TJAL - 0001573-05.2024.8.02.0001

ADV: Claudia Maria Correia Firmino (OAB 10876/AL), Jorge André Ritzmann de Oliveira (OAB 11985/SC), Juliano Ricardo Schmitt (OAB 19577A/AL) Processo 0001573-05.2024.8.02.0001 - Procedimento Comum Cível - Autora: Elódia Maria Rocha Baltar de Oliveira - Réu: Banco do Brasil - SENTENÇA Trata-se de " AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA" proposta por Eloida Maria Rocha Baltar de Oliveira e outro, face de Banco do Brasil S/A, devidamente qualificados nestes autos.

De início, a parte autora requer a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, ao argumento de que não possui condições financeiras de arcar com as custas processuais sem prejuízo do próprio sustento ou de sua família.

Ultrapassado esse ponto, a parte requerente menciona que teria celebrado Contrato Particular de Cessão de direitos de Imóvel, Vantagens, Obrigações e Responsabilidades, cujo objeto seria imóvel sobre o qual incidiria uma hipoteca em favor do demandado Banco do Brasil S/A.

Tal circunstância, segundo a parte demandante, vem impedindo que ele realize o registro do bem em Cartório Imobiliário.

A parte autora, em síntese, defende que, uma vez quitado o imóvel, cumpriria à construtora, interveniente no contrato, liberar a hipoteca que recai sobre o imóvel adquirido por ele, o que não ocorreu.

Afirma que "buscaram o RÉU, de forma administrativa para que pudesse ter o Instrumento Particular de Cessão de direitos de imóvel fielmente cumprido nos termos acordados, mas até a presente data não obteve êxito." Por esses motivos, o demandante formula, em síntese, os seguintes requerimentos: a) concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita; c) deferimento de tutela de urgência, no sentido de determinar que sejam adotadas as medidas necessárias à transferência do imóvel e baixa da hipoteca que recai sobre o imóvel dos requerentes; e d) no mérito, a procedência da pretensão autoral, de maneira a confirmar a tutela provisória concedida, bem como condenar as partes rés ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes a serem arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Documentos acostados às fls. 23/72. Às fls. 74/75, a 13ª Vara Federal de Alagoas, reconheceu a incompetência da Justiça Federal para processar e julgar a presente demanda.

Decisão às fls. 81/86, onde este juízo deferiu o pedido de justiça gratuita em prol da parte autora, deferiu a tutela de urgência requerida, no sentido de determinar que o demandado adote todas as providência necessárias à baixa imediata da hipoteca do imóvel em referência, sob pena de incidência de multa diária no valor de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais), em caso de descumprimento, limitada ao montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). À fl. 93, o banco demandado informou a este juízo que interpôs Agravo de Instrumento contra a decisão proferida. À fl. 161, informou que cumpriu com o que lhe foi estabelecido em decisão. Às fls. 165/177, o Eg.

Tribunal de Justiça, indeferiu o pedido de concessão do efeito suspensivo, mantendo incólume a decisão proferida em primeiro grau.

Contestação às fls. 178/190, onde, preliminarmente, alegou ilegitimidade passiva, impugnou a concessão dos benefícios da justiça gratuita e alegou ausência de pretensão resistida.

No mérito, requereu pela improcedência de todos os pedidos formulados na exordial.

Anexou documentos às fls.191/286.

Réplica às fls. 290/298. É o relatório.

Fundamento e decido.

Do julgamento antecipado da lide Na espécie, compulsando-se os autos do presente processo, vê-se que elementos de persuasão já existem para a outorga da prestação jurisdicional requerida, posto que as provas documentais carreadas aos autos já deram ensejo à formação do livre convencimento deste Magistrado, sendo desnecessária, portanto, a produção de novas provas, pois, como já mencionado, existem nos autos de elementos de convicção suficientes, de fatos e de direito, que autorizam o julgamento da ação.

Preliminares I.

Impugnação ao pedido de justiça gratuita A parte demandada impugnou a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita à requerente, sob o fundamento de que a autora não comprovou fazer jus aos referidos benefícios.

