TJAL - 0700253-35.2024.8.02.0046

ADV: ELIZ REBECA SANTOS BALBINO (OAB 10309/AL), ADV: PEDRO VINÍCIUS MAGALHÃES PITTA (OAB 20530/AL), ADV: LEONARDO FIALHO PINTO (OAB 213595/RJ) - Processo 0700253-35.2024.8.02.0046 - Procedimento Comum Cível - Obrigação de Fazer / Não Fazer - AUTOR:
B1Rodolfo Luiz Gomes da Silva
B0 - RÉU:
B1Mrv Engenharia e Participações S.a.
B0 - Autos n° 0700253-35.2024.8.02.0046 Ação: Procedimento Comum Cível Autor: Rodolfo Luiz Gomes da Silva Réu: Mrv Engenharia e Participações S.a.

SENTENÇA Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c danos morais e materiais (com pedido de tutela de urgência) proposta por RODOLFO LUIS GOMES DA SILVA, devidamente qualificado, em desfavor de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, igualmente qualificado.

Consta da peça inicial que: (...) Em 27 de março de 2021 o Autor adquiriu uma unidade imobiliária nº 1403, BLOCO 01, do Residencial HORIZONTES DO LITORAL, com 2 quartos situado na SERVIDÃO DE PASSAGEM 04, Nº 671, BAIRRO CRUZ DAS ALMAS, na cidade de Maceió - AL, conforme contrato de particular de compra e venda, anexo aos autos. 1.

Valor total da unidade imobiliária: R$ 282.100,00 (duzentos e oitenta e dois mil e cem reais). 2.

Sinal de negócio e valor a pagar para a vendedora em paralelo ao financiamento imobiliário e/ou período de execução da obra: R$ 55.200,00 (cinquenta e cinco mil e duzentos reais), que correspondem a 19,57% do preço. 3.

Mensais: R$ 35.940,00 (trinta e cinco mil e novecentos e quarenta reais), que corresponde a 12,74 % do preço. 4.

Financiamento: R$ 190.960,00 (cento e noventa mil, novecentos e sessenta reais) que corresponde a 67,69 do preço.

Rubricado o contrato, o Requerente foi se programando e preparando a documentação para firmar o contrato de financiamento junto ao banco, sendo que o mesmo foi instituído junto à Caixa Econômica Federal.

Assim, firmado o referido contrato de financiamento e sopesando que o Requerendo vinha adimplindo metódica e religiosamente sua parte no acordo, restava apenas aguardar a conclusão e entrega da obra por parte da Requerida.

Considerando e o instrumento particular foi consolidado em 27 de março de 2021, havia tempo suficiente para que a Ré entregasse a obra no prazo estipulado, isto é, em 30 de novembro de 2023.

Acontece, Insigne Julgador, que até a presente data a empresa MRV ora Réu não terminou as obras, e mesmo assim entregou as chaves no dia 31 de novembro de 2023, em uma manobra para que não fosse pago a multa por não obtenção do Habite-se, que tinha prazo para o dia 31 de novembro de 2023 e até a presente data não foi disponibilizado.

Vale lembrar que a imissão na posse e entrega das chaves só é liberada após a averbação do Habite-se na matrícula do imóvel, o que deixa o Requerente totalmente inseguro, estressado e infeliz com a situação posta.

Se não bastasse a entrega do Habite-se estar extremamente atrasada, o Requerente está arcando com Taxas de Obras e ao mesmo tempo com Taxa de Condomínio, ou seja, o Autor está despendendo valores a mais daqueles previsto, única e exclusivamente, por culpa da negligência e desídia da Ré.

A verdade é que o acréscimo das parcelas em virtude da incidência de juros de obra está colocando em risco a subsistência do Autor, pois este, humilde como é, não estava prevendo tal acréscimo.

Em suma, os valores que estão sendo despendidos a maior estão afetando diretamente o orçamento do Autor e comprometendo a realização de um sonho, qual seja, sua casa própria. (...) Com a inicial, vieram os documentos de págs. 17/187.

Decisão de págs. 244/247 indeferiu o pedido liminar.

MRV Engenharia e Participações S.A acostou contestação às págs. 265/276, aduzindo, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva no que toca ao pedido de ressarcimento dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra.

No mérito, alega a inocorrência de mora, sob o fundamento de que a unidade habitacional não foi entregue fora do prazo contratual, logo, defende a impossibilidade de condenação em danos materiais e em multa contratual.

