TJBA - 0000021-08.1984.8.05.0006

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA   V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE AMARGOSA  Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0000021-08.1984.8.05.0006 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE AMARGOSA INTERESSADO: BERNADETH BENEVIDES LIMA e outros Advogado(s): EDNARA RIOS MELO BENEVIDES (OAB:BA26034), CARLA MARGARETH DA SILVA LEITE MARTINS (OAB:BA26049), TATIANA GUEDES MELO (OAB:BA20678) INTERESSADO: Vanda Cardoso dos Santos e outros Advogado(s): RAIMUNDO DANTAS CERQUEIRA E SILVA registrado(a) civilmente como RAIMUNDO DANTAS CERQUEIRA E SILVA (OAB:BA3933)   SENTENÇA   RELATÓRIO Trata-se de Ação Ordinária ajuizada por BERNADETH BENEVIDES LIMA e MARCELO BENEVIDES LIMA em face de ARLINDO RIBEIRO DOS SANTOS e VANDA CARDOSO DOS SANTOS, todos devidamente qualificados nos autos.

Alegam os Autores, em síntese (págs. 23-27), que adquiriram dos Requeridos dois imóveis rurais contíguos, denominados "Fazenda Ribeirão do Córrego" e "Fazenda Nova", pelo valor total de Cr$ 200.000.000,00 (duzentos milhões de cruzeiros).

Afirmam que, conforme constou expressamente no instrumento particular (págs. 31-32) e na escritura pública (págs. 33-34), as áreas dos imóveis totalizavam 372,80 hectares.

No entanto, após a imissão na posse e a realização de medições (pág. 48), constataram que a área real correspondia a apenas 174,67 hectares, havendo, portanto, uma diferença de 198,13 hectares a menor.

Sustentam que o negócio jurídico foi celebrado na modalidade ad mensuram, ou seja, por medida de extensão, sendo a área um elemento essencial para a fixação do preço.

Requerem, assim, a total procedência do pedido para condenar os Réus ao abatimento proporcional do preço, compensando-se o valor com o saldo devedor representado por notas promissórias emitidas, além da condenação nos ônus sucumbenciais.

Com a inicial, juntaram os documentos pertinentes.

Devidamente citados, os Requeridos apresentaram contestação (págs. 73-77).

No mérito, sustentam que a venda se deu na modalidade ad corpus, sendo a referência à metragem dos imóveis meramente enunciativa e não vinculativa.

Argumentam que os Autores visitaram os imóveis previamente e os adquiriram como corpo certo e determinado, perfeitamente individualizado por suas características e confrontações, independentemente de sua área real.

Defendem a prevalência da escritura pública (págs. 33-34), que não fez menção à venda por medida.

Requerem, ao final, a total improcedência da ação, com a condenação dos Autores ao pagamento das verbas de sucumbência.

O feito foi saneado (pág. 92), deferindo-se a produção de prova documental, testemunhal, com o depoimento pessoal das partes, e pericial.

O laudo pericial foi apresentado (págs. 117-118) e submetido à manifestação das partes, que também se pronunciaram por meio de seus assistentes técnicos (págs. 124-125).

Realizou-se audiência de instrução e julgamento, na qual foram colhidos os depoimentos pessoais da Autora (págs. 183-184) e do Réu (págs. 185-186).

Encerrada a instrução, as partes apresentaram suas alegações finais em forma de memoriais (Autores: págs. 196-198; Réus: págs. 200-205), reiterando, em síntese, suas manifestações e teses anteriores. É o relatório.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO O cerne da controvérsia reside em definir a natureza jurídica do contrato de compra e venda celebrado entre as partes e, subsequentemente, verificar a existência de vício redibitório decorrente de suposta diferença de área no imóvel transacionado.  Os Autores sustentam a ocorrência de uma venda ad mensuram, na qual a área é elemento essencial do negócio, ao passo que os Réus defendem ter se tratado de uma venda ad corpus, em que o bem é adquirido como corpo certo e determinado.

A matéria era regida, à época da celebração do negócio (1984), pelo artigo 1.136 do Código Civil de 1916, que dispunha: Art. 1.136.

Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e não sendo isso possível, o de reclamar a rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço.

Parágrafo único.

Presume-se que a referência à área foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada.

A distinção entre as modalidades de venda é, portanto, crucial.  Na venda ad mensuram, o preço é fixado com base na unidade de medida (por exemplo, por hectare ou metro quadrado), sendo a área um fator determinante da vontade.

Na venda ad corpus, o imóvel é negociado como um todo, uma unidade, sendo a referência às suas dimensões meramente enunciativa, para melhor individualizar o bem.