Ocorre que o CPC/15 prevê que se presume verdadeira a alegação de hipossuficiência financeira alegada na inicial, nos termos do seu art. 99, §3º.

Assim, para apresentar impugnação, a empresa demandada deveria ter apresentado pelo menos indícios de que a parte autora teria condições financeiras para arcar com as custas do processo.

Desta forma, indefiro a impugnação e mantenho a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita à parte autora.

II.

Ilegitimidade Passiva Alega o réu não possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda pois indica não ser o responsável por ato único e exclusivo de terceiro.

Ocorre que, cabe ao autor a escolha contra quem vai demandar, não cabendo a este juízo a determinação de que requerida deve figurar no polo passivo.

Dessa forma, rechaço tal preliminar.

III.

Ausência de pretensão resistida Afirma a requerida que jamais fora comunicado administrativamente acerca da situação questionada nos Autos, impossibilitando, assim, que o mesmo adotasse as medidas necessárias para a análise da situação.

Denoto que, não é necessário que se esgote ou que se inicie reclamação administrativa para que se ingresse no Poder Judiciário com a ação - a reclamação administrativa não é requisito necessário e indispensável para se ingressar com ação judicial.

Dessa forma, rejeito tal preliminar.

Do mérito Apreciadas as questões processuais, passo à análise do mérito.

Cuida-se de ação de obrigação de fazer por meio da qual os requerentes objetivam a retirada do gravame hipotecário do imóvel descrito na inicial.

Como é cediço, o adquirente de imóvel hipotecado, do qual não fizera parte da negociação não pode ser prejudicado quando comprovada a quitação, uma vez que não fizera parte da negociata firmada entre construtora e instituição financeira.

Transcrevo o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça que reconhece a procedência da pretensão autoral: Súmula. 308 STJ - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. É notório que o pleito da parte autora depende de condutas da construtora e da intuição financeira para que pudesse ser concedida liberação do gravame do imóvel, ao passo que o Banco do Brasil S.A somente procederia com a baixa da hipoteca quando quitado o débito da Construtora, sendo certo que competia à construtora, o repasse dos valores que obtivera pelos autores concernente a quitação do imóvel.

No REsp nº. 867.772/ES, o Ministro Relator Sidnei Beneti firmou entendimento no que consiste na impossibilidade do adquirente de imóvel hipotecado deixar de cumprir com suas obrigações quando tomar conhecimento do inadimplemento da construtora perante a instituição financeira.

O "amparo" aludido pelo Ministro do STJ está caracterizado na Súmula 308, que não concebe prejuízo em desfavor do consumidor/adquirente de imóvel em situações assemelhadas.

Dessa forma, cada adquirente ao quitar seu débito, não pode ser impedido de formalizar a transferência da titularidade do imóvel, pois não é responsável por eventuais dívidas firmadas entre a construtora e a instituição financeira.

O réu, portanto, e nesta demanda é irrelevante identificar se compete a construtora ou financeira proceder com a baixa do gravame, assume o risco do negócio que realizar no que consiste em, havendo qualquer irregularidade nas prestações entre credor hipotecário e devedor hipotecário, o terceiro/adquirente de boa-fé não é alcançado, merecendo o cancelamento da hipoteca que recaia sobre o imóvel que adquirira, após a comprovação da sua integral quitação.

Nesse sentido, tempo o seguinte entendimento: DIREITO CIVIL.

RECURSO DE APELAÇÃO.

OBRIGAÇÃO DE FAZER.

BAIXA DE HIPOTECA .

SÚMULA 308 DO STJ.

LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

HONORÁRIOS RECURSAIS .

I.

CASO EM EXAME 1.

Trata-se de apelação cível interposta pelo Banco do Brasil S/A contra sentença que julgou procedente o pedido autoral, confirmando liminar para a baixa de hipoteca sobre imóvel adquirido, com condenação da parte ré ao pagamento de emolumentos cartorários e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 .