Sustenta a inexistência de cobrança indevida e de danos morais.

Por fim, pugna pela improcedência da ação.

Réplica às págs. 445/452.

Em audiência de conciliação (pág. 457), as partes não firmaram acordo.

Petição de pág. 462 apresentada pelo autor.

Na oportunidade, anexou documentos de págs. 463/489.

Por sua vez, o demandado acostou as petições de págs. 493/496 e 497.

Documentos juntados às págs. 498/575. É o relatório.

Fundamento e decido.

Da impugnação à concessão da gratuidade da justiça Em relação à impugnação à concessão dos benefícios da Gratuidade Judiciária, o Código de Processo Civil estabelece em seu art. 98 que esta benesse pode ser concedida a pessoas naturais ou jurídicas que alegarem impossibilidade para arcar com as custas processuais por motivos financeiros.

Somente se presume verdadeira a alegação de pessoa física (art. 99, §3°, CPC), incumbindo ao demandado comprovar que a parte autora não preenche os requisitos legais para deferimento da gratuidade.

Como visto, há uma presunção, ainda que relativa, de vulnerabilidade econômico-financeira do postulante do benefício, a qual admite prova em contrário.

Todavia, ao compulsar os autos, observo que o impugnante não juntou qualquer documento que fizesse derruir essa presunção, ônus que lhe competia.

Diante das razões expostas, rejeito a preliminar de impugnação à Gratuidade da Justiça.

Da (i) legitimidade passiva de MRV Engenharia e Participações S/A Em relação à preliminar de carência da ação, forçoso esclarecer que o preenchimento dos requisitos necessários à propositura da demanda abarca tão somente a legitimidade da parte e existência do interesse de agir, cuja análise casuística decorre tão somente das afirmações deduzidas na inicial, conforme preconiza a teoria da asserção.

No caso dos autos, considerando que a parte autora atribui ao demandado a responsabilidade pelos danos por ela suportados, resta demonstrada a pertinência subjetiva do requerido.

Assim, afasto a preliminar arguida.

Passando ao exame do mérito.

Pois bem.

Inicialmente, verifico que a existência da relação contratual apontada pelo autor está devidamente comprovada nos autos, através da documentação de págs. 21/60.

Do contrato firmado com o demandado, extrai-se que o prazo de entrega da obra/imóvel fora fixado em 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da celebração do instrumento, constando, contudo, que o credor se obrigaria a admitir a prorrogação do prazo para conclusão da obra, assim como o ajuste automático do cronograma de vencimento das prestações de amortização, de acordo com a data efetiva do término da construção.

Entendendo-se, por conseguinte, que a construção estaria concluída após o registro do termo habite-se e conclusão da obra no competente cartório de registro de imóveis.

Na cláusula 5.1 (pág. 31) fixou-se ainda a data limite de 30/11/2023 como prevista para entrega das chaves.

Nesta senda, é manifestamente abusivo o prazo estipulado para a entrega do imóvel (conclusão das obras), pois é cediço que implica em infração às normas consumeristas, a disposição contratual que condiciona a contagem do prazo para entrega de imóvel adquirido na planta, a eventos como o registro do memorial de incorporação ou obtenção de financiamento junto às instituições financeiras ou governamentais.

Ao revés, ressalte-se que é plenamente possível a incidência da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel, prevista em contrato, a qual, diga-se de passagem, tem sido reputada como legal por nosso ordenamento jurídico, conforme se infere das seguintes decisões dos tribunais pátrios: DIREITO DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA.

Culpa exclusiva do promitente vendedor.

Pretensão de resolução de contrato, com declaração de nulidade da cláusula de tolerância, devolução em dobro de quantias pagas, além da inversão da cláusula penal, lucros cessantes e sustação da correção monetária do saldo devedor.

Sentença de parcial procedência dos pedidos.

Recursos de apelação cível interpostos por ambas as partes. 1) caso concreto.

Contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cuja cláusula XVII previa a entrega da unidade imobiliária até maio de 2015 e, ainda, um prazo de tolerância de 180 dias, expirando em novembro de 2015. 1.1) validade da cláusula de tolerância, em conformidade com o enunciado nº 350, da Súmula deste tribunal de justiça. [] 8) provimento parcial de ambos os recursos. (TJRJ; APL 0012386-56.2016.8.19.0209; Rio de Janeiro; Vigésima Quinta Câmara Cível; Rel.