A interpretação contratual para dirimir tal controvérsia não se restringe à literalidade dos termos, mas exige do julgador uma imersão na real intenção das partes, conforme o postulado hermenêutico consagrado no art. 85 do Código Civil de 1916.  Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça orienta que, "não se mostrando inequívoca a forma pela qual se deu a avença, deve o julgador perquirir as bases contratuais determinantes à celebração da compra e venda, a fim de verificar o fator determinante de realização do negócio (a extensão da área do imóvel ou a sua devida descriminação), considerando notadamente a vontade das partes exteriorizada em seu conjunto no respectivo instrumento, além de outros fatores circunscritos à avença" (STJ - REsp: 2111549 DF 2021/0027736-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, T3 - TERCEIRA TURMA, DJe 10/04/2024).

Trata-se, portanto, de perquirir a real intenção das partes no momento da celebração do negócio.

E, no caso em tela, as provas produzidas durante a instrução da causa não corroboram com a tese autoral, apontando, ao revés, para a inequívoca natureza de venda ad corpus.

O instrumento que formaliza e efetivamente transfere a propriedade imobiliária é a escritura pública, a qual, no caso dos autos (págs. 33-34), descreve os imóveis como coisas certas e determinadas, com suas denominações ("Fazenda Ribeirão do Córrego" e "Fazenda Nova"), características e confrontações.

Em momento algum, no referido documento público, há estipulação do preço por unidade de medida (por hectare), o que constitui o traço distintivo da venda ad mensuram.

A referência às áreas, nesse contexto, assume caráter meramente enunciativo, visando a melhor identificação do objeto do contrato.

Mesmo a existência de um instrumento preliminar ("Recibo de Sinal", págs. 31-32) que mencione as áreas não é suficiente para transmutar a natureza do negócio, uma vez que a vontade final e consolidada das partes foi manifestada no ato solene da escritura pública, que prevalece sobre os ajustes anteriores.

Ademais, a prova pericial produzida (págs. 117-118), longe de amparar a pretensão autoral, reforça a natureza ad corpus do negócio.

O laudo do perito judicial foi conclusivo ao atestar que as divisas e confrontações existentes nos imóveis coincidem com as descritas na escritura.

Tal constatação é de suma importância, pois demonstra que os Autores receberam exatamente o corpo de terra que lhes foi vendido, perfeitamente delimitado e individualizado por seus marcos, sendo a área total uma consequência de tais limites, e não o fator determinante da venda.

Não se olvida que a diferença de área alegada pelos Autores é relevante, superando em muito o patamar de 1/20 (um vigésimo) previsto no parágrafo único do artigo 1.136 do Código Civil de 1916.

Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a superação desse limite gera apenas uma presunção relativa de que a venda foi ad mensuram, a qual pode ser elidida por outras provas, não implicando em automático reconhecimento do direito ao abatimento.

Nesse sentido: AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

CIVIL.

AÇÃO DE EX EMPTO COM IMISSÃO DE POSSE .

CONTRATO.

VENDA AD CORPUS.

CONFIRMAÇÃO.

SÚMULA 7/STJ .

AGRAVO DESPROVIDO. 1. É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte. 2 .

O colendo Tribunal de origem, à luz do contexto fático- probatório dos autos e do exame das cláusulas contratuais, entendeu caracterizada a venda ad corpus.

Desse modo, a revisão do julgado encontra óbice nos enunciados das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.

Precedentes. 3 .

A referência à área de imóvel vendido, contida no parágrafo único do art. 1.136 do Código Civil de 1916, é meramente enunciativa, de maneira que, caso ultrapassado o montante de 1/20 da extensão total estabelecida, não se poderá, desde logo, concluir tratar-se de venda ad mensuram.

Precedentes . 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgRg no REsp: 1377304 SC 2013/0102256-8, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/11/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/12/2013) No caso em tela, a eventual presunção foi efetivamente afastada pela força probante da escritura pública e, principalmente, pelo laudo pericial que confirmou a identidade do imóvel vendido com o imóvel entregue.

Era ônus dos Autores demonstrar que a aquisição se deu exclusivamente em função da metragem e não pelo todo em si, ônus este do qual não se desincumbiram (art. 333, I, CPC/73).

Assim, não há nos autos elementos que possam traduzir a existência de venda ad mensuram dos imóveis, de modo que, diante da ausência de comprovação do fato constitutivo do direito alegado, de rigor a improcedência do pedido.

DISPOSITIVO Diante do exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência, condeno a parte Autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.  Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Serve como mandado, ofício e carta precatória.

Amargosa/BA, datado e assinado digitalmente.

Aline Maria Pereira Juíza de Direito Substituta