A questão em discussão consiste em verificar a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso, determinando a baixa de hipoteca, mesmo diante das alegações do banco de ilegitimidade passiva e excludente de responsabilidade por culpa de terceiro.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A Súmula 308 do STJ dispõe que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, sendo assegurado ao comprador de boa-fé o direito de liberação do gravame . 4.

Quanto à alegada ilegitimidade passiva, a presença do banco no polo passivo é indispensável para a efetividade da baixa da hipoteca, conforme dispõe a jurisprudência do STJ IV.

DISPOSITIVO E TESE 5.

Recurso conhecido e não provido .

Tese de julgamento: "1.

A hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira não tem eficácia contra o adquirente de boa-fé que quitou o imóvel, devendo ser procedida a baixa do gravame, conforme Súmula 308 do STJ. 2.

O banco financiador é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de baixa de hipoteca ."_________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, VI; CPC, art. 85, § 2º; Lei nº 6.015/1973, art . 251.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1975215/BA, STJ, AgInt no AREsp 1463045/SP. (TJ-AL - Apelação Cível: 07402581120228020001 Maceió, Relator.: Des.

Márcio Roberto Tenório de Albuquerque, Data de Julgamento: 30/10/2024, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 30/10/2024) De igual maneira, há prova inequívoca da quitação do contrato e o direito dos autores à outorga da escritura definitiva do imóvel é mais do que verossímil.

Assim, já que das obrigações assumidas pela promitente compradora (pagamento integral do preço ajustado), não restam dúvidas acerca de seu cumprimento, uma vez que a ré não contestou o aludido pagamento, a outorga da dita escritura, é medida que se impõe.

Por essa razão, preenchidos os requisitos, há razão na procedência dos pedidos constantes na petição inicial.

Dispositivo Ante o exposto, nos termos do art 487, I do Código de Processo Civil, extingo o processo com resolução do mérito, JULGANDO PROCEDENTE os pedidos articulados na inicial, para confirmar a decisão liminar, no sentido de determinar que o demandado adote todas as providências necessárias à baixa imediata da hipoteca do imóvel em referência nos autos, sob pena de incidência de multa diária no valor de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais), em caso de descumprimento, limitada ao montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), bem como conceder a adjudicação compulsória para fins de obtenção da escritura definitiva do imóvel transcrito na exordial.

Após o trânsito, EXPEÇA-SE MANDADO DE ADJUDICAÇÃO PARA REGISTRO ao 1º Cartório de Registro de Imóveis de Maceió/AL, determinando que, depois de cumpridas as formalidades de estilo, proceda com a lavratura da Escritura Definitiva de Compra e Venda do imóvel objeto desta demanda, com todas as despesas correndo por conta da parte autora, decisão estaque supre a declaração de vontade da parte ré, devendo a parte autora acompanhar o cumprimento do mandado, para que efetue pagamentos dos impostos e das despesas de registro.

As despesas da baixa de hipoteca ficam na incumbência do interessado, uma vez ônus daquele que necessita da regularidade do ato.

Cediço que os custos inerentes ao bem são de responsabilidade do proprietário, ainda mais no caso dos autos, em que foram eles beneficiados pela hipoteca na relação contratual havida.

Condeno o réu nas custas e honorários de sucumbência no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) com espeque no art. 85, §2º, do NCPC.

Cumpridas todas as diligências, certificado o trânsito em julgado, arquivem-se com as devidas baixas.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Maceió, 23 de maio de 2025.

Maurício César Breda Filho Juiz de Direito

ADV: Claudia Maria Correia Firmino (OAB 10876/AL), Jorge André Ritzmann de Oliveira (OAB 11985/SC), Juliano Ricardo Schmitt (OAB 19577A/AL) Processo 0001573-05.2024.8.02.0001 - Procedimento Comum Cível - Autora: Elódia Maria Rocha Baltar de Oliveira - Réu: Banco do Brasil - ATO ORDINATÓRIO Em cumprimento ao disposto no artigo 384, §3º, I, do Provimento n.º 13/2023, da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Alagoas, fica a parte autora intimada, por seu advogado(a), para se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias, sobre a contestação, com especial atenção às preliminares e/ou documentos apresentados na defesa.