Des.

Werson Franco Pereira Rêgo; DORJ 09/07/2021; Pág. 562) APELAÇÃO CÍVEL.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA.

ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO.

PRAZO PREVISTO PARA ABRIL/2011, COM TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA DIAS).

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.

LEGALIDADE.

LUCROS CESSANTES FIXADOS EM 0,5% (MEIO POR CENTO) com base no valor locatício de bem semelhante.

INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANO MORAL NO IMPORTE DE R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS).

OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA.

SENTENÇA REFORMADA. (TJ-BA - Classe: Apelação, Número do Processo: 0515241-17.2015.8.05.0001, Relator (a): Baltazar Miranda Saraiva, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 21/02/2018).

Assim, em verdade, acrescendo-se o prazo de 180 dias corridos, o prazo final para entrega seria o dia 27/09/2023, no entanto, a entrega só se deu em 31/11/2023.

Desse modo, verifica-se a manifesta falha na prestação do serviço por parte do demandado, nos termos do art. 14 do CDC, cujo teor prevê que O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Dos danos materiais Com relação aos danos alegados, o legislador brasileiro nos artigos 186 e 927 do Código Civil de 2002, estabeleceu o seguinte: Art. 186.

Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 927.

Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Desdobrando-se o artigo acima transcrito, verifica-se a existência de alguns pressupostos necessários para caracterização da responsabilidade civil, quais sejam, ação ou omissão do agente, culpa do agente, nexo causal e dano experimentado pela vítima.

Nessa toada, em face dos argumentos já deduzidos, não assiste razão ao autor quando pleiteia o pagamento mensal de aluguel por parte da ré em face das despesas que suportou ao não usufruir do bem, objeto da contratação.

Isto porque o arcabouço probatório constante nos autos não confirma que a parte autora firmou contrato de locação de imóvel residencial, a titulo de exemplo.

Desta feita, não merece acolhimento à pretensão neste ponto.

Da multa contratual Outrossim, na hipótese dos autos, verifica-se que há previsão contratual expressa, nas cláusulas 4.3.1 e 4.3.2 (pág. 37), de que no caso de impontualidade no pagamento pelo devedor, será cobrado juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, e multa moratória de 2% (dois por cento), sobre o valor da prestação em atraso.

Nesse sentido, importa mencionar que o entendimento do STJ, consolidado no REsp nº 1631485/DF, é firme no sentido da possibilidade em favor do consumidor, de cláusula penal estipulada unilateralmente em seu detrimento, devendo aquela ser considerada para a fixação da indenização por inadimplemento.

Desse modo, deve a parte ré arcar com a multa moratória correspondente a 2% (dois por cento) do valor do imóvel, e os juros moratórios correspondente a 1% (um por cento) ao mês incidentes sobre o valor do imóvel, pelos meses em atraso.

Da cobrança da taxa de evolução/juros de obra Sem embargos, urge registrar que a cobrança dos chamados juros de obra é plenamente legal, não sendo passível de reprovação por parte do Judiciário.

Contudo, a sua cobrança é permitida tão somente no período previsto para a realização das obras, cessando com o termo final deste.

Sendo assim, diante do atraso na entrega da obra, por culpa da parte ré, assiste à adquirente/autor o direito de ser ressarcido na quantia desembolsada sob tal rubrica, tão somente no que concerne ao período de mora (após o término do prazo para a entrega do imóvel).

A propósito, vejamos a jurisprudência pátria corrente acerca da matéria: CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

IMÓVEL NA PLANTA.

FINANCIAMENTO.

TAXA DE CONSTRUÇÃO.

JUROS DE OBRA./JUROS DE PÉ.

PERÍODO PREVISTO NO CONTRATO.

LEGALIDADE.

ATRASO NA ENTREGA.

COBRANÇA INDEVIDA.

DANOS MORAIS.

FUNDAMENTOS DA SENTENÇA NÃO INFIRMADOS.

I. É legal a cobrança da chamada taxa de construção, ou juros de obra, ou, ainda, juros de pé, antes da entrega das chaves de imóvel adquirido na planta, desde que tal cobrança obedeça a previsão contratual, mormente no que se refere à data de entrega do imóvel.

II.

Em decisão monocrática acerca da "taxa de obra", datada de 25.02.2016, o e.

Min.

MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator do AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 828.193/RJ (2015/0316381-3), concluiu que "...a cobrança da referida taxa após o decurso do prazo previsto para a entrega do imóvel desvela-se ilegal e abusiva, precipuamente, porque o promitente comprador em nada contribuiu para a delonga injustificada no cumprimento da obrigação contratual assumida pela promitente vendedora.

III.

Em tendo sido pactuados pelas partes encargos para dois momentos distintos, fase de construção e fase posterior a esta, consoante Cláusula Sétima do contrato, e em tendo sido consentido que, findo o prazo fixado para o término da construção, ainda que não concluída aobra, dar-se-á início ao vencimento das prestações de retorno, estas previstas especificamente para o período posterior à fase de construção, não se justifica a cobrança, pela CEF, de valores referentes à taxa de construção depois do prazo estabelecido para tanto.

IV.

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras, conforme entendimento jurisprudencial, sumulado por meio do Enunciado nº 297 do e.

Superior Tribunal de Justiça, bem como firmado pelo c.

Supremo Tribunal Federal, de que a relação jurídica travada entre a parte e a instituição financeira é típica relação de consumo (artigo 3º, § 2º, da Lei 8.078).

V.

Segundo já decidiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao apreciar recurso em que estava em discussão questão vinculada a contrato de mútuo, firmado segundo as regras previstas para o SFH, "a repetição em dobro do indébito prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC exige a existência de pagamento indevido e de má-fé do credor" (AgRg no AREsp 337.505/RJ, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe de 19.02.2016), o que não ficou demonstrado, no caso dos autos.

Assim, é devida apenas a devolução simples dos valores cobrados indevidamente ao autor depois da fase de construção do contrato, finda em 30.08.2011, de acordo com o cronograma contratual estipulado pela CEF.

VI.

Recurso de apelação do autor a que se dá parcial provimento. (Apelação Cível nº 0007407-54.2012.4.01.3304/BA, 6ª Turma do TRF da 1ª Região, Rel.

Jirair Aram Meguerian. j. 15.05.2017, unânime, e-DJF1 22.05.2017) APELAÇÃO.

PROCEDIMENTO COMUM.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

FINANCIAMENTO.

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA.

JUROS DE OBRA.

INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MORAIS E MATERIAIS. 1.

Reconhecida a legitimidade passiva da CEF. 2.

Cabível a condenação solidária da construtora juntamente com a instituição financeira na devolução do valor pago como juros de obra após o término do prazo contratualmente estabelecido para o término da obra e entrega da construção. 3.

Crise financeira não caracteriza caso fortuito ou força maior, representando risco inerente à atividade desempenhada. 4.

O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período da mora, sendo presumido o prejuízo. 5.

Não há presunção de dano moral indenizável decorrente do atraso na entrega de imóvel, devendo ser observado o caso concreto. 6.

Apelação da parte autora improvida e recursos da parte ré providos em parte. (Apelação Cível nº 5016196-17.2015.4.04.7200, 4ª Turma do TRF da 4ª Região, Rel.

Cândido Alfredo Silva Leal Júnior. j. 25.09.2019, unânime) Do dano moral No que se refere ao dano moral, certo é que este se caracteriza quando a conduta ilícita perpetrada pelo agente viola direito da personalidade do ofendido, inerente à dignidade da pessoa humana, gerando transtornos que ultrapassam os meros aborrecimentos próprios da vida em comunidade, acarretando dor, sofrimento, angústia, humilhação, desespero ou qualquer outro sentimento intenso ao mesmo.

Em sendo assim, tenho que na hipótese dos autos, o dano causado ao autor, em razão do atraso para entrega do imóvel adquirido, ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, vez que frustrou a legítima expectativa de usufruir do bem por ele adquirido, bem como frustrou a concretização do direito fundamental à moradia, ofendendo, assim, a direito da personalidade, merecendo, por conta disso, uma compensação indenizatória.

Nessa perspectiva, mister salientar que para mensurar o valor do dano moral é necessário valer-se do princípio da razoabilidade, que se traduz no bom senso e na experiência comum do julgador, mesmo por que inexistem critérios objetivos de avaliação e de definição do valor indenizatório. É certo que o valor pecuniário não pode gerar o enriquecimento sem causa ou a ruína do ofensor.

No entanto, a indenização deve servir como desestímulo para futuras condutas ilícitas.

Nesse cenário, na busca de definição de bases estruturais e referenciais interpretativos para fixação do dano extrapatrimonial, importa trazer à baila o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça: RESPONSABILIDADE CIVIL POR DANO AMBIENTAL.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

DANOS DECORRENTES DO ROMPIMENTO DE BARRAGEM.

ACIDENTE AMBIENTAL OCORRIDO, EM JANEIRO DE 2007, NOS MUNICÍPIOS DE MIRAÍ E MURIAÉ, ESTADO DE MINAS GERAIS.

TEORIA DO RISCO INTEGRAL.

NEXO DE CAUSALIDADE. 1.

Para fins do art. 543-C do Código de Processo Civil: a) a responsabilidade por dano ambiental é objetiva, informada pela teoria do risco integral, sendo o nexo de causalidade o fator aglutinante que permite que o risco se integre na unidade do ato, sendo descabida a invocação, pela empresa responsável pelo dano ambiental, de excludentes de responsabilidade civil para afastar sua obrigação de indenizar; b) em decorrência do acidente, a empresa deve recompor os danos materiais e morais causados e c) na fixação da indenização por danos morais, recomendável que o arbitramento seja feito caso a caso e com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível socioeconômico do autor, e, ainda, ao porte da empresa, orientando-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina e jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se de sua experiência e bom senso, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso, de modo que, de um lado, não haja enriquecimento sem causa de quem recebe a indenização e, de outro, haja efetiva compensação pelos danos morais experimentados por aquele que fora lesado. 2.

No caso concreto, recurso especial a que se nega provimento. (STJ - REsp: 1374284 MG 2012/0108265-7, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 27/08/2014, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 05/09/2014).

Dessa forma, considerando a duração do atraso no cumprimento da obrigação pactuada, levando em conta a capacidade financeira do demandado e também considerando o seu grau de culpa, entendo como razoável a fixação da compensação por danos morais no patamar de R$ 3.000,00 (três mil reais).

Ademais, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para reconhecer o atraso na entrega do imóvel descrito na exordial.

Consequentemente, condeno o demandado ao pagamento de indenização, a ser devidamente apurada em sede de liquidação de sentença, composta das seguintes verbas: a) no valor R$ 3.000,00 (três mil reais) à titulo de danos morais, incidindo correção monetária, a partir do arbitramento nesta sentença (Súmula 389 do STJ), cujo índice a ser aplicado será o IPCA (art. 389, parágrafo único do CC), além dos juros legais de mora desde o evento danoso (Súmula nº 54 do STJ) cuja taxa será a SELIC deduzida do IPCA aplicado na atualização monetária, nos termos do art. 406, §§ 1º a 3º do Código Civil. b) da quantia paga a título de juros de obra (INCC), tão somente em relação ao período de mora, corrigida monetariamente, pelo INPC, a partir da data do efetivo desembolso, com fulcro no artigo 389 do Código Civil, e acrescida de juros moratórios legais de 1% (um por cento) ao mês, com fulcro no art. 406 do Código Civil e 161 § 1º do Código Tributário Nacional, os quais fluirão a partir da citação (Código Civil, artigo 405), com a compensação com o INPC do período; c) o pagamento da multa moratória, no importe de 2% (dois por cento) do valor do imóvel, e dos juros de mora de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor do imóvel, contados a partir de 27/09/2023 até a efetiva entrega do imóvel.

Por fim, condeno o demandado aos pagamentos de custas e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos dos artigos 85, §2º e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Transitado em julgado, arquive-se, com a devida baixa na distribuição.

Publique-se.

Intimem-se.

Providências necessárias.

Cumpra-se.

Palmeira dos Índios, 21 de agosto de 2025.

Christiano Silva Sibaldo de Assunção Juiz de Direito

ADV: Eliz Rebeca Santos Balbino (OAB 10309/AL), Leonardo Fialho Pinto (OAB 213595/RJ), Pedro Vinícius Magalhães Pitta (OAB 20530/AL) Processo 0700253-35.2024.8.02.0046 - Procedimento Comum Cível - Autor: Rodolfo Luiz Gomes da Silva - Réu: Mrv Engenharia e Participações S.a. - Considerando a documentação juntada pela parte demandante às págs.463-489, abra-se vista dos autos à parte ré para manifestação no prazo de 5 (cinco) dias.

Por fim, retornem os autos conclusos.