇÃO.

SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.

INCIDÊNCIA .

RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

CADA DESEMBOLSO.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1.

Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem. 2.

O Tribunal a quo concluiu pela razoabilidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando que não houve nos autos prova de que houve o inadimplemento no pagamento das parcelas do contrato pelo promitente comprador . 3.

Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou o acórdão recorrido implicar, efetivamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial 4.

Ocorrendo a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas adimplidas, para fins de restituição, se dará a cada desembolso .5.

Agravo interno desprovido.

STJ - AgInt no AREsp: 2672525 ES 2024/0223159-7, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 30/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/10/2024.

Cumpre destacar que, no presente caso, há circunstâncias que militam em favor da autora, tais como o fato de jamais ter usufruído do imóvel, conforme afirmado na inicial e não impugnado especificamente pela ré.

Além disso, a ré poderá vender novamente o imóvel, mitigando eventual prejuízo.

Neste contexto, considerando as peculiaridades do caso concreto, entendo razoável a retenção do percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago pela autora, devidamente atualizado, em conformidade com o entendimento jurisprudencial predominante.

No que tange à cobrança de IPTU, considero legítima a dedução dos valores referentes ao período em que vigorou o contrato, uma vez que a própria autora reconheceu sua responsabilidade nesse sentido, conforme manifestado em réplica.

Quanto às taxas de associação, IPTU e suposta fruição do bem, a ré não comprovou documentalmente a existência de tais débitos, limitando-se a indicá-los em seus cálculos.

Ademais, em relação à fruição do bem, restou incontroverso que a autora nunca usufruiu do imóvel, o que torna indevida tal cobrança.

Por fim, no tocante à cobrança de honorários advocatícios contratuais no percentual de 20% sobre o valor atualizado do contrato, tal previsão se mostra manifestamente abusiva, além de constituir bis in idem, uma vez que os honorários sucumbenciais já serão fixados na presente sentença.

Portanto, reconheço a abusividade da cláusula décima nona, §2º, do contrato firmado entre as partes, na parte em que prevê retenção superior a 10% dos valores pagos pela autora.

III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para: DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes, referente ao lote nº 58 da quadra 39, situado em Santa Cruz Cabrália/BA; CONDENAR a ré a restituir à autora 90% (noventa por cento) do valor total pago, devidamente corrigido monetariamente pelo IGPM desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, deduzindo-se os valores de IPTU efetivamente devidos, desde que comprovados documentalmente na fase de cumprimento de sentença; DETERMINAR que a restituição dos valores seja feita em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ; CONFIRMAR a tutela antecipada concedida, tornando definitiva a determinação para que a ré se abstenha de incluir o nome da autora nos cadastros de proteção ao crédito em razão do contrato objeto desta lide.

Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 20% (vinte por cento) para a autora e 80% (oitenta por cento) para a ré, nos termos do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Ressalto que, em relação à autora, a exigibilidade das verbas sucumbenciais fica suspensa, por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

Ocorrendo interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, na forma do §1º do art. 1.010 do CPC, e, na sequência, independentemente do juízo de admissibilidade, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia.

Não havendo recurso, certifique-se o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquive-se, com as cautelas necessárias.

Publique-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Atribuo à presente força de mandado/ofício.

PORTO SEGURO/BA, data do sistema. [Documento assinado digitalmente, nos termos da Lei nº 11.419/06.] CARLOS ALEXANDRE PELHE GIMENEZ Juiz de Direito em Substituição
10/09/2025 12:45

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
10/09/2025 10:56

Julgado procedente em parte o pedido
10/09/2025 07:50

Conclusos para julgamento
06/06/2025 14:56

Conclusos para despacho
11/04/2025 15:03

Juntada de Petição de petição
12/03/2025 11:06

Expedição de despacho.
12/03/2025 11:06

Proferido despacho de mero expediente
06/12/2024 14:36

Decorrido prazo de MARLUCE NERES OLIVEIRA em 11/09/2024 23:59.
06/12/2024 14:36

Decorrido prazo de LUCHI RAMOS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA - ME em 30/09/2024 23:59.
05/12/2024 12:26

Conclusos para despacho
11/10/2024 16:15

Expedição de despacho.
11/10/2024 16:15

Expedição de Certidão.
21/08/2024 12:46

Expedição de despacho.
20/08/2024 14:30

Proferido despacho de mero expediente
10/05/2024 10:33

Conclusos para despacho
28/02/2024 15:38

Juntada de Petição de petição
18/02/2024 08:38

Publicado Despacho em 19/02/2024.
18/02/2024 08:38

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/02/2024
08/02/2024 16:56

Proferido despacho de mero expediente
06/10/2023 11:08

Conclusos para despacho
06/10/2023 11:08

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
04/08/2023 12:16

Decorrido prazo de MARLUCE NERES OLIVEIRA em 27/07/2023 23:59.
27/07/2023 19:53

Juntada de Petição de petição
20/07/2023 02:21

Publicado Despacho em 19/07/2023.
20/07/2023 02:21

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/07/2023
18/07/2023 16:49

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
19/06/2023 08:10

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
19/06/2023 08:10

Proferido despacho de mero expediente
13/06/2023 11:06

Conclusos para despacho
24/04/2023 14:05

Juntada de Petição de réplica
29/03/2023 12:34

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
29/03/2023 12:34

Ato ordinatório praticado
17/11/2022 14:06

Juntada de Petição de contestação
01/11/2022 17:34

Publicado Decisão em 13/10/2022.
01/11/2022 17:34

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 01/11/2022
19/10/2022 15:53

Juntada de Outros documentos
11/10/2022 15:31

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
11/10/2022 15:31

Expedição de Carta.
11/10/2022 12:49

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
06/10/2022 17:26

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
06/10/2022 17:26

Concedida em parte a Medida Liminar
03/08/2022 13:46

Conclusos para despacho
22/04/2022 02:28

Decorrido prazo de MARLUCE NERES OLIVEIRA em 19/04/2022 23:59.
19/04/2022 17:44

Juntada de Petição de petição
17/04/2022 05:52

Publicado Despacho em 07/04/2022.
17/04/2022 05:52

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 17/04/2022
06/04/2022 11:43

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
06/04/2022 08:40

Proferido despacho de mero expediente
05/04/2022 12:30

Conclusos para decisão
05/04/2022 12:27

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
05/04/2022

Ultima Atualização
10/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